Разрешение на строительство нежилого здания

Разрешение на строительство нежилого здания, как и другого сооружения — ключевой элемент для строительной компании, получение которого позволяет возводить любые типы зданий жилого и нежилого характера. За бумагой стоит обратиться в уполномоченные структуры, обеспечивающие не только выдачу документации, но и контроль соблюдения правил и норм в процессе возведения здания. Получение разрешения требует прохождения ряда бюрократических процедур, на которые уходит от 2-3 дней до месяца. Чтобы ускорить процедуру, важно знать, как оформить разрешение для возведения нежилого здания, что входит в список документов, куда обращаться, и в какой последовательности действовать. Эти аспекты рассмотрим подробно в статье.

Почему для строительства нежилого здания  нужно получать разрешение?

Согласно земельному кодексу РФ (статьям 40 и 41) строительные работы могут проводиться только на базе разрешительных документов. Это касается различных объектов недвижимости — сооружений жилого и нежилого характера для всех владельцев, арендаторов и пользователей земельных наделов.

Разрешение на строительство — официальная бумага, позволяющая приступить к строительным (восстановительным) работам. Такой документ подтверждает, что готовый проект соответствует правилам и нормам градостроительного плана ЗУ. Получение разрешения обязательно в большинстве случаев, кроме тех, которые предусмотрены в ГрК РФ, а именно:

• Возведение гаража на земельном наделе при условии, что объект не будет применяться для предпринимательства.
• Строительство сооружений, касающихся садоводства и дачного хозяйства.
• Внесение изменений в здание или его части, которые не влияют на характеристики безопасности и надежности.
• Возведение дополнительных строений, а именно бани, парников, теплиц и так далее.
• Строительство зданий, которые не являются объектами капстроительства (киоски, навесы).

С начала 2010 года разрешение на строительство на наделах, для которых действуют правила градостроительных регламентов, не может выдаваться без учета правил землепользования и застройки. Нюансы, кающиеся регулирования строительства, четко прописаны в ГК РФ (Гражданском Кодексе), ФЗ (в отношении архитектурной деятельности), а также ряде других актов.

В статье 263, п.1 (ГК РФ) указано, что владелец земельного участка вправе возводить на нем, строить или сносить объекты, а также давать разрешение на выполнение таких мероприятий иным лицам. Реализация подобных прав возможна только при соблюдении действующих правил и норм (строительных, градостроительных). Кроме того, строительство должно осуществляться с учетом назначения надела земли.

Как правильно оформить разрешение?

Если владелец или другое лицо возвело на земельном участке сооружение без получения разрешительной документации, а также с нарушением действующих норм и правил, такое здание относится к категории самовольно построенных. Это значит, что распоряжаться объектом (продавать, арендовать, дарить) запрещено. Вот почему перед началом строительства важно обратиться в уполномоченный орган и получить разрешение.

Алгоритм действий при оформлении документа имеет следующий вид:

• Подача в орган градостроительства или архитектуры заявки на получение задания. В качестве приложения к заявлению должны идти правоустанавливающие бумаги на ЗУ или разрешение владельца на проектирования здания для строительства на интересующем наделе земли.
• Получение архитектурно-планировочного задания, в котором имеются требования градостроительных норм, экологических, противопожарных, санитарных и гигиенических требований к сооружению, а также требований, касающихся культурных и архитектурных объектов. Если это необходимо, указываются особые условия выполнения строительных работ, а также требования по соблюдению прав других сторон, интересы которых могут быть затронуты в процессе возведения сооружения.
• Заказать архитектурный проект с учетом полученного архитектурно-планировочного задания.
• Обратиться в уполномоченный орган за разрешением для выполнения строительных и монтажных работ. Подобные разрешения выдаются двух типов — на выполнение всех видов СМР по интересующему объекту или осуществление отдельных строительно-монтажных работ, а именно укладка фундамента, прокладка коммуникаций и так далее.

Срок, который действует разрешение, устанавливается с учетом требований по времени выполнения определенного вида работ СМР. Если этот требуется, разрешение продлевается со дня завершения прочего периода. В случае, когда разрешение на осуществление строительных и монтажных работ выдается другой стороне, в соглашении подряда стоит зарегистрировать эти изменения в Госархстройнадзоре. На выполнение этой работы дается 21 день.

Процесс выдачи

Как только уполномоченный орган получил заявку и необходимый пакет бумаг от строительной компании (застройщика), у него в распоряжении имеется 10 дней для выполнения следующих работ:

• Проверка переданных документов. Здесь важно, чтобы выдающая разрешение структура получила полный пакет бумаг, которые необходимы для оформления разрешительной документации.
• Выполнение проверочных мероприятий касательно полученных бумаг и схем на факт соответствия имеющему плану участка. Если человек, который подает заявление, имеет разрешение на отклонение от граничных параметров для реконструируемого или возводимого сооружения, уполномоченный орган проверяет факт отклонения и соблюдение установленных правил.
• Передача разрешения или отказа. При отсутствии замечаний заявитель получает разрешение на строительство. В определенных случаях возможен отказ. В каких ситуациях это происходит, и что делать заявителю в этом случае, рассмотрим ниже.

Необходимые документы

Для успешного прохождения этапов получения разрешительной документации, необходимой для возведения нежилого объекта, на руках у заявителя должен быть полный пакет документов, а именно:

• Положительный вывод инвестиционной экспертизы, а также разрешение на возведение объекта, выданное региональными властями.
• Заявление строительной компании с прошением выдать разрешение на начало строительных работ. Без этой бумаги приступать к реализации проекта запрещено.
• Полный пакет проектной и сметной документации, в который входит пояснительная составляющая (в виде текста), а также чертежи, схемы и планы ЗУ.
• Генеральный план — бумага, которая обязательна для предоставления (хватит и копии).
• Бумаги, подтверждающие права на надел земли, где застройщик планирует возведение нежилого объекта.
• Паспорт фасада здания (копия).
• Приказ, согласного которого назначен работник технического надзора.
• Положительное заключение экологической (обязательно государственного образца) экспертизы проекта (если требуется).
• Разрешение на возведение объекта с отклонениями от граничных параметров (если они планируются).
• Согласие владельцев (обладателей прав на земельный надел).

Если речь идет о возведении жилого здания, к заявлению прикладываться ограниченный пакет бумаг — ГПЗУ, бумаги на участок и схему планировочной организации с обозначением размещенного здания.

Куда нужно обращаться за разрешением?

Если на земельный надел, где планируется возведение сооружения, не распространяется действующий градостроительный регламент, разрешение на строительство (с учетом компетенции) в отношении нежилого здания может выдавать:

• Орган исполнительной власти федерального уровня.
• Территориальный орган определенного субъекта РФ (края, области, АО или АР).
• Органы самоуправления на местах.

Если объект возводится на участке, входящем в территорию морского порта, разрешение выдается капитаном с учетом требований Кодекса торгового мореплавания РФ (статья 76).

В остальных ситуациях разрешение на строительство оформляется в территориальном органе, отвечающем за сектор градостроительства и архитектуры. Возможны ситуации, когда разрешительная документация оформляется в специальном подразделении градостроительства и архитектуры, созданном при органе местного управления. В ГрК РФ (статье 8) определено, что разрешение на строительство объекта в пределах территориального округа или поселения выдается местными органами власти. Если речь идет о межселенных территориях, то муниципальными органами самоуправления.

Причины отказа

В ГрК РФ прописано, в каких случаях уполномоченный орган вправе отказать заявителю и не передать разрешение для возведения нежилого здания:

• Если в переданном пакете бумаг отсутствует какой-либо документ.
• Если документ не соответствуют требованиям ГПЗУ или требованиям, касающимся отклонения от предельных параметров реконструкции (строительства), а для ИЖС выполняется проверка схемы планировочной организации надела касательно соответствия ГПЗУ.

Кроме того, строительная компания может «нарваться» на отказ в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в течение 10 суток орган, выдавший разрешение на строительство, не получил необходимые сведения о земельном наделе (который подлежит застройке) или сам объект признан аварийным.

Что делать, если в выдаче разрешения на строительство нежилого здания отказано?

Если уполномоченный орган отказал заявителю, он должен обосновать свое решение и выдать пояснение вместе с отказом. На основании этого застройщик действует следующим образом:

• Устраняет недостатки, которые были найдены в процессе проверки документации, после чего снова передает бумаги для проверки в надежде получить разрешение.
• Обращается в судебный орган и пытается доказать свою правоту. Для этого требуется иметь на руках письменный отказ с разъяснением причин. В ином случае суд может не принять исковое заявление.

Итоги

Чтобы процесс получения разрешением прошел без каких-либо проблем, до оформления стоит учесть следующие нюансы:

• Полный пакет требований, касающихся порядка оформления документы и получения разрешений, прописываются в ГрК РФ (статья 62). Подготовка необходимых бумаг — задача органов архитектуры и строительства.
• Выдача разрешения на строительство осуществляется органами власти (местными, региональными), после чего главный архитектор подписывает документ. Утверждением разрешения занимается глава региона, города или другого образования.
• Для получения разрешения на начало строительных работ застройщик обязан оформить заявление по форме и передать его с пакетом бумаг для рассмотрения.
• Разрешающий документ выдается на три года. Если этот требуется, его можно продлить. Вопрос продления рассматривается органами муниципалитета.

Возведение помещения (здания, сооружения) возможно при наличии на руках разрешения и регистрации объекта в Госархстройнадзоре региона, где планируются работы.