Свистать всех наверх

АНАЛИТИКА

Функциональные кровли урбанисты называют новыми дворами и следующим уровнем развития городов, и не только в мегаполисах. В очередном выпуске нашей темы месяца – о том, почему и как значительная часть жизни городских сообществ будет в ближайшие годы проходить на крышах.

В густонаселённых мегаполисах и городах с очень дорогим жильём крыши давно считаются одним из вариантов решения жилищного и социального кризисов. «Освоение крыш и подвалов – это уже последняя стадия урбанистики в давно застроенных городских центрах, – рассказывает Саша Лукич, руководитель бюро Portner Architects. – И это – 30% заказов архитекторам в столицах развитых стран, таких как Вена, Лондон и т.д. Впрочем, в центре Парижа, дома получили законченную форму и функционал еще в середине XIX века, – в частности, благодаря Франсуа Мансару. Тема освоения крыш интересна ещё и тем, что, когда по периметру всё уже застроено, в небе, кажется, нет границ – вид, воздух, пространство. Вот во многих жилых домах Манхэттена в своё время на крышах спонтанно образовалась целая тусовка жильцов. Туда выносится ненужная мебель, по вечерам соседи общаются и дружат. В домах с плоскими крышами, если нормативы и законы позволяют, предприимчивые граждане ещё и надстраивают разные функции. Фантазиям нет предела, но, конечно, тут есть ряд ограничений, нужно собрать согласия всех жильцов, иногда – компенсировать свои проекты обновлением фасада и зон общего пользования. Ограничения же по несущей способности зачастую решаются так называемыми «пневматическими конструкциями» – надувная крыша, как у теннисных кортов. Сложнее с пожарными нормативами – если функция на крыше отличается от основной функции здания, то нужна отдельная эвакуационная лестница на крыше. Ее нужно пристроить, а габариты дома могут этого не позволять. Кроме того, здания часто строились, изначально используя не только предел несущей способности конструкции и фундаментов, но и на пределе пожарных категорий. Надстройкой крыши же мы переходим в следующую категорию безопасности, и это потребует переделки всех этажей, отделения лифтовых холлов и т.п., что в 99% случаев не то что нерационально, а физически невозможно».

Эксплуатируемая кровля предполагает высокий трафик посетителей и атмосферные нагрузки, а гидроизоляция, например, любит обратное, соглашаются в архитектурном бюро ARCHSLON.

В итоге в российском климате крыша остаётся активом скорее имиджевым, чем доходным.

Длительный холодный период и обилие осадков значительно сокращают эффективность использования квадратных метров, что делает проект ещё более сложной историей для собственника, подчёркивают в компании. В итоге единственное, чего у крыши не отнять в любом климате – вид с неё. И чем он лучше, тем, соответственно, выше характеристики функциональной кровли как девелоперского актива.

Все в сад

В жилом сегменте кровли, как правило, хотят в собственность жители верхних этажей, для собственной эксплуатации, сообщают в Intermark Real Estate. Если речь идет об общественном доступе, то это преимущественно летнее использование: отдых, солнечные ванны, work-out, мероприятия во время городских празднований с салютами. Например, ЖК «Вавилово» обладает такими видовыми характеристиками, которые позволяют совместить отдых на крыше с празднованием дня города и т. д. В комплексе на четырех каскадных крышах сооружена огромная зона отдыха с шезлонгами, зона для занятий йогой и силовыми видами спорта, в зимнее время можно кататься на беговых лыжах.

Для создания уникального ландшафта на крышах девелоперы и управляющие компании привлекают не только дизайнеров, но и специалистов по водоотведению, ведущих инженеров – любые «зелёные» проекты на высоте уже не столько парк, сколько высокотехнологичное инженерное сооружение, сообщают вIntermark Real Estate. «Недостаточно ведь просто сделать сад на кровле, особенно на высоких этажах, необходимо обеспечить доступ к нему насекомых и птиц с тем, чтобы он жил и развивался, – добавляют в компании. – Формирование искусственных садов в городской среде именно поэтому ещё и не всегда долговечный проект: нужно постоянное поддержание роста растений, погружение их в комфортную и максимально естественную среду».

Климатические перепады и большое количество оборудования, расположенного на кровлях, осложняют, впрочем, не только «высокое садоводство», но любое беспрепятственное использование крыш. Повышенная опасность предполагает обязательное нахождение там и представителя управляющей компании. При этом специализированных УК, которые занимаются исключительно проектами функциональных крыш, в России пока нет.

«Но эксплуатируемые кровли – безусловный тренд и формирование новых видов общественных пространств, – убеждена Татьяна Демина, генеральный директор группы управляющих компаний «Азбука быта». – В Европе такие крыши давно получили распространение, чего пока нельзя сказать о России. Конечно, в первую очередь это обусловлено всё теми же условиями нашего климата: многие боятся, что кровля не сможет прослужить долго. Но технологии развиваются, и нужные материалы для российских эксплуатируемых крыш уже есть».

Ребята с нашего двора

Запросы конечных клиентов могут быть самыми разными: от комфортного места для работы под открытым небом и разнообразных приватных зон отдыха до площадок для общения с соседями, занятий спортом, перечисляет Татьяна Демина. Правда, удовлетворяются они пока по-прежнему преимущественно на рынке элитного жилья Москвы и Петербурга. Впрочем, объекты эксплуатируемых кровель (стилобаты) встречаются и в бизнес-, и в комфорт-классе. «В нашем ЖК «Булычев», например, планируется действительно уникальная история функциональных площадок на крыше – в проекте будет двухуровневая эксплуатируемая кровля: над паркингом летняя беседка и тенистая аллея, с собственным садом и кухней для организации барбекю, на самом высоком этаже – настоящее космическое пространство: астрокупол с телескопом, – делится эксперт. – Вы только представьте: с крыши собственного дома можно наблюдать за звездами!».

Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL, также называет «высокие» проекты новым уровнем развития городских сообществ. «Тренды на рынке общественных пространств провоцируют формирование территорий для коммуникаций и отдыха разных целевых групп, будь то зеленые крыши, лектории или сады для медитаций, – отмечает она. – Да, для российского рынка – это пока редко встречающееся явление. Но уже есть проекты, одни из самых ярких – в ЖК «Сады Пекина» и «Дыхание». Многие пока только в стадии реализации – скажем, «Ривер Парк» и «Neva Towers».

По данным группы «Самолет», в Москве растёт интерес жителей новостроек и к игровым зонам на крышах: более половины опрошенных компанией «с радостью гуляли бы» там с детьми. Правда, если речь идет о площадке детского сада, для групповых прогулок с воспитателем респонденты предпочтут классическое расположение детской площадки на земле – так ответили 80 % опрошенных.

Впрочем, в прошлом году в Москве всё-таки появился первый пример организации игровой площадки на крыше детского сада. Каждый пятый родитель считает, что игровые пространства на крыше позволят сэкономить полезную территорию жилого квартала, которую можно отдать под парк или сквер. Кроме того, такие решения полностью исключают доступ посторонних людей и животных, а современные и необычные проекты на крышах точно заинтересуют детей.

«Москвичам интересны функциональные крыши в обычных детских садах, но насколько широко может распространиться этот тренд – большой вопрос, - констатирует Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет». - В крупных проектах комфорт-класса достаточно территории для организации современных детских площадок на земле, и мы видим, что пока такому решению родители доверяют больше».

Эй, вы там, наверху

Мнения о крышах как новых дворах верно лишь отчасти – эксплуатируемая кровля полноценным двором стать всё-таки не сможет: она ограничена по площади, не имеет выходов на улицу, никак не связана с другими пространствами, а её оборудование и благоустройство лишено привычного разнообразия, парирует Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS. Однако функциональные крыши точно могут быть дополнительным пространством для времяпрепровождения на свежем воздухе, причём, не покидая дома, соглашается она с коллегами.

Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS

В итоге открытые и доступные крыши даже для москвичей – всегда эксклюзивное предложение, которое могут позволить себе немногие, вздыхает Вера Стефан; функциональные кровли остаются прерогативой элитных, бизнес-комплексов и общественных зданий. Это вполне объяснимо, добавляет она: расходы на эксплуатацию крыш придется включать в счета собственников.

Впрочем, чем выше класс жилья, тем больше требований будущий собственник квартиры предъявляет к организации, обустройству и разнообразию общественных зон. Как устроены лифтовые холлы, лобби, есть ли дополнительный функционал – «вторые» гостиные, места для встреч, кофе-пойнты, консъерж-сервис и т.п. В итоге именно наличие опций для повышения качества жизни всё чаще становится конкурентным преимуществом при выборе и покупке. «Помните, как всем прогрессивным крупным работодателям стало понятно, что нужно уходить от классического офиса, и делать «как у Google» или «как у Яндекс», чтобы у твоих рекрутеров появились фишки, позволяющие заполучить нужного сотрудника? – рассказывает г-жа Стефан. – То же самое происходит теперь с жильем: средняя площадь квартир в последние годы снижается, и покупатели предпочитают те ЖК, где общественные зоны предоставляют дополнительные пространства. В нашем ЖК ALIA тоже будет дом с эксплуатируемыми кровлями: трехсекционное здание, где на крышах двух секций в 19 и 20 этажей оборудуются зоны отдыха – порядка 200 кв. м. Они будут доступны для свободного посещения всех жильцов в теплое время года. На крышах – уличная мебель: стулья, шезлонги, светильники. На одной из них предусмотрена площадка для йоги с искусственным газоном, и везде – озеленение живыми деревьями и кустарниками».

Интерес к эксплуатируемым крышам наблюдается у покупателей в любом сегменте, соглашается Татьяна Демина: они всё чаще спрашивают о квартирах в ЖК с общественными пространствами, куда можно «прийти в тапочках». «Формат напрямую ведь связан с трендом на максимально рациональное использование квадратных метров, – поддерживает Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development. - В столице это особенно актуально в силу дефицита земель под застройку. А за счет не только эргономичности, но и уникальности, эксплуатируемая кровля уверенно приживается в новостройках мегаполиса. Конечно, наиболее часто функциональные крыши встречаются в проектах бизнес-класса и премиальных сегментов – они выступают хорошим конкурентным преимуществом, однако являются дорогим атрибутом. Девелопер учитывает и продумывает этот момент ещё на стадии проектирования, учитывая все нюансы – уклон, разработку систем водоотведения подогрева и вентиляции, специальные материалы, требования технической безопасности и многое другое. В качестве оформления используется декоративный ландшафт, элементы озеленения и различные зоны отдыха, декоративный бассейн».

Ольга Гусева парирует: пока наличие эксплуатируемой крыши – далеко не приоритетная опция при выборе квартиры. По её словам, российские клиенты ещё не оценили до конца преимущества этих пространств, и роль «крышевых» проектов как конкурентного преимущества при покупке жилья усилится лишь в будущем.

А платит кто?

В случае, если функциональная крыша – часть общедолевой собственности, стоимость распределяется на каждого из резидентов, увеличивая финальный бюджет недвижимости, сообщает Денис Коноваленко. Есть и механизмы, позволяющие общим голосованием собственников жилья решить: использовать крышу под общественную зону или нет, и, следовательно, не оплачивать ее эксплуатацию, добавляет Вера Стефан. Если большинство собственников «против», можно сдать эти площади третьему лицу, получать прибыль и направлять на содержание общего имущества, поясняет эксперт. Либо – вообще не использовать ее и удалить затраты на эксплуатацию из тарифа.

Изначально, по общему правилу, в целях безопасности, у жильцов отсутствует право свободного доступа на крышу многоквартирного дома, напоминает Ксения Ульянова, советник Land Law Firm. Однако, перенести крышу в разряд эксплуатируемой возможно практически в любой момент. В силу п. 3 ч. 1 ст. ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши.

Соответственно, для изменения статуса крыши необходимо согласие всех собственников. Практика показывает, что это – самый сложный этап реализации проекта.

В случае отсутствия согласия собственников жилья, эксплуатация кровли незаконна. Кроме того, необходимо убедиться, что кровля плоская и сможет выдержать дополнительную нагрузку (нахождения на крыше людей, оборудования, систем озеленения, различных конструкций).

  • Расчет нагрузок осуществляется в соответствии с требованиями СП 20.13330. (ГОСТ Р 58875-2020).
  • Решение о том, как именно будет переоборудована крыша должно быть принято не менее 2/3 всех собственников МКД (ч. 1 ст. 46, п. 1 ч. ст. 42 ЖК РФ).
  • Далее, необходимо подготовить проект, соответствующий техническим и экологическим требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли», занести функциональную крышу на баланс дома и договориться о том, как будет организовано ее обслуживание.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Стоит обратить внимание, что при возведении на крыше объектов различного назначения, необходимо учитывать нормы ГрК РФ, и, при необходимости, получать разрешение на строительство соответствующих объектов. В противном случае, инфраструктурные объекты, размещенные на эксплуатируемой кровле, будут признаны объектами самовольного строительства с последующим демонтажем (постановление АС Московского округа от 12.05.2023 по делу №А40-121024/2020, постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.11.2022 по делу №А32-38727/2018). «Функциональные крыши по факту представляют собой эксплуатируемые кровли, – подчёркивает Ксения Ульянова. – То есть – специально оборудованную защитным слоем кровлю, предназначенную для использования, например в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок и т.д. и предусмотренная для пребывания людей («СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»). И указанный СНиП дает определение также озелененной кровле – кровля, содержащая почвенный слой и посадочный материал с постоянным уходом за растительностью. С учетом растущей популярности этого направления освоения пространства, отголоски курса на благоустройство крыш появляются и в нормативной базе».

Так, приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2021 г. № 1042/пр «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований», рекомендуется формировать сады, размещаемые на плоских крышах жилых, общественных и производственных зданий и сооружений в целях создания среды для кратковременного отдыха. Стоит подчеркнуть, что организация общественного пространства по-прежнему возможна исключительно на плоских крышах, указывает эксперт. «Случаев, когда клиенты не хотели покупать квартиру в доме с эксплуатируемой крышей из-за расходов на содержание, я не знаю, – констатирует Татьяна Демина. – Если это – проектное решение и покупатель выбирает продукт осознанно, то понимает изначально, на этапе просмотра, что будет в доме. Напротив, повторюсь, тренд на выбор квартир с такими кровлями возрастает, ведь на рынке девелопмента эти предложения точно не являются массовыми».

Евгений Иванов

Поделиться: