«Влияние проектного финансирования на маржинальность проектов застройки снизилась»

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

Как показала себя система и рынок жилой недвижимости за два года работы со счетами эскроу рассказывает совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин

До введения обязательного эскроу-счетов и проектного финансирования часть застройщиков жаловалась на сложности с получением банковского кредита, правильной подачей документов и очередями. Как сейчас выглядит ситуация? Есть ли какие-то сложности?

Сейчас в России по проектному финансированию девелоперы строят уже 2/3 жилья или 65 млн кв. м. в год. Из плюсов можно отметить непрерывные денежные вливания в строительство, которые не зависят от сезонности продаж и других обстоятельств. При этом если продажи идут хорошо, банк понижает процентную ставку для застройщика.

Но, безусловно, есть и сложности, поскольку банк берет на себя часть рисков в случае банкротства застройщика. Во-первых, осложнился документооборот, выросли трудозатраты, ужесточились требования к IT-инфраструктуре застройщика. Во-вторых, хотя само строительство не становится дороже для застройщика, компания попадает в зависимость от банка. В-третьих, прибыль можно получить только после ввода жилья в эксплуатацию, что, конечно, снижает инвестиционные показатели проекта. Очевидно, часть небольших застройщиков не может работать в таких условиях и поэтому уходит с рынка.

Для получения проектного финансирования банк попросит гарантии. Что чаще всего выступает обеспечением? В каких случаях банк может отказать?

Минимальное требование – прозрачные права застройщика на земельный участок. Помимо этого, строящиеся здания и прочая инфраструктура становятся залогом. Застройщик также обязательно вносит собственные инвестиции в проект, а их размер устанавливается банком, допустим, 20-40% от суммы вложений. Также банк может запросить поручительства бенефициаров проекта, а все обязательства девелопера перед третьими лицами также учитываются. Конечно, должен быть качественным и сам продукт, и, если прогнозные продажи недостаточны для обслуживания долга, банк может отказать в финансировании.

Для кредита действуют две ставки: базовая и специальная. Какие сейчас по ним проценты? Как застройщики научились обнулять ставки или сводить их к минимуму?

Средняя базовая ставка по проектному финансированию обычно равна ключевой ставке Центробанка, к которой прибавляются 2-3 процентных пункта, то есть около 7-9% годовых. Специальная ставка составляет обычно 3-4%. Чем активнее идут продажи и, соответственно, эскроу-счета заполняются деньгами, тем ниже ставка на последующие транши кредита от банка. К концу реализации проекта или даже раньше, действительно, эффективная ставка может приближаться к 0%.

Как изменилась за 2 года маржинальность девелоперских проектов? Или рост цен позволяет компенсировать разницу, если да, то насколько?

Влияние проектного финансирования на маржинальность проектов застройки сейчас снизилась, потому что появились более мощные факторы, а именно – существенный рост цен и темпов продаж недвижимости, которые повысили доходность. С другой стороны, маржинальность снижают рост цен на строительные материалы, процентная нагрузка по проектному финансированию, а также стоимость изменения вида разрешенного использования на земельные участки в Москве.

Как уже случившееся повышение ключевой ставки ЦБ повлияло на обслуживание кредита? Насколько становится такой кредит дороже с повышением на каждые 0,25%-1%?

Для проектов, которые находятся на стадии реализации, повышение ставки не окажет существенного влияния, потому что по ним договорные условия уже зафиксированы. А для застройщиков, которые сейчас обсуждают условия кредитования, конечно, повышение ставок не очень приятная новость. Окончательные аналитические итоги можно будет подвести только по завершению активной стадии реализации проектов.