Вступившее в силу с 1 августа постановление о минимальной площади квартиры в 28 кв. м задаёт нижнюю планку размеров квартир. Это совершенно правильный шаг, но он не должен быть первым и последним, считает эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. Для решения поставленных задач по выправлению демографии нужно развивать и поддерживать форматы полноценного семейного жилья.
Время собирать камни
Однокомнатные квартиры решают задачу отселения взрослых детей или пенсионеров, с ними всё понятно. А вот двухкомнатные квартиры — это уже доминирующий тип московского жилья, и именно здесь призваны возникать полноценные семьи. Очень важно задать планку метража именно для двухкомнатных квартир.
Такая квартира должна содержать три ключевых помещения: кухня-столовая, мастер-спальня и детская. И эти помещения должны быть полноценными. А вот для этого и нужен хороший метраж общей площади. Нижний порог в 44 кв. м — хорошо, но лучше эту планку поднять вверх метров ещё на десять.
Следующий шаг — трёхкомнатные квартиры. По ним ограничений пока нет, но расчёты архитекторов показывают, что полноценной такая квартира становится, приближаясь к 90 квадратам! Дальше уже можно призадуматься о квартирах с ещё большим числом комнат.
Безусловно, московские власти своевременно сфокусировались на проблеме малометражек, но здесь нужно двигаться гораздо дальше. Современные дома должны работать на демографию и формирование здорового психологического климата у жильцов. И это отдельная важная миссия наших девелоперов.
А что девелоперы?
Но что думают сами застройщики о законодательных изменениях? Руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных крупного федерального девелопера DOGMA Анна Кузнецова рассказывает: «Как и большинство крупнейших застройщиков, компания DOGMA строила в Московском регионе жилье площадью менее 28 кв.м. Квартиры-студии всегда были самым ликвидным видом недвижимости из-за небольшой стоимости. Довольно большой процент студий традиционно приобретали инвесторы. В дальнейшем они либо продавали студии, либо сдавали в аренду.
Эксперт отмечает, что в настоящий момент можно прогнозировать небольшой рост интереса к студиям, так как в перспективе 2-х лет их предложение будет заканчиваться. Но уже сейчас девелоперы проектируют минимально допустимые по метражу квартиры, согласно новым нормативам, на которые, по мнению Анны Кузнецовой, и сместится интерес покупателей, как только они выйдут в продажу.
«Понятно, что в первую очередь, запрет строить жилье площадью меньше 28 кв. м обусловлен желанием правительства улучшить жилищные условия населения. При мелкой нарезке квартир в домах увеличивается население, а вместе с ним и нагрузка на социальную, транспортную и прочую инфраструктуру. Согласно новым правилам проектирования, девелоперы увеличат минимальную площадь квартир, следовательно, вырастет доля жилья площадью 28-30 кв.м. При этом цены на квадратный метр в готовых студиях до 28 кв. м будут расти на фоне формирующегося дефицита — рост может составить до 10%», — заключила эксперт.
Запрет на квартиры меньше 28 кв. м еще не имеет глубокого отражения в практике, и до конца не ясно, как он будет работать, считает Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy: «С точки зрения законодательства, застройщики имеют возможность строить квартиры формата евро-2, по документам проводя их как однокомнатные с большой кухней. Поэтому фактическое влияние данного закона мы увидим только после накопления достаточного количества прецедентов в строительстве и в судебной практике. Финансовое положение девелоперов это точно не осложнит, так как вся нагрузка ляжет на конечного покупателя. У нас в предложении есть такие квартиры, например, в ЖК Artel — студии площадью 24,9 кв. м и евродвушки от 39,7 кв. м».
Эксперт считает, что покупателями такого типа квартир становятся люди, которые профессионально относятся к выбору объекта недвижимости: «Связано это с эффективностью планировочных решений и с тем, что квартиры евроформата имеют меньше коридоров и бесполезных площадей. Таким образом экономится от 5 до 10 кв. м, что существенно влияет на цену для конечного покупателя и экономит до 30% бюджета. Эта целевая аудитория всё так же продолжит искать максимально эффективные варианты, а уж какие они будут — это мы увидим на практике через 2–3 года».
