Закон суров

АНАЛИТИКА

Последние полтора года уже признаны одними из самых сложных в новейшей истории российского рынка недвижимости: пандемия, последовавший коронакризис, дефицит рабочей силы и «новая нормальность», в которой и де-юре, и де-факто, пока никто не знает, как жить. Мы спросили ведущих экспертов, какие из принятых осенью и ожидаемых до декабря законопроектов станут самыми важными для отрасли.

Летом завершилась весенняя сессия текущего созыва Государственной Думы, и было принято рекордное количество федеральных законов по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет, которые ранее активно обсуждались в качестве проектов, напоминает Людмила Степанова, юрист практики недвижимости и инвестиций, «Качкин и партнёры».  В частности, с 1 сентября вступили в силу два федеральных закона, которыми были внесены изменения в регулирование градостроительной деятельности, рассказывает Юрий Аксёнов, партнер Orchards. Закон №276-ФЗ дополнил Градостроительный кодекс статьями 52.1 и 52.2, регулирующими предоставление технических условий, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, а также при подготовке градостроительного плана земельного участка, который дополняется информацией о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, включая сведения о максимальной нагрузке в возможных точках и сроках подключения. Срок действия ТУ устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем на 3 года или при комплексном развитии территории не менее чем на 5 лет. При этом внесенные изменения не применяются к отношениям по подключению на основании тех ТУ, которые были выданы до 01.09.2021, в том числе в случае продления срока их действия – в отношении них применяется прежнее регулирование.

«Технические условия на подключения ОКС к инженерным сетям отныне будут выдаваться только на этапе заключения договора на подключение, - говорит Виталий Можаровский, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства в России Bryan Cave Leighton Paisner. - Напомним, что ранее в отношении сетей газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения выдавались два вида технических условий: предварительные, которые выдавались на начальном этапе реализации проекта, и детализированные, которые выдавались на последующем этапе - при заключении договора на подключение». Особенностью предварительных технических условий было то, что они обязывали выдавшую их сетевую/ ресурсоснабжающую организацию продолжить процедуру подключения, если заявитель вовремя обращался за продолжением этой процедуры (т.е. предварительные технические условия являлись своего рода офертой). Теперь вместо предварительных технических условий будет выдаваться информация о возможности подключения (сведения о максимальной нагрузке, возможных точках подключения и сетевой/ ресурсоснабжающей организации), уточняет Виталий Можаровский: «Такая информация будет содержаться в составе градостроительного плана земельного участка и, по общему правилу, она не будет носить для сетевой/ресурсоснабжающей организации характера оферты. Выдача разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию будет возможна только при наличии подписанного акта о подключении ОКС к сетям (сейчас на практике встречаются случаи, когда вводятся в эксплуатацию те ОКС, которые не имеют подключения к сетям или подключены по временной схеме)». Предусматривается возможность внесения платы за подключение ОКС к инженерным сетям исходя из этапов проектирования, строительства, реконструкции объектов, если такие этапы предусмотрены проектной документацией на строительство/реконструкцию ОКС, говорит он.

«Введен также общий порядок реконструкции и капитального ремонта существующих линейных объектов, если такие мероприятия требуются для строительства, реконструкции или капитального ремонта ряда ОКС (линейных объектов публичной транспортной инфраструктуры, многоквартирных жилых домов, жилых домов блокированной застройки, необходимых для их функционирования объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры) – добавляет партнер, руководитель практики недвижимости и строительства в России Bryan Cave Leighton Paisner. – В этом случае правообладатель существующего линейного объекта заключает с застройщиком нового ОКС договор о порядке проведения реконструкции/капитального ремонта существующего линейного объекта, предусматривающий, в том числе, обязанности застройщика ОКС возместить правообладателю соответствующие затраты (в денежной или натуральной форме)».

В свою очередь Закон №275-ФЗ исключил необходимость предоставления проектной документации объекта капитального строительства в качестве приложения к техническому плану для целей проведения кадастрового учета и регистрации прав, продолжает Юрий Аксенов: теперь достаточно указать в техплане сведения о проектной документации в необходимом объеме. С учетом этих изменений не допускается приостановление учетно-регистрационных действий по мотивам несоответствия технического плана проектной документации.

В январе 2021 года Правительством был также внесен законопроект N 1099901-7, предусматривающий внесение изменений в Градостроительный кодекс и ряд других федеральных законов, которым предлагается одновременно с выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию осуществлять государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет такого объекта (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также многоквартирного дома, создаваемого жилищно-строительным кооперативом). Предусмотренный законопроектом подход позволяет застройщику на основании одного заявления о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, направляемого в уполномоченный орган или организацию, получить весь комплекс необходимых услуг, вплоть до внесения записи о праве на такой объект в Единый государственный реестр недвижимости.

«На практике недобросовестные застройщики в некоторых случаях намеренно не оформляли права на объект, чтобы заблокировать исполнение обязанности по передаче третьим лицам прав на созданный объект либо его части», - поясняет Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

Что касается подзаконных актов, то в начале сентября 2021 прошел регистрацию в Минюсте России приказ Росреестра от 24.05.2021 №П/0217 от 24.05.2021, направленный на упрощение процедуры снятия с кадастрового учета объектов капитального строительства, которые прекратили свое существование. По словам Юрия Аксёнова, обосновывая необходимость принятия данного акта, Росреестр указывал на широкое распространение в практике случаев отсутствия у правообладателей документов, касающихся сноса зданий и сооружений, в том числе, в случае физического уничтожения объекта до подготовки акта обследования, что приводило к приостановлению кадастрового учета и неактуальности данных Единого государственного реестра недвижимости. Ожидается, что после вступления приказа № П/0217 в силу (ориентировочно в 2022 году) указанные проблемы будут возникать существенно реже. 

Номерной фонд

По словамЛюдмилы Степановой из «Качкин и партнёры»,на рассмотрении Государственной Думы сейчас находится целый ряд законопроектов в области недвижимости и строительства, в том числе, в ключевые в этой области ГрК РФ и ЗК РФ.

В частности, в ГрК РФ предлагается внести поправки, регулирующие статус многофункциональных зданий (состоящих из жилых нежилых помещений), в том числе, в части ограничений при переводе жилых помещений в нежилые и наоборот (правило о едином статусе всех помещений на лестничной площадке), вопросов общей долевой собственности на общее имущество дома (законопроект № 1162929-7).

«Наиболее ожидаемым» собеседники «Строим просто» называют именно «закон об апартаментах».

«С практической точки зрения, под апартаментами, как правило, понимаются нежилые помещения, которые используются собственником либо сдаются в аренду для целей проживания, - напоминает Юрий Нефёдов из «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». - Нежилой статус помещений позволяет застройщикам осуществлять строительство без соблюдения ряда строительных норм, которые предусмотрены для жилья, а также требований к зонированию территорий, обеспечению построенных объектов социальной инфраструктурой и так далее. Подобные объекты, при прочих равных, дешевле традиционного жилья, однако интересы их покупателей защищены в меньшей степени. Попытки законодательно урегулировать правовой статус апартаментов предпринимаются достаточно давно, однако до сих пор сделать это не удавалось. Основной причиной этого можно назвать отсутствие единого взгляда у игроков строительного рынка и профильных органов власти на то, как это должно быть реализовано».

Внесенная в Государственную Думу редакция законопроекта также вызвала немало вопросов и дискуссий. Законопроектом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», под которым понимается объект, размещаемый в зоне общественно-деловой застройки, и включающий в себя как жилые, так и нежилые помещения. На отношения, связанные с созданием многофункциональных зданий будет распространяться законодательство о долевом участии, а интересы собственников помещений будут защищаться жилищным законодательством, уточняет Юрий Нефедов. Установление требований к обеспечивающей инфраструктуре для таких объектов отдается на откуп региональным властям.

В то же время, в редакции законопроекта, внесенной в Думу, отсутствуют положения, регулирующие статус уже построенных комплексов, что, по словам Юрия Нефедова, «вызывает некоторое удивление», поскольку в утвержденной Правительством РФ дорожной карте (в развитие которой и разработан законопроект), содержится указание на необходимость определения правового статуса апартаментов, включая ранее построенные. Кроме того, за пределами правового регулирования остаются комплексы, размещаемые в иных нежилых зонах помимо общественно-деловых – правомерность создания таких объектов в случае принятия законопроекта будет под вопросом. «Среди претензий к текущей редакции законопроекта стоит отметить и неоднозначный подход к вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, при котором достаточно, чтобы все жилые помещения на лестничной площадке были переведены в нежилые, однако не учитывается мнение соседей смежных этажей, - перечисляет Юрий Нефедов. - Кроме того, в законопроекте отсутствуют какие-либо ориентиры для региональных властей по вопросу установления требований в части обеспечения создаваемых комплексов объектами инфраструктуры. Учитывая накал дискуссии, по всей видимости, стоит ожидать, что новая редакция законопроекта будет существенно переработана и дополнена по сравнению с первоначальной версией. При этом, есть основания полагать, что в этот раз законопроект все-таки получит дальнейшее движение. Уже в начале августа в Минстрое подтвердили готовность определить правовой статус апартаментов до конца этого года».

«Налоговые инициативы Минфина по возврату НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого участия Инициатива Минфина об отмене освобождения от НДС услуг застройщиков апартаментов в краткосрочной перспективе приведут к росту вложений в данный класс активов на рынке недвижимости, - уточняет Дмитрий Екимов, заместитель генерального директора ДомДА. - В долгосрочной перспективе – данное предложение, в случае его принятия, сделает строительство апартаментов менее выгодным, и приведет к переориентации ряда застройщиков на строительство жилых объектов». 

Количество в качество

Среди других инициатив, которые будут влиять на сферу недвижимости и строительства в случае принятия - законопроект № 1140012-7, говорит Юрий Нефедов. Документом исключается указание на то, что земельный участок для достройки объекта незавершенного строительства может быть предоставлен в аренду только однократно. Срок аренды в этом случае будет определяться уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Другим законопроектом предусматриваются поправки в области саморегулирования предпринимательской деятельности в сфере строительства и введения независимой оценки квалификации специалистов (законопроект № 1212919-7), делится Людмила Степанова. «В качестве примеров рассматриваемых поправок в ЗК РФ можно выделить изменения в части внесения в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования земельного участка: в соответствии с практикой КС РФ и ВС РФ предлагается закрепить, что внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ не требуется, то есть правило об установлении ВРИ со дня внесения сведений в ЕГРН действует только в отношении основных и условно разрешенных видов использования (законопроект № 1153910-7), – рассказывает эксперт. – Другим законопроектом предлагается вернуть необходимость согласования с владельцами сетей осуществления деятельности в границах охранных зонах трубопроводов в качестве еще одного исключения из общей новой нормы о ЗОУИТ об исключении режима согласований в таких зонах (законопроект № 1120078-7). При получении необходимых согласований и прохождении всех стадий данные поправки могут быть приняты осенью – зимой».

В свою очередь, рост цен на строительные материалы и угроза массового срыва госконтрактов вынудили Правительство внести изменения, позволяющие поставщикам изменять цену в сторону увеличения, говорит Дмитрий Екимов.

«Все строительное сообщество ждёт ускоренного принятия региональных нормативных актов о пересмотре стоимости контрактов, – констатирует г-н Екимов. – Это очень острая для всего строительного комплекса ситуация, и здесь стоит ожидать значительной нормотворческой активности и принятию большого количества нормативных актов как ФОИВ, так и регионами. Порядок определения и согласования цен на строительство в рамках госзакупок и так перегружен сложным процедурным регулированием. А в условиях необходимости изменения уже сложившейся практики неизбежно большое количество казусов, которые потребуют широкой нормотворческой и разъяснительной работы всех ветвей власти».

Рассмотрения и принятия главного финансового документа России - федерального бюджета России на 2022 – 2024 годы - ждут представители и отраслей строительства, и высоких технологий, продолжает Дмитрий Екимов. Распределение бюджетных затрат, введение или видоизменение налоговых режимов могут кардинально влиять на перспективы развития экономики РФ, поэтому активная дискуссия по проекту уже началась в профильных комитетах Госдумы. Законодателям необходимо учесть опыт работы отраслей экономики в условиях пандемии, полагает эксперт – в итоге рынку следует ожидать дальнейшего усиления тренда на цифровизацию всех экономических процессов и усилению её роли, как в строительной, так и финансовой отрасли. 

Впрочем, учитывая, что в России в целом «сильно хромает» исполнение правил, острой нужды в больших пакетах нового регулирования вообще нет, убеждён Виталий Можаровский. «А вот исполнение существующих правил чиновниками и, главное, судами – это реально большая проблема, которая отрицательно сказывается в целом на инвестиционном климате страны, - считает он.  - Яркий пример тому – деятельность Росреестра по кадастровому учету и регистрации прав. В законе ведь закреплены весьма жесткие сроки на осуществление таких действий, как правило, 5–10 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов и состава действий. Эти сроки расцениваются властями как свидетельство высокой инвестиционной привлекательности страны и продвижения вверх в различных рейтингах. Между тем, за последний год мы неоднократно наблюдали ситуации, когда регистраторы приостанавливают осуществление кадастрового учета или регистрации прав, используя для этого не только некорректные, но зачастую просто недоступные для понимания основания (напомним, что административный регламент требует, чтобы причины приостановления и рекомендации по устранению недостатков должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин)».

В неофициальных беседах, по словам г-на Можаровского, регистраторы признают, что с жесткими сроками, постоянно увеличивающейся нагрузкой и ограниченным штатом у них нет другого выхода, кроме как выигрывать время с помощью подобных отписок. В итоге до сих пор нередки случаи, когда в одинаковых правовых ситуациях регистраторы в одном регионе осуществляют кадастровый учет и регистрацию прав, а в других – нет, вздыхает он.  «Иными словами, на мой взгляд, для поддержки рынка недвижимости следовало бы сосредоточиться не на увеличении количества нормативных правовых актов, уследить за которыми уже сложно даже специалистам в этой сфере, а на качестве работы государственного аппарата и судебной системы», - резюмирует Виталий Можаровский.

Евгений Иванов