Потребительское общество взаимного страхования застройщиков

С появлением нового закона ФЗ №214 возникло потребительское общество взаимного страхования застройщиков (сокращенно — ОВС). В чем особенности этой организации, и как она работает? Какие строительные компании могут стать членами подобного общества, и какие критерии для этого должны быть соблюдены? Можно ли выйти с ОВС? Рассмотрим эти вопросы, а также преимущества и недостатки нового общества для строительных компаний и дольщиков.

Что такое потребительское общество взаимного страхования застройщиков?

Информация о появлении общества взаимного страхования гражданской ответственности появилась в конце 2013 года, но начало деятельности приходится на 1 января 2014-го. Что такое ОВС? Это некоммерческая структура, участниками которой являются представители крупнейших застройщиков на рынке РФ.

В основе работы ОВС лежит ФЗ №214, который регулирует принципы взаимодействия строительных компаний и дольщиков при оформлении договора долевого участия. Членство в обществе представляет собой одну из форм страхования, обеспечивающей выполнение обязательств перед участниками договора долевого строительства — лицами, которые внесли средства по ДДУ и надеются на получение квартиры.

Появление таких некоммерческих организаций, по мнению создателей, придало импульс строительной отрасли в стране. Кроме того, вступление в силу ФЗ №214 и обществ взаимного страхования позволило дополнительно защитить дольщиков от мошенников. Да и в интересах самих застройщиков повысить уровень доверия со стороны потенциальных клиентов, добиться стабильности на строительном рынке. На сегодня в состав ОВС входит около 250 членов, а представительства общества «разбросаны» по всей стране.

Как оно работает?

Участники ОВС обязаны вносить деньги в общую «кассу» некоммерческой организации. Полученные средства используются для защиты интересов дольщиков в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств у одного из членов. Получается, что в случае невыполнения обязательств по ДДУ дольщики получают деньги из специального фонда.

Размер взносов для каждой компании определяется индивидуально, а сама процедура проводится один раз. Верхняя планка взносов в фонд ОВС не устанавливается. Если один из участников организации обанкротился, ответственность несут все члены потребительского общества. Выплата дольщикам производится в случае, когда застройщик не способен закончить строительство и передать недвижимость дольщику. За каждый строительный объект вносится по полмиллиона рублей с каждой организацией.

Как вступить в общество?

Если строительная компания планирует стать частью общества взаимного страхования, она должна передать такой пакет документов:

• Заявление — оформляется с учетом образца, устанавливаемого ОВС.
• Учредительные бумаги (в том числе устав) с приложениями и внесенными правками. Здесь достаточно копии, но они должны быть заверены нотариально.
• Доверенность на представителя, который выступает от имени застройщика. Предоставляемый документ заверяется с учетом требований законодательства.
• Справку об отсутствии активного судебного производства, заведенного на строительную компанию (речь идет о банкротстве). Документ составляется с учетом требований и норм, действующих на территории РФ.
• Выписку из ЕГРЮЛ — должна быть составлена не меньше, чем за 30 дней до момента передачи пакета бумаг для вхождения в ОВС. В ином случае документ признается недействительным.
• Информацию об отсутствии или наличии у потенциального члена потребительского общества нарушения норма законодательства в отношении ДДУ.
• Данные о наличии у учредителей, претендующих на членство в ОВС, субсидиарных обязательств в отношении 3-его юрлица на протяжении одного года с момента выполнения обязательств. Исключением являются акционерные общества (АО), а также миноритарные акционеры.
• Сведения о наличии у кандидата, планирующего членство в обществе, статуса банкротства. Как и в прошлом случае, исключения действуют для держателей небольшого числа акций и АО.
• Информация о том, в каких регионах РФ строительная компания планирует возводить объекты и заключать договоры ДДУ с дольщиками.

Все перечисленные выше бумаги должны быть оформлены на официальных бланках застройщика, выступающего в качестве кандидата на вступление в ОВС. На всех документах должны быть реквизиты.

После представления бумаг у потребительского общества имеется один месяц на изучение заявки и документов для принятия решения. Если ответ положительный, кандидат получает соответствующее извещение. В течение пяти он должен внести полмиллиона рублей, после чего застройщик становится полноценным участником некоммерческой организации.

Требования к учредителям

При оформлении членства строительные компании должны учесть требования, которые предъявляются к потенциальным участникам. Получить членство в ОВС могут компании из Москвы и области. Кроме того, учредители общества должны соответствовать ряду требований:

• Опыт в сфере возведения новых объектов недвижимости с привлечением денег по договорам ДДУ должен составлять от 3-х лет и больше.
• Строительная компания не должна быть на этапе реорганизации или ликвидации.
• Отсутствие активных судебных разбирательств в отношении банкротства.
• Финансовая устойчивость застройщика оценивается с учетом действующих нормативных принципов Правительства страны.
• Потенциальный кандидат не должен иметь требований в отношении него, касающихся приостановления деятельности.

Можно ли выйти с общества?

При выходе из ОВС участники должны выполнять определенные условия. Стоит отметить, что общество взаимного страхования обязано передавать письменную информацию о своей работе в уполномоченные органы. Данные передаются исполнительным структурам того региона, где ведется строительство объекта.

Если застройщик по любой из причин принимает решение выйти из общества, за ним остается весь пакет обязательств перед застройщиками в течение 2-х лет. После выхода одного из участника ОВС обязано поставить в известность орган исполнительной власти о сложившейся ситуации.

Если общество взаимного страхования закрывается, его члены отвечают по своим обязательствам в отношении общества и заключенных до ликвидации ОВС страховых договоров.

Плюсы и минусы общества взаимного страхования застройщиков

За три года деятельности ОВС можно делать выводы о преимуществах и недостатках работы таких организаций.

Плюсы

К преимуществам обществ взаимного страхования стоит  отнести (для покупателей жилья):

• Гарантия защиты от мошенников и застройщиков, которые не способны выполнить взятые на себя обязательства.
• Надежная защита от возможного кризиса на строительном рынке и потери инвестированных в строительство денег.
• Обязательное страхование договора ДДУ (в том числе и покупаемой недвижимости).
• Гарантия возврата вложенных денег в ситуации, когда строительная компания банкротится.

Плюсы ОВС для застройщиков:

• Возможность вести деятельность без оформления кредитов в банковских учреждениях (деньги дают непосредственно дольщики).
• Отсутствие дополнительных затрат.
• Увеличение спроса на недвижимость даже на начальном этапе возведения объекта.

По заявлению специалистов появление нового закона и деятельность ОВС приводит к уменьшению стоимости вновь построенного жилья, что является большим плюсом для покупателей.

Минусы

Несмотря на ряд положительных моментов, стоит выделить определенные недостатки:

• Если недобросовестная строительная компания по любой из причин не выполняет обязательства, например, банкротится, получение возмещения от ОВС возможно только на основании решения суда. Но стоит понимать, что сам процесс банкротства и ведения судебных разбирательств идет долго. Следовательно, вернуть свои деньги в сжатые сроки вряд ли получится.
• В строительной сфере нет случаев, когда строительная компания проходила процедуру банкротства без заведения уголовных дел. Это значит, что дольщики не получат денег до завершения расследования.
• Страховые тарифы постоянно меняются. На практике не исключено появление ненадежных строительных компаний, которые будут вести деятельность с учетом использования возможностей ОВС в будущем. То есть они обманывают дольщиков, а общество покрывает убытки.
• Определить степень риска для каждого страхового случая нереально. Вот почему оплошности при вычислениях не исключены, а в определенный момент имеющихся средств будет недостаточно.
• Участие в ОВС приводит к дополнительным затратам, поэтому строительные компании вынуждены покрывать их путем оформления кредитов в банковских учреждениях. Размер ставки большой, что впоследствии приводит к еще большей финансовой нагрузке.
• Со временем появляется дефицит средств для выплаты денег обманутым дольщикам. Практика показывает, что такой недостаток является почти неизбежным. Это связано с тем, что законодательно не оговорены особенности применения средств фонда и его пополнения в случае уменьшения размера средств.
• Строительный сектор столицы отличается повышенной чувствительностью ко всем изменениям в макроэкономической сфере. Из-за наличия круговой поруки возможно появление «эффекта домино», когда одно банкротство приводит к целой череде подобных событий.
• Из-за повышенных расходов строительных компаний может увеличиться стоимость жилья во вновь построенных домах. В среднем из-за участия в ОВС себестоимость новостроек возрастает на 10-15%.
• По ФЗ №214 страхованию подлежат только ДДУ. Несмотря на это, находится множество застройщиков, работающих по «темным» схемам и предлагающих жилье по более выгодной цене. Интересно, что многие дольщики ради небольшой скидки готовы идти на риск, из-за чего уровень их защиты снижается.
• После создания ОВС возникает вопрос в отношении ответственного лица, которое будет распоряжаться имеющимися средствами. Так, в законодательстве имеются жесткие правила по использованию пенсионных средств. Если говорить о деньгах общества взаимного страхования, здесь четкие нормы отсутствуют.
• Специалисты строительного рынка предрекают появление «карманных» страховщиков, которые будут подчиняться одной или группе страховых компаний. При этом мошенническая схема выявляется только при появлении большого числа обманутых покупателей жилья. В результате получить деньги уже не получится — они осядут в карманах руководителей таких организаций.
• Последнее время постоянно происходят скандалы, связанные с деньгами из компенсационных фондов. Как правило, причиной является нецелевое расходование имеющихся средств. Также они часто становятся объектом воровства. Это связано с отсутствием контролирующего органа, который бы проверял правильность применения денег. При этом надежды на улучшение ситуации в этом аспекте пока нет.

Итоги

Наличие ОВС необходимо, ведь некоммерческая организация защищает людей от обмана в процессе строительства жилья и гарантирует возвращение инвестированных средств при банкротстве дольщика. При этом участники общества на момент вступления находятся в одинаковых условиях, а требования к ним достаточно жесткие, что исключает попадание в список ненадежных организаций. Минус в том, что работа самих ОВС и управление деньгами на законодательном уровне пока не отрегулировано.