СтроимПросто и ведущие эксперты в области права продолжают разбираться, какие из принятых в уходящем году законопроектов и других документов стали самыми важными для строительной отрасли, жилой, коммерческой недвижимости и смежных рынков.
В 2023 году вступили в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся продажи коммерческой недвижимости для физических лиц, напоминает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Поправки ужесточают налогообложение и направлены на увеличение доходов государства.
В то же время власти распространили промышленную ипотеку на строительство и модернизацию производственных помещений. В рамках расширения правительством (ПП №526) действия «промышленной ипотеки» кредит до 500 млн. рублей теперь можно получить не только на приобретение, но и на строительство, модернизацию или реконструкцию объектов промышленного производства под 3% – для технологических компаний, и 5% – для иных заемщиков, уточняет Юрий Аксенов, партнёр Orchards.
Одним из самых активных сегментов рынка недвижимости в уходящем году оставались склады и логистика. «Стоит вспомнить вызовы, с которыми столкнулись игроки в 2022-2023 гг.: масштабные пожары на складах, падение БПЛА на различные объекты, сложности с логистикой из-за ограничительных мер (как российских, так и зарубежных) и т.д., – перечисляют Дмитрий Богданов, старший юрист практики недвижимости и строительства SEAMLESS Legal, Елена Фотеева, юрист практики недвижимости и строительства SEAMLESS Legal. –В ответ на это звучали различные инициативы, в частности, о введении обязательного страхования имущества от террористических рисков. Однако это предложение получило негативную оценку Правительства РФ, поскольку решение вопроса о включении в страховое покрытие террористических рисков не должно носить принудительный характер и, в том числе, подлежит анализу страховщиками (законопроект № 375852-8, который в итоге был снят с рассмотрения Госдумы)». Эксперты уточняют, что падение БПЛА – риск, зачастую включаемый в страховые полисы. Однако по общему правилу страховое возмещение может не выплачиваться, если страховой случай наступил вследствие военных действий. Поэтому с практической точки зрения важно учитывать, как государственные органы квалифицируют падение летательного аппарата и внимательно изучать условия страхования.
Помимо этого, законодателем были внесены коррективы в противопожарные правила. Например, появились новые индикаторы риска нарушения обязательных требований при осуществлении пожарного надзора (Приказ МЧС России № 327 от 11 апреля 2023 года). Одним из таких индикаторов является наличие сведений о происшествии, связанном с аварийным режимом работы электрооборудования, которое не привело к возникновению пожара. Выявление индикаторов риска, в частности, позволяет надзорным органам по согласованию с органами прокуратуры провести внеплановую проверку.
Среди самых обсуждаемых изменений года эксперты выделяют и поправки к Гражданскому кодексу РФ в части общего имущества собственников недвижимых вещей, вступившие в силу с 1 октября 2023 года.
Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services, считает, что ряд нововведений представляется значимым в контексте продолжающейся цифровизации российской экономики – в целом, и логистических процедур – в частности. Так, постановлением Правительства РФ от 25 марта 2023 года №476 внесены изменения в порядок обмена электронными перевозочными документами в системе ГИС ЭПД. Предполагается, что документооборот будет упрощен и ускорен, поскольку перевозчики смогут формировать договор фрахтования, заказ (заявку) и путевой лист в электронном виде. Кроме того, деятельность логистических компаний станет более открытой для государства, что, вероятно, выведет часть игроков рынка логистики из теневого сектора.
Другим цифровым решением стало введение электронных очередей на автомобильных пунктах пропуска для проезда коммерческого грузового транспорта с 1 сентября 2023 года.
Предполагалось, что это сократит время ожидания на границах для водителей и позволит транспортным компаниям более точно планировать международные экспедиции, снижая соответствующие издержки. Поскольку проект является пилотным, бронирование очереди было ограничено тремя наиболее загруженными пунктами пропуска, для которых электронные очереди наиболее актуальны; регистрация же происходит через сайт Росгранстроя. Однако власти планируют расширить количество пунктов пропуска, а также предусмотреть возможность брони через Госуслуги и уже упомянутую ГИС ЭПД с 1 марта 2024 года.
Говоря о международных экспедициях, г-жа Степанова упоминает соглашение России и Беларуси о международных автомобильных перевозках, подписанное в августе 2023 года, которое предусматривает постепенную отмену разрешительной системы международных перевозок в третьи страны. В результате, белорусским перевозчикам не потребуются разрешения на проезд и выезд на российском рынке, а компаниям из России – на белорусском. Таким образом, транзитные перевозки в третьи страны станут двусторонними, что потенциально позволит снизить стоимость логистических услуг.
С 1 сентября 2023 года вступил в силу и Федеральный закон от 24 июля 2023 года №374, который ввел в оборот термин «опорная сеть автомобильных дорог». К этой сети относятся наиболее важные, востребованные автодороги, совокупная протяженность которых на данный момент составляет более 136 тыс. км. Предполагается, что опорная сеть дорог подлежит приоритетному развитию посредством соответствующих региональных планов дорожной деятельности, что позволит обеспечить бесперебойное движение грузовых транспортных средств, увеличить их транспортную доступность. Это закон отложенного действия, что позволит перевозчикам снизить издержки и увеличить объемы перевозок за счет более развитой и доступной дорожной сети, когда она будет обновлена, введена в эксплуатацию, поясняет Елена Степанова.
Наконец, нельзя не упомянуть эксперимент года по созданию бондовых складов, который стартовал 1 апреля 2023 года, и будет действовать до 1 апреля 2024 года (введен Постановлением Правительства РФ №1962 от 02 ноября 2022 года), единственным оператором которых была назначена «Почта России». Бондовые склады представляются перспективными не только для рынка электронной коммерции, но и для сегмента логистики, складов и строительной отрасли в целом: увеличение объемов грузопотока, снижение дефицита товаров из-за ухода иностранных компаний с российского рынка, создание новых рабочих мест, если эксперимент окажется успешным. «Разумеется, формат эксперимента не позволяет делать глобальных прогнозов, однако внедрение оценивается однозначно положительно», - резюмирует эксперт.
- Прежде всего, конечно, в уходящем году стоит отметить продление моратория на проверки бизнеса. Благодаря мораторию, надзорные органы стали реже внепланово проверять бизнес. Вместе с тем, по факту вместо плановых контрольно-надзорных мероприятий проводятся профилактические визиты, от которых как бы нельзя отказаться. Также следует учитывать, что мораторий не касается налогового контроля, прокурорского надзора. Соответственно, органы прокуратуры не ограничены в проведении проверочных мероприятий в период действия моратория. В результате происходит следующее: уполномоченный госорган собирает материалы по факту правонарушения и направляет их в прокуратуру, которая затем принимает решение и проверяет компанию или предпринимателя.
Следует отметить, что была отменена норма, которая позволяла надзорному органу выдавать предписания об устранении нарушений только в том случае, если нарушение влечет угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства, возникновения чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера. Теперь предписания снова выдаются при любых нарушениях, даже незначительных.
Сберегательная масса
В свою очередь, участники свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе получат возможность реализовывать инвестпроекты в сфере жилищного строительства, сообщает Лариса Науменко, директор московского офиса CPO Group (ЦПО Групп), эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО «ОПОРЫ РОССИИ». Федеральный закон, закрепляющий новые возможности, вступит в силу уже в конце декабря 2023 года. Эксперт уточняет, что при реализации жилых проектов в договоре может быть закреплено обязательство участника свободной экономической зоны передать часть объектов в государственную или муниципальную собственность. Кроме того, для участников, реализующих инвестиционные жилищные проекты на названных территориях, не предусмотрены субсидирование затрат и особый режим налогообложения и обложения страховыми взносами. Изменения закреплены Федеральным законом от 28.09.2023 № 496-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».
Наибольшую активность законодателя в уходящем году вообще можно было наблюдать именно в регулировании сегмента жилой недвижимости. По словам Юрия Аксёнова, в канун нового года правительство продлило до середины 2024-го программу льготной ипотеки для покупки нового жилья у застройщиков под максимальные 8% годовых, и одновременно – расширило программу семейной ипотеки для семей с двумя детьми до 18 лет со ставкой 6% годовых. «А в апреле вступили в силу изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», направленные на повышение кредитного качества ипотечных облигаций за счет исключения риска частичной утраты ипотечного покрытия при банкротстве кредитной организации, в которой открыты счета ипотечного агента, - напоминает эксперт. - Как указывали авторы изменений, надежность инвестиций в ипотечные облигации является необходимым элементом при реализации политики стимулирования развития рынка ипотечных ценных бумаг, увеличения объемов ипотечного кредитования, снижения уровня рисков в банковской системе и обеспечения банков-кредиторов ликвидностью, что позволяет придать импульс развитию жилищного сектора».
В середине октября 2023 года в Государственную Думу был внесен проект закона «О стимулировании жилищных сбережений граждан», предусматривающий введение в оборот договора жилищных сбережений, по которому банки будут принимать от вкладчиков денежные средства и начислять на них проценты, а в дальнейшем – направлять их по распоряжению вкладчика на улучшение жилищных условий: оплату приобретаемого жилья либо финансирования долевого участия или ИЖС. «Как отмечают авторы законопроекта, запуск системы жилищных сбережений является механизмом «выращивания» будущих ипотечных заемщиков, в рамках которого формируются средства первоначального взноса с использованием надежных механизмов банковской системы, включая страхование средств, - поясняет Юрий Аксёнов. - В сфере ИЖС также стоит отметить два связанных законопроекта, разработанных Минстроем России: первый – «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда», определяющий обязательные требования к подрядчику, необходимые гарантии качества работ и условия расчетов с подрядчиком с использованием эскроу-счетов. И второй, «законопроект-спутник», предусматривающий внесение ряда изменений в законодательство: наделение подрядчика правом направления градостроительных документов в органы власти, правом на взаимодействие с владельцами сетей, страхование денежных средств на счетах эскроу и т.д. Учитывая сохраняющийся интерес к ИЖС, особенно ярко проявившийся в годы пандемии, принятие таких законов может дать дополнительный импульс развитию сегмента благодаря улучшению системы защиты прав заказчиков и использованию проверенных инструментов. Ожидается, что законопроекты могут быть внесены в Государственную Думу, и приняты уже в первой половине 2024 года».
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский»:
- Самым важным событием 2023 года для сегмента загородной недвижимости мы считаем продление срока действия льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до июля 2024 года. Будем надеяться, что ставки по льготной ипотеке останутся на уровне 8%, и сделки с участками под ИЖС будут двигать рынок, правда, с бюджетом в районе 12-15 млн рублей. В то время как вторичному рынку остается рассчитывать только на наличные деньги. Этот нюанс может переориентировать покупательский спрос на первичный рынок, а вторичный привести к стагнации. И далее, в зависимости от сроков стагнации, даже привести к снижению цен.
Вообще, в части загородного сегмента много, что обсуждалось, в частности, возможность открытия физическими лицами эскроу-счетов для строительства частных домов, что должно было облегчить получение ипотеки, но, увы, пока не случилось.
Оставим на потом
«Власти в 2023 году вообще утвердили целый ряд разнонаправленных изменений, касающихся льготных ипотечных программ, - соглашается Руслан Сырцов. - С одной стороны, например, снижены возрастные и материальные цензы по IT-ипотеке, а дальневосточная ипотека – распространена на арктический регион. С другой, минимальный первоначальный взнос по субсидированным кредитам повышен до 20%. Под давлением ЦБ в 2023 году были свернуты программы околонулевой ипотеки от девелоперов. Также в уходящем году были закрыты персональные данные выписок из ЕГРН. Нововведение направлено на защиту персональных данных граждан, но любой собственник вправе отказаться от засекречивания информации. Значимыми для отрасли стали и новые нормативы в области деревянного и стального многоэтажного домостроения. В правительстве обсуждалось и включение меблировки, установки окон и дверей отечественного производства в стоимость жилищных кредитов, однако планы по внедрению «мебельной» ипотеки были отложены».
Безрезультатными оказались и дискуссии о льготной ипотеке на вторичное жилье в регионах с дефицитом новостроек. Также власти предлагали внедрить ипотеку для сотрудников ОПК и специалистов по электронике, однако пока так и не сделали этого. Не состоялась и отмена детских долей в жилье, приобретенном с помощью маткапитала.
До сих пор не определён, кроме того, юридический статус апартаментов, и, по-видимому, в ближайшей перспективе этого не произойдет.
Пока же с 2024 года возвращается НДС с услуг застройщиков по возведению апартаментов, указывает Лариса Науменко. Сейчас статья 149 НК РФ (подпункт 23.1 пункта 3) освобождает от НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (кроме услуг при строительстве объектов производственного назначения). С 01.01.2024 этот пункт начнет действовать в новой редакции, согласно которой услуги застройщиков по возведению апартаментов не будут освобождаться от НДС. При этом НДС не будут облагаться услуги по строительству жилых домов, жилых и нежилых помещений, включая гаражи и машино-места, входящие в состав многоквартирных домов. Изменения распространяются на правоотношения, связанные со строительством объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 января 2024 года.
По словам Ларисы Науменко, поправки несколько улучшают положение застройщиков, которые смогут заявить к вычету суммы «входящего» НДС при строительстве апартаментов (если ведут раздельный учет «входящего» НДС для операций, облагаемых и не облагаемых НДС). Изменения закреплены Федеральным законом от 31.07.2023 № 389-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации».
Ещё одними корректировками были защищены права покупателей жилья у банкрота (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»). Поправки, по словам Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры», предусматривают право покупателя получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр кредиторов. До получения средств покупатель и проживающие с ним члены семьи могут пользоваться жилым помещением. Такой покупатель сможет и сохранить единственное жилье, доплатив до цены, установленной судом, для конкретной недвижимости. Кроме того, он будет вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения по общим правилам.
Вижу перспективу
Говоря о перспективах дальнейшего развития нормативного регулирования строительной отрасли, Юрий Аксенов обращает внимание на перечень поручений, утвержденный Президентом России по итогам совещания в сентябре 2023 года. В том числе: продлить право строительных, проектных и инженерных СРО выдавать займы своим членам из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств; сократить число документов, сведений, материалов и согласований при строительстве объектов капстроительства; определить порядок проектирования и строительства (в т.ч. высотного) с применением деревянных конструкций, современных экологичных и энергоэффективных решений; ускорить внедрение механизма счетов эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов. Очевидно, что в ближайшем будущем эти поручения будут воплощены в конкретных проектах нормативно-правовых актов – в части продления права СРО на выдачу займов до 01.01.2025 проект соответствующего федерального закона был внесен в Государственную Думу уже в ноябре.
Но особенно участники рынка ждут решений государства о судьбе ипотечных госпрограмм, сообщает Руслан Сырцов. «На данный момент рассматривается вариант с модификацией льготной ипотеки путем придания ей дифференцированного характера, - поясняет г-н Сырцов. - Решение подразумевает прямую корреляцию субсидируемой ставки и уровня доходов населения в субъекте РФ. Подобное компромиссное решение позволило бы рынку легче преодолеть последствия действия повышенной ключевой ставки, при этом снизив нагрузку на бюджет».
Дмитрий Долгов соглашается: возможные изменения в ипотечных схемах остаются самыми обсуждаемыми в отрасли. «Абсолютно все ждут развязки истории с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года, - констатирует он. - Уже сегодня мы слышим призывы чиновников и депутатов к ограничению количества выдачи таких кредитов с целью стабилизации рынка. Высока вероятность того, что критерии выдачи для заемщиков будут более жесткими и значительное количество граждан не смогут оформить выгодный кредит на новое жилье. Вероятнее всего, первоначальный взнос увеличат до 35-40%, а портрет заемщика скорректируется в сторону «более надежного» клиента. Если бы мы могли повлиять на ситуацию, то, безусловно, продлили бы льготную ипотеку на прежних условиях, и распространили бы ее действие на вторичный рынок, который остро нуждается в таком «движке».
В свою очередь, Росреестр с 2024 года планирует перейти на электронное взаимодействие с юридическими лицами и электронную регистрацию сделок с недвижимостью, делится Лариса Науменко.
Ожидается, что с начала 2024 года юридические лица будут подавать в Росреестр документы, включая документы на регистрацию договоров участия в долевом строительстве, исключительно в электронном виде.
«Власти ожидают, что с переходом на электронное взаимодействие процедуры станут более четкими, прозрачными, а самое главное – снизится риск необоснованной приостановки в регистрационных действиях, - указывает г-жа Науменко. - Изменения предусмотрены законопроектом «О внесении изменений в Федеральной закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость)», который сейчас рассматривается Правительством РФ».
Евгений Иванов
