Главным трендом в цифровизации девелопмента, по мнению руководителя департамента корпоративных проектов компании «Первый Бит», Офис Спортивная Натальи Демченко остается технология информационного моделирования (ТИМ), которая позволяет воссоздать не только трехмерную проекцию, но и собрать наиболее полные характеристики объекта: индикативные цены, нормативные требования к объемам материальных ресурсов — в том числе характеристики строительных материалов и конструкций, а также трудозатратам по видам работ, затратам энергии и многое другое.
Сейчас в наших проектах по автоматизации девелоперов наиболее распространен запрос на внедрение цифровых моделей, позволяющих контролировать все рабочие процессы как с точки зрения сроков, так и с точки зрения качества, что позволяет говорить уже об использовании на производстве 6 BIM моделей, которые будут включать не только технические характеристики, но и перспективные данные — с момента проектирования объекта строительства и на долгосрочное планирование.
Формирование ТИМ-модели складывается динамически на всех этапах жизненного цикла здания:
- В первую очередь это проектирование и девелопмент: создается цифровой образ будущего строительного проекта как в 3D модели — здесь традиционно используются различные CAD-информационные системы, а также калькуляторы девелопера и программы управления графиками реализации проекта, производятся необходимые проектные изыскания, данные о которых хранятся в специализированных государственных учреждениях.
- Далее — на этапе подготовки строительства в процесс вовлекаются предприятия строительной индустрии, заводы по производству строительных материалов, организации строительной логистики, подключаются строительные лаборатории по проверке качества и характеристик материальных ресурсов для строительства. Во всех этих задачах также используются свое специализированное программное обеспечение. Уже этом этапе накапливается огромное количество разнородной цифровой и архивной документации, которую необходимо учитывать в общей информационной базе по объекту будущего строительства.
- Когда процесс переходит непосредственно к реализации графиков производства работ, на строительном объекте появляются корректирующие цифровую модель документы, которые также необходимо проводить через все стадии согласования как первоначальный проект. Это и рабочая, исполнительная документация, корректировки замены строительных материалов, необходимость сохранения паспортов и сертификатов на применяемое оборудование и материалы. На этой стадии снова возникает взаимодействие всех участников строительного процесса. Размещение всех этих данных в общем информационном пространстве существенно сокращает сроки согласования документации, позволяет всем заинтересованным сторонам получать аналитическую отчетность о ходе проекта, вовремя реагировать на какие-либо отклонения в качестве или сроках реализации — так как службы строительного контроля также являются участниками ТИМ-моделирования. Для визуализации графиков реализации проекта на этой стадии жизненного цикла применяют 3D-модели.
- По завершении строительства важно, чтобы вся накопленная на предыдущих этапах документации была передана лицам, осуществляющим ее дальнейшую эксплуатацию, в последующем проводящим капитальные ремонты, модернизацию и реконструкцию, и, если понадобится, реновацию застроенной территории. Эксплуатирующие организации могут меняться в течение жизни здания, и, несмотря на законодательно закрепленную задачу по сохранению всей документации по объекту строительства, еще очень часто возникают ситуации ее полной или частичной утраты. Такого не может случаться с цифровым образом нашего объекта строительства.
Связанные одной моделью
В процессе жизни здания вся относящаяся к нему документации постоянно дополняется и корректируется на каждой стадии, несколько раз переходит от одной эксплуатирующей организации к другой. При этом, если используются информационные программные продукты — они разнородны, и могут даже не иметь интеграционных механизмов взаимодействия. Также проблемой становятся узкие профессиональные компетенции в используемых программах, например, проектировщики не обязаны знать сметные программы, а сметные специалисты ПТО не обязаны владеть знаниями CAD систем.
Создание цифровой модели призвано решить все эти проблемы. Основная задача — принять данные из любых источников и подготовить на их основании всю необходимую отчетность, сохраняя архивную информацию. Это, без преувеличения, задача класса Big Data, нежели простая техническая интеграция разрозненных программных продуктов.
При этом цифровая модель должна создаваться и храниться обособленно, с возможностью при первой необходимости оперативно получить данных из нее, не решая при этом вопросы разграничения прав и обязанностей по сохранению и передаче документации. Поэтому, скорее всего, сохранность цифровых моделей и правила их формирования должно взять на себя государство.
Есть, конечно, и сейчас примеры крупных компаний — в основном замкнутого цикла, которые являются и девелопером, и застройщиком, и генподрядчиком, и эксплуатирующей компанией в одном лице. Такие компании осуществляют ТИМ-моделирование своих объектов, но у них есть свои существенные особенности. Для таких проектов характерна просто баснословная стоимость на поддержание информационных моделей и актуализацию используемого программного обеспечения.
Одной из основных сложностей планирования и расчета проектов для девелоперов на данный момент времени остается ситуация невозможности получения своевременной рабочей документации проекта, а также отсутствие актуальных строительных норм, которые описывают работу нового оборудования и технологий. Несмотря на то, что нормативная база в строительстве очень часто актуализируется, ее единообразие все сложнее поддерживать, учитывая резкий переход на импортозамещение, разрыв многих деловых связей (например, в поставках лифтового оборудования), появление новых поставщиков, с которыми ранее не было опыта взаимодействия. Важную роль в таких современных реалиях играет вовлечение участников кооперации в общее информационное пространство.
Таким образом, сегодня девелопер, который работает без использования цифровых технологий, является заложником длительного цикла расчета стоимости проекта, и как следствие невозможности организации своевременного контроля хода реализации проекта — как в количественном измерении, так и в качественном и документарном. Все это приводит к несвоевременным организационным и коммерческим решениям и как итог — уменьшению маржинальности проектов.
Развитие цифровых моделей позволит ускорить процесс формирования, анализа, корректировок и согласования сметных расчетов, а также графиков производства работ.
Кроме этого, строительная отрасль требует внедрения высоких технологий и в контроле хода выполнения работ (фото и видео фиксация, строительный контроль) и в ходе эксплуатации зданий (системы дистанционного контроля и управления) и процессе финансирования (автоматизация банковского проектного финансирования).
Внедрение автоматизированных информационных систем в целом повышает зрелость всех процессов компании, так как во время внедрения ТИМ и перед ним требуется существенная подготовка — аудит и оптимизация процессов, и унификация методов учета. Информационные системы для автоматизации учетных функций актуальны как для застройщиков, так и для подрядчиков, причем любого масштаба. Такие системы позволяют контролировать учет, достоверность и полноту данных в бюджетировании, финансировании, закупках, производстве, управлении и регламентированном учете.
