Вид сверху лучше

Сегодня – о том, как и почему уже в ближайшем будущем крыши станут новым уровнем российского девелопмента и выйдут на авансцену урбанистики.

В пресс-службе AZIMUT Hotels среди ярких примеров неформатного использования городских зданий вспоминают фасад торгово-офисного центра Ko-Bogen II в Дюссельдорфе, на котором разбили полноценный парк для прогулок. В Роттердаме можно погулять в саду на крыше музея Бойманса - ван Бёнингена, а на южном фасаде Urban Farming Office в Хошимине выращиваются овощи, фрукты и пряные травы. Озелененные крыши часто встречаются в Стокгольме, Осло, Оттаве, Квебеке и Эдмонтоне. Климат в этих городах похож на московский, но это не влияет на успешность и интерес к проектам, подчёркивают в компании.

В Лондоне же только за последнюю декаду площадь зеленых кровель увеличилась в два раза – с 71,5 га до 151 га, причем озеленяются не только кровли, но и стены. По данным исследований, каждый фунт, потраченный властями на озеленение, приносит 27 фунтов в виде нового бизнеса, сервисов и услуг для горожан, а жители города экономят почти 1 млрд фунтов в год на здравоохранении благодаря улучшению городской экологии. Застройщикам, которые формируют такие пространства, правительство возмещает до 50% затрат на организацию эксплуатируемой кровли, соглашается Оксана Солодянкина, руководитель отдела эффективной организации рабочих пространств, главный архитектор компании Space. В Штутгарте (Германия) и в нескольких городах Швеции уже приняты локальные законы, которые обязуют застройщиков наделять плоскую кровлю инженерной инфраструктурой для дальнейшей эксплуатации. В некоторых городах США предусмотрено снижение тарификации на водоотведение, если в здании находится эксплуатируемая кровля, и часть осадков уходит на озеленение кровельных насаждений.

Крыши сегодня занимают до 25 % площади городов, и, в условиях плотной застройки,помогают расширять общественные пространства, создавая еще один уровень комфортной городской среды и развивая устойчивую инфраструктуру с помощью проектов по озеленению для улучшения качества воздуха и производства чистой энергии, поддерживает Анастасия Шаркова, директор проектов ADG group. Там, где дорогая земля, идея эксплуатируемой кровли всегда актуальна, констатирует Александр Аргунов, PR-директор «БПС Русланд». Как именно же капитализировать это пространство в настоящем и будущем, очевидно, зависит от локальной инфраструктуры и страновой специфики.

Вариантов множество – от автопарковок до фитнесс-центров и пешеходных зон при условии, что нормы строительного законодательства позволяют.

«Десять лет назад мы создали проект экологического деревянного детского сада в надежде сделать его типовым, своего рода дорожной картой для активно развивающегося Московского региона, – вспоминает эксперт. –  Одна из идей заключалась в организации дополнительной детской площадки на кровле круглого одноэтажного строения, и тогдашние нормы – притом, что все меры безопасности были приняты, не позволили этого сделать. Резюмируя – конечно же, самая простая и вечная идея – зеленые сады на крышах. Достаточно подняться по Испанской лестнице на вершину холма Пинчо, чтобы понять, насколько Рим зеленый сверху. Та же самая картина в других итальянских городах. В России эту идею активно развивал архитектор Виктор Логвинов, один из апологетов экологической архитектуры, отстаивающий ее принципы еще в советские времена». 

Как отмечал Логвинов, основной смысл зеленой кровли в регенерации: застроил землю – засыпь ее на крышу. Так девелопер компенсирует то, что взято у природы. Помимо экологического эффекта – половина выбросов углекислого газа связано с эксплуатацией зданий – сады на крышах способны повысить капитализацию объекта, и это – вопреки мифу, что зеленая кровля разорительна, добавляет Александр Аргунов.

Затраты на дополнительное усиление конструкции, посадку растений и содержание (не дороже, чем уход за парком на земле) не настолько велики, зато собственник, заплатив за московский земельный участок огромные деньги, получает де-факто ещё и второй, бонусом. Для газона достаточно 6–20 см специального растительного субстрата, который в два раза легче растительного грунта. Для деревьев высотой в 10–15 м необходимо от 65 см до 1 м субстрата, причем не везде, а только вокруг дерева.

В условиях усиливающейся во всех сегментах конкуренции, экономический эффект при относительно небольших вложениях может быть огромным, считает Александр Аргунов.  «Какой офис привлекает вас больше – с обычной серой кровлей или зеленым пространством сверху? – продолжает он. – Один из подобных проектов был реализован Виктором Логвиновым в офисном здании «Кантри Парк III». Последние три этажа башни представляют собой помещения с большими террасами: чем выше этаж, тем больше площадь террасы и меньше площадь офиса. Сегодня эти помещения используются под небольшие представительские штаб-квартиры».  ««В то, что «крышевая» тенденция будет развиваться в будущем в бизнес-центрах, я охотно верю, но все-таки очень точечно и ситуативно», – говорит Максим Чиркин, главный архитектор IND architects. –   Допустим, когда у нас есть большой стилобат и к нему примыкает офисная башня, –  на нем можно сделать классное благоустройство. Но вот на крыше высотки, на уровне 100-150 метров, делать эксплуатируемую кровлю, пожалуй, нет смысла: там большая ветровая нагрузка, да и в целом у людей нет потребности на такой высоте проводить много времени на открытом воздухе. Какими примерами мы можем воспользоваться, рассуждая о будущем эксплуатируемых кровель на российском рынке в целом? Давайте начнём с того, что в России эту тенденцию часто считают излишней, потому, что зима у нас девять месяцев в году и крыша не будет использоваться большую часть времени. Но это, скорее, вопрос менталитета, как и в ситуации с балконами. У нас ведь все любят стеклить балконы, мол, холодно же, снегом завалит, лучше я застеклю и буду там что-то хранить. Но ведь в Скандинавии, где холоднее, чем в России, и зимы жестче, люди все равно хотят жить с форматом открытых балконов. В Нью-Йорке зимы тоже холодные и довольно продолжительные, но там на высотках часто размещаются эксплуатируемые кровли».

Впрочем, наряду с разницей в менталитете, будущее эксплуатируемых крыш, снова же, упирается в экономику. В европейских и американских проектах принято закладывать кровлю в финансовую модель. В России же ситуация другая, и реализовать более интересные, нетривиальные варианты заказчику и архитектору в большинстве случаев невозможно. Обычная кровля делается просто потому, что это более экономически оправдано, поясняет эксперт.

Ветром в голову надуло

Эксплуатируемые крыши набирают популярность, но их использование по-прежнему крайне ограниченно, соглашается Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям, адвокатское бюро «Качкин и партнёры». Особенно в холодном климате: например, климатические особенности Санкт-Петербурга не позволяют эффективно использовать такие крыши почти 6-7 месяцев в году, и экономически они действительно не всегда оправданны. Классическая архитектура скатных крыш в центре города не предполагает возможности изменения формы кровли в исторических районах города (то есть там, где это наиболее интересно), а за их пределами мало мест где это вообще актуально.

В отсутствие распространенной практики создания эксплуатируемой кровли допускается существенное количество строительных ошибок, что приводит к проблемам у этажа под такой крышей – в итоге строители пытаются избегать возможных проблем путем отказа от таких эксплуатируемых частей в проекте.

Наличие эксплуатируемой кровли, вероятно, ещё долго будет оформляться в формате террасы, являющейся принадлежностью конкретной квартиры/помещения, и в редких случаях делается крыша с общим доступом – как правило, в нежилых зданиях с единым собственником. «Какие-то общественные пространства не встречаются на крышах многоквартирных домов – только на крышах нежилых зданий, – констатирует Дмитрий Некрестьянов. – Конечно, обычно это просто способ увеличить аренднопригодную площадь объекта. И, если во вновь возводимых объектах решения об эксплуатируемой кровле сразу закладываются в проект, то в уже существующих зданиях «по правильному» это нужно оформлять через реконструкцию. Но на практике документальное оформление настолько долгое и сложное, что проводят как "капитальный ремонт" без получения разрешения на строительство, усиливая только саму плиту крыши, а все объекты на ней носят временный некапитальный характер».

Анастасия Баранова, исполнительный директор Wynwood:

SPAсите наши крыши

Впрочем, Оксана Солодянкина убеждена, что в России у крышжилых и коммерческих сооружений всё-таки «большое будущее».

«Конечно, наиболее активно развиваются террасы на верхних этажах офисных зданий, спортивные площадки и зоны отдыха в современных ЖК, – соглашается она с коллегами. – Перспективно вынесение спортивной (фитнесс-центры) и образовательной (библиотеки, лектории) коммерческой инфраструктуры, наряду с уже привычными форматами кафе, ресторанов и баров. Однако трендом будущего может стать и экологическая повестка – формат городских огородов на крышах для жителей дома, либо для реализации самим производителем в рамках того же здания».

Анастасия Шаркова поддерживает: именно за крышами – будущее мегаполисов.

«Смотрите: с мая по сентябрь 2022 года мы провели 2 045 мероприятий на крышах, которые посетили 9 455 гостей, – подсчитывает она. – Наши крыши отличаются по площади – есть уютные камерные пространства на 100 м2 и более просторные площадки до 2 000 м2. Они оборудованы сценой, проекционным экраном, импровизированной площадкой для проведения мастер-классов и спортивных занятий, а также зоной отдыха. И мы видим, насколько людям нравится проводить время на свежем воздухе, встречаясь с друзьями и наслаждаясь видом на город; сюда приходят отдохнуть и поработать в комфортных шезлонгах, позагорать и перекусить, провести время с близкими. У нас можно отметить на крышах день рождения или организовать свадебную церемонию».

Для коммерческих объектов возможности намного шире – доступ на кровлю можно сделать неограниченным и круглосуточным, соглашается Алексей Гонцов, руководитель департамента недвижимости RealJet. Эксплуатируемые кровли торговых центров при должной концепции могут стать дополнительным общественным местом, местом встречи в ТЦ, парковкой, тем самым продлевая время пребывания посетителей и, соответственно, увеличивая продажи арендаторов, добавляет он. Особенно актуальными такие проекты становятся на фоне спада трафика и ухода из моллов значительной части иностранных брендов.

«Однако про создание на крышах, например, магазинов формата pop up, могу точно сказать, что это совсем нерабочая история даже в будущем, – размышляет Анатолий Руденко основатель компании «Немалевич» (сеть поп-ап пространств в ТРЦ Москвы; компании принадлежит 150 торговых мест). – «Поп-апы» размещаются исключительно в проходимых локациях, то есть непосредственно в поле покупательских потоков. И нужно очень сильно постараться, чтобы обеспечить паломничество на крышу, если, конечно, она не служит обзорной площадкой и оттуда не открывается хороший вид. В этом смысле вечны и перспективны там летние веранды ресторанов, wellness-практики. А если мы говорим об организации общественного пространства на крыше жилого дома, то принципиальным вопросом остаётся необходимость архитектурно разграничить потоки проживающих и посетителей».

Да у вас жар

Очевидно, что резкие температурные сезонные колебания в российских городах остаются основным препятствием для массовой эксплуатации кровель и в жилом, и в коммерческом сегментах недвижимости. Однако на рынке давно существуют решения, способные обеспечить работу круглогодичных террас и эксплуатируемых крыш, напоминает Оксана Солодянкина.

В итоге в коммерческой недвижимости будущее – за ивент-пространствами, коворкингами, совмещенными или соседствующими с кофейнями и барами, перечисляет эксперт. В рамках нового девелопмента могут быть сразу предусмотрены эксплуатируемые кровли под один или несколько видов функционала.

Девелоперу необходимо предусмотреть техническое оснащение для реализации формата ещё на этапе проектирования. Но при действующем законодательстве развитие «высоких» террас с инфраструктурой может проходить лишь по желанию застройщика, и, в отличие от мировой практики, в России пока совсем не предусмотрено поощрение таких игроков.

Возможно, в будущем в мегаполисах правительства за какие-либо преференции будут де-факто обязывать инвесторов открывать эксплуатируемые кровли, прогнозирует Алексей Гонцов. Тогда использование крыш может стать таким же объектом благоустройства, как и придомовая территория, но с возможностью размещения там любой социальной инфраструктуры.

Эксплуатируемые кровли – lifestyle и конкурентное преимущество новостроек будущего, поддерживают в группе управляющих компаний «Азбука быта». «Девелоперы будут стараться чаще учитывать в проектах возможность такого строительства, – резюмирует Алексей Гонцов. –Размещение на крышах зданий инфраструктуры сделает объект более привлекательным как для посетителей, так и для потенциальных покупателей. Ну и не нужно забывать, что главным трендом нашей отрасли становится ESG. Создавая, в том числе, благоустроенную озелененную территорию на крыше, девелоперы приобретают для объекта статус соответствия ESG-стандартам. Экологическая безопасность уже сейчас поддерживается на государственном уровне: при покупке жилья, построенного по «зеленым» стандартам, покупателю предоставляется ипотека по сниженным ставкам. Возможно распространение и таких форматов, как кровли с размещением на них солнечных панелей, что также актуально в условиях повышенного внимания к устойчивому развитию и использованию возобновляемых источников энергии. Это позволяет снизить зависимость от сетевого электричества и сэкономить на энергозатратах».

Желание обустроить эксплуатируемую кровлю связано не только с экономией площади, но и с борьбой за клиента, резюмирует Максим Чиркин.

«Девелопер в союзе с архитектором всё чаще хочет создать какой-то новый привлекательный формат жилой недвижимости для будущего покупателя, чтобы выделить свой продукт на рынке, – добавляет он. – И, конечно, это хорошая “фишка” – предоставить людям возможность выйти на свежий воздух, не покидая здания. Но при этом я не особо верю в супер-функционал крыш жилых комплексов, в то, что на них нужно устраивать СПА, рестораны и футбольные поля. Мы снова возвращаемся к тому, что за кровлю и ее эксплуатацию кто-то должен платить. Расходы на содержание обычно несут сами жильцы и не все на это готовы. Разместить же на крыше несколько зон с беседками и каким-то благоустройством – это вполне рабочий и удобный вариант».

Управляй и властвуй

Ещё одна концепция «крышевого» будущего – урбанистические сады, фермы для выращивания овощей, фруктов и трав. Это поможет малому бизнесу, и снизит транспортные издержки при доставке продуктов в точки продаж, поясняет Алексей Гонцов. Форматом ближайших лет станут и массовые городские пляжи, и солярии на крышах. Начало положено – AEON Девелопмент анонсировал жилой проект из пяти башен, на крышах которых расположены lounge-зоны. Застройщики обещают там круглогодичный джакузи, пространство для занятий йогой, всесезонные беседки-иглу с wi‑fi, видовые площадки.

В итоге на рынке вероятно появление профильных игроков, управляющих эксплуатируемыми кровлями, считает Оксана Солодянкина.

По последним данным, только в ЦАО Москвы можно создать на крышах домов 470 га зеленых территорий, подсчитываютв пресс-службе AZIMUT Hotels.По площади это – четыре парка Горького. «Зеленые крыши будущего будут повышать рентабельность бизнеса: помимо озеленения пространства, там можно открыть кафе, общественный сад, теплицу, спортивную или детскую площадку, студию йоги и многие другие заведения, – соглашаются в компании с коллегами. –  Дополнительное озеленение Москвы улучшит качество воздуха и поможет избежать затоплений — лишняя дождевая вода не будет попадать на тротуары. Кроме того, зеленые зоны на крышах помогают пережить жару в мегаполисе».

Освоение крыш, безусловно, становится и старым-новым словом в архитектуре будущего. «Архитекторы думают ведь и о проблемах, которые связаны с организацией эксплуатируемых кровель, – поясняет Максим Чиркин. – В частности, возникает много сложностей с инженерными коммуникациями и расположением оборудования, потому что традиционно оно размещается на крышах. Дополнительная задача для инженеров – куда его спрятать, чтобы хотя бы часть поверхности приспособить для эксплуатации. Разумеется, это меняет подход к архитектуре в целом, потому что все больше уделяется внимания “пятому фасаду”: если раньше можно было просто “накидать” оборудование на крышу, то сегодня так уже никто не делает. И это действительно кардинальные изменения в подходе к техническому заданию».

Евгений Иванов