У всех на слуху проблемы, связанные с выбором управляющих компаний в многоквартирных домах. Согласно букве закона и судебной практике, собственники многоквартирного дома (МКД) не могут на одном общем собрании выбирать УК из нескольких компаний, которые одновременно претендуют на управление общим имуществом в МКД. Поэтому сегодня нередки случаи, когда параллельно проводятся дублирующие общие собрания с аналогичной повесткой, в которых фигурируют разные УК. В результате – на обслуживание одного дома зачастую претендуют две конкурирующие организации. Протоколы общих собраний практически одновременно предоставляются в органы Госжилнадзора, а те, в свою очередь, проводят регистрационные действия, которые не устраивают ту или иную часть собственников МКД. Далее, как правило, одна из сторон идёт в суд, что еще больше усугубляет ситуацию. Какие законодательные изменения необходимы, чтобы избежать проблем при выборе УК порталу СтроимПросто рассказал вице-президент Ассоциации «Новое качество» Олег Малахов.
Олег Владимирович, о каких последствиях стоит говорить, когда между собственниками одного многоквартирного дома возникает спор по выбору управляющей компании?
Действительно, такая проблема существует, и в настоящее время ведется серьёзная правовая работа по ее решению. В первую очередь, стоит говорить именно о том, что описанная ситуация влечет за собой снижение качества оказываемых жителям МКД услуг, ставит под угрозу безопасность их жизни и здоровья в буквальном смысле, поскольку управляющие организации – в таком подвешенном состоянии – лишены возможности планировать свою деятельность по управлению МКД, по его содержанию и текущему ремонту. Такая ситуация негативно влияет и на фактическое оказание услуг: иногда собственники сталкиваются с одновременным выставлением платежных документов разными управляющими организациям, что вводит их в заблуждение. Последствием становятся либо растущие долги, либо оплата услуг ненадлежащему лицу.
Почему возникают такие ситуации?
Стоит понимать, что общественным отношениям в любой сфере свойственно меняться и прогрессировать. Рынок по управлению жилым фондом активно развивается, возникает конкуренция, которая не может не сказываться на праве выбора собственников. Действующее законодательство также требует изменений, которые будут соответствовать современным реалиям. В настоящее время правовое регулирование в части выбора УК не позволяет в рамках одного общего собрания собственников рассмотреть и выбрать управляющую организацию из числа нескольких кандидатов. Сейчас для принятия решения необходимо либо провести несколько общих собраний по каждой УК, либо включить в повестку дня одного собрания несколько самостоятельных вопросов, соответствующих количеству компаний-претендентов. И оба варианта не являются идеальными, последствия аналогичны – конфликт интересов. Связано это с тем, что решения собственниками принимаются формулировками «за», «против» и «воздержался», и может произойти ситуация, при которой две УК получат одинаковое количество голосов, что не предусмотрено регулирующим законодательством. «Второго тура» быть не может – закон вовсе не регулирует такие ситуации.
Какие решения данной проблемы, на ваш взгляд, существуют?
Безусловно, необходимо изменение действующего жилищного законодательства путем внесения в него норм, предусматривающих порядок выбора одной УК из нескольких в рамках одного общего собрания – той, которая наберет наибольшее количество голосов. Вопрос повестки собрания об избрании способа управлении должен быть единым и содержать альтернативу выбора, что позволит избежать одновременного выбора сразу нескольких организаций. По нашему мнению, такое нововведение позволит защитить права собственников и предотвратить многочисленные правонарушения в подобных ситуациях, ограничить допуск на рынок управления и эксплуатации МКД недобросовестных участников. Соответствующий законопроект уже разработан экспертами Ассоциации «Новое качество», и мы его обсуждаем с Минстроем России и Комитетом ГД по строительству и ЖКХ.
Если к участию в голосовании будут допускаться несколько претендентов, каким образом или по каким основаниям собственники смогут отдавать предпочтения той или иной управляющей организации? Как они достоверно смогут узнать о преимуществах или недостатках претендентов?
Нашими поправками в Жилищный кодекс предполагается наделять лиц, по инициативе которых созывается общее собрание, полномочиями по формированию списка кандидатов, обязательством по предоставлению собственникам всей необходимой информации и документов по каждой УК, в том числе, проектов договоров управления многоквартирным домом, предложений о размере тарифа «Содержание и ремонт». Таким образом, к моменту проведения общего собрания каждый собственник сможет изучить и кандидата, и его опыт, и – что конкретно предлагает каждая УК.
Сейчас, в соответствии с действующим законодательством, управление МКД в первые три месяца с даты ввода в эксплуатацию (новостройкой) осуществляется управляющей организацией, с которой заключил договор застройщик. По истечении этого срока собственники должны на общем собрании принять решение о способе управления домом. Такой порядок доказал свою целесообразность или сегодня он также требует актуализации?
Долгие годы считалось, что для фактического заселения дома и выбора собственниками способа управления достаточно трех месяцев. Однако практика складывающихся отношений по данному вопросу показала обратное. С одной стороны, в этот период жильцы фактически не проживают в доме, а озадачены проведением ремонта и покупки мебели. То есть в первые месяцы еще не образуется система социальных коммуникаций, которая позволила бы сформировать волеизъявление собственников по вопросам управления общим имуществом, что свидетельствует о фактической невозможности проведения общего собрания в этот период.
Первая УК полноценно не приступает к функциям по управлению многоквартирным домом, ведь она для всех является промежуточным звеном. Провести какую-то важную работу в такие короткие сроки невозможно. В итоге, всё это не идет на пользу ни людям, ни управляющей организации, ни дому.
По нашему мнению, дом с первого дня должен управляться и содержаться с учетом как краткосрочных, так и долгосрочных планов. Поэтому мы предлагаем для «первой» УК увеличить срок управления МКД до одного года. Это нововведение имело бы преимущества как для собственников, предоставив им время на то чтобы вникнуть в процесс управления общим имуществом, так и для управляющих организаций, которые в этом случае будут заинтересованы в качественном оказании услуг.
Важно напомнить, что летом текущего года в Жилищный кодекс были внесены изменения, в соответствии с которыми управляющую компанию можно сменить, но не ранее чем через год с даты заключения договора. Увеличив срок работы «первой» УК, законодатели обеспечат единую конкурентную среду для всех участников рынка. За год работы люди смогут сформировать объективное мнение и принять решение, оставить эту компанию или выбрать другую.
