Ведущие эксперты продолжают обсуждать с порталом «СтроимПросто», почему любая недвижимость останется в России главным и практически единственным защитным и интересным активом.
На рынке сохраняется ситуация, когда в продаже появляются лоты, ранее никогда не выходящие в свободный доступ, констатирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры». В силу ограничений на сделки с нерезидентами иногда они предлагаются с существенным дисконтом. «В итоге и рынок сейчас не кризисно-консервативный, но напротив – спекулятивный, - добавляет г-н Некрестьянов. - Поиск недооцененных активов и попытки их приобретения продолжатся весь 2024-й. Да, для консервативного подхода новые приобретения сейчас менее интересны, поскольку текущая ставка по депозитам позволяет заведомо больше зарабатывать именно на них. В свою очередь, высокая ставка на кредиты создает сложность получения банковского финансирования на приемлемых условиях, поэтому спекулянтами на рынке недвижимости остаются, как правило, предприниматели с собственными деньгами. Но все же и понимают, что высокая ключевая ставка ЦБ РФ не будет вечной, поэтому интерес инвесторов в поиске объектов для вложения с условием отсрочки платежей или самой сделки сохраняется».
Если причиной рекордного роста инвестиций в торговую недвижимость в прошлом году был, в основном, выход из российских активов иностранных собственников, то спрос на офисы был сформирован из сделок по приобретению площадей под собственные нужды. «В турбулентный период это вообще одна из лучших стратегий по защите капитала, - уверены Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, Евгений Гольцов директор департамента коммерческой недвижимости, Delta estate. – В этом году мы особенно рекомендуем инвестировать вскладскую недвижимость: на рынке наблюдается серьезный дисбаланс между спросом и предложением, и это в ближайшие годы делает сегмент максимально интересным. Затем – объекты индустрии гостеприимства: внутренний туризм в ближайшие годы будет одним из основных драйверов экономики, который поддерживается государством на всех уровнях. Сохраняет привлекательность и качественная офисная недвижимость; перспективны и вложения в готовый арендный бизнес, в первую очередь, в объекты стрит-ритейла, которые сейчас еще можно приобрести с доходностью в размере 9-10% годовых. Однако необходимо учитывать, что в ближайшие несколько лет инвестиции в данный сегмент из спекулятивной модели инвестирования постепенно приблизятся к традиционной западной, где средняя окупаемость составляет порядка 20 лет».
Офисный сегмент по-прежнему выглядит наиболее стабильным вариантом, соглашается Марина Толстошеева: хотя многие западные арендаторы покинули Россию, свернув свои большие штаб-квартиры, новые игроки и крупные отечественные компании, в том числе, с госучастием, поспешили воспользоваться возникшей вакансией и улучшить свои условия. Средние сроки договоров аренды в офисном сегменте обыкновенно более продолжительные, и составляют около пяти лет. И, несмотря на тренд к снижению среднего срока до трёх лет, с точки зрения прогнозируемой доходности со стабильным ростом на уровне 5-7% ежегодно, офисная недвижимость останется защитным активом, как минимум, в ближайшие 2-3 года, прогнозирует г-жа Толстошеева.
Например, у частных инвесторов в России одним из самых востребованных сегментов всегда были новостройки, указывает г-н Пысин. Но за 30 лет и эта сфера претерпела просто колоссальные изменения – сначала за счет закона о долевом строительстве и договоров долевого участия, потом – проектного финансирования. В итоге, если раньше любой, даже неподготовленный, инвестор мог купить на этапе котлована квартиру и перепродать перед вводом ЖК с прибылью порядка 40-50% годовых за счет роста стоимости вне зависимости от проекта, то сегодня получить такую доходность можно только при правильном выборе объекта и стратегии вложения средств. «После перехода на проектное финансирование застройщики предлагают инвесторам совсем другие условия, - поясняет Анатолий Пысин. - Квартиры на рынок выводятся по ценам, которые к завершению строительного цикла могут вырасти в цене на 20%, а не на 100-200%, как это было ранее. К тому же, продавая свои лоты, инвесторы вынуждены теперь конкурировать с ценой застройщика, который может предложить покупателю разнообразные инструменты покупки, например, льготные ипотечные программы. В итоге приходится еще и снижать цену, чтобы в принципе продать объект и получить прибыль. Бездумно вкладывать и получать большие прибыли больше не получится, а зарабатывать на инвестициях в недвижимость непрофессиональным игрокам становится все сложнее».
Одной из самых перспективных стратегий инвестиций является и покупка проблемных активов. «Проблемных не в смысле каких-то серьезных недостатков, но ликвидных объектов, которые по тем или иным причинам именно сегодня продаются с дисконтом, - поясняет г-н Пысин. - В нестабильные времена подобных вариантов на рынке становится больше. И это – ещё одна и очень хорошая возможность для инвесторов».
В московские жилые проекты инвестируют сегодня не только и не столько условные «диванные» инвесторы и «люди на кубышках», но и вполне профессиональные и институциональные игроки, констатируют эксперты «СтроимПросто». Илья Фролов, управляющий партнер STENOY, убеждён, что определяющим фактором становится не себестоимость или ставки по кредитам, но низкий уровень рисков.
«Непрофильные игроки по-прежнему часто покупают недвижимость "под себя" или "как будто под себя" – то есть понятный им актив, который они сдают в аренду, но теоретически могут использовать актив и для своих личных целей, - отмечает г-н Фролов. - Мой топ-5, пожалуй, универсальных для любого инвестора идей – это офисы в развитых деловых районах, стрит-ритейл в центре города или на трафике, производственно-складские площади близко к ТТК, номерной фонд в гостиницах, магазины "у дома" в густонаселенных районах». «В любые, и особенно – нестабильные времена лучшая стратегия – диверсификация, - поддерживает Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan. – И, если говорить об инвестициях в жилую недвижимость целью дальнейшей перепродажи, то особенно стоит обращать внимание на перспективные и недооценённые районы Москвы, которых, кстати, осталось не так много. Например, Павелецкий примечателен тем, что это – уже сложившееся деловое пространство с большим количеством бизнес-центров класса А, но – без качественного жилья. Многие проекты бизнес- и премиум-класса находятся на этапе строительства. Через пять лет там оформится новый престижный район с великолепной инфраструктурой, что, конечно, отразится на стоимости жилья. То же касается локаций Южного порта, где сейчас ведётся строительство множества новых жилых и коммерческих проектов бизнес-класса, и Северного речного порта».
Если же искать объекты с перспективой профессиональной сдачи в аренду, в том числе – с помощью управляющей компании, то здесь, снова же, работает правило трёх L.
Например, Савеловский район, где не так давно открылось несколько новых станций метро и МЦК с прямым сообщением с ММДЦ Москва-Сити – главным офисным кластером мегаполиса, перечисляет Ольга Зыблая. Кроме того, в Савеловском районе строится ряд бизнес-центров, будущие арендаторы которых и станут потенциальными покупателями жилья в этом районе.
Михаил Долгов, соучредитель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, прогнозирует, что в 2024-м инвесторы устремятся на рынок жилья комфорт-класса. Эксперт объясняет тренд ростом стоимости квадратного метра вкупе с дорогой ипотекой, высоким уровнем инфляции и спросом. Ситуация априори сказывается на профессиональном рынке арендной недвижимости, подчёркивает он. «Смотрите, квадратный метр в столице подорожал в среднем на 11,6%, что значительно превышает официальные темпы инфляции, - подсчитывает, в свою очередь, Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. - И даже постепенное сворачивание льготной ипотеки не станет для рынка непоправимым ударом. Девелоперы находят альтернативные маркетинговые инструменты для привлечения клиентов, причем, речь не только о скидках. Некоторые компании субсидируют ипотечные ставки и предоставляют беспроцентную рассрочку. Сложности будут испытывать инвесторы проектов массового и бизнес-класса. На фоне отказа государства от льготной ипотеки, здесь возможно замедление темпов роста цен и даже коррекция вниз. Гораздо лучше положение обстоит в премиальном сегменте, не зависящем от льготного кредитования. Ликвидные проекты стабильно дорожают: покупатели стабильно приобретают их не только для собственного проживания, но и в инвестиционных целях».
Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco, предлагает обратить внимание инвесторов, в частности,на рынок делюкс-новостроек, коллекционной недвижимости. «Да, это специфичный сегмент, но спрос в нем обычно превышает предложение, и во многом формируется этим предложением, - поясняет она. - За два года средняя стоимость новостроек элитного и делюкс-сегментов в Москве выросла с 1,2 до 1,6 млн рублей за кв. м. Напомню, этот сегмент вообще не зависит от ипотеки, которой обычно объясняется рост цен в более доступных сегментах. Ну а на фоне фактического закрытия для обеспеченных россиян рынков жилья Европы и США, неизбежно спрос на самое дорогое жилье в России (прежде всего, в Москве) со стороны таких клиентов будет высочайшим. В 2023 году в столице в продаже появились 19 новых проектов элитном и делюкс-сегментах, и это сразу привело к сопоставимому всплеску спроса. На этот рынок часто покупатели приходят и в поисках коллекционной недвижимости, которая одновременно может служить инвестицией, сберегательным активом, наследством для детей».
В итоге владельцам капитала от 50 до 100 млн. рублей и больше эксперт предлагает рассмотреть объекты в новостройках элитного и делюкс-сегментов на ранней стадии строительства в центре Москвы, желательно с ограниченной конкуренцией (например, в Замоскворечье).
Однако сказать, что инвестиционный спрос вернулся к максимальным показателям, которые наблюдались в 2020-2021гг, пока нельзя, констатирует Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development. «Тем не менее, в прошлом году он был примерно в два раза выше, чем в 2022-м, - напоминает она. -Что касается начала этого года, то на фоне неопределенности с ипотекой по господдержке спрос на недвижимость в Москве в январе, например, оставался выжидательным. Застройщики, банки и покупатели пока наблюдают друг за другом и за ситуацией на рынке в целом. Безусловно, значительный рост ставок по кредитам и увеличение первоначального взноса приведет к сокращению объема сделок. Однако локомотивом может стать семейная ипотека, а также рассрочка, трейд-ин и другие программы от самих застройщиков. Наиболее привлекательным для инвесторов по-прежнему является первичный рынок жилой недвижимости, особенно покупки на стадии котлована. Инвестиции в новостройки дают возможность не только перепродать, но и сдавать квартиру в аренду, получая стабильный пассивный доход, при этом, покрывая ипотечный платеж. И хотя этот способ можно назвать относительно низкодоходным по сравнению с перепродажей – доход составляет порядка 5-8% годовых, но он является надежным вариантом для защиты средств инвесторов».
Эксперт добавляет: инвестиции в новостройки с целью дальнейшей перепродажи также остаются очень привлекательным инструментом.
«Классический рынок рантье в России вообще трансформируется на глазах, - констатирует Марина Толстошеева. – В попытке диверсификации на рынок недвижимости приходят инвесторы из самых разных сегментов. Да, есть и разные мнения относительно того, кого сегодня можно в принципе считать институциональным инвестором, а кого – непрофильным. И к институциональным теперь причисляют лишь исходя из размера инвестиций; это – единственная альтернатива ушедшим с рынка западным фондам. Учитывая отсутствие опыта, непрофильные игроки предпочитают «упакованные» активы, требующие минимальных усилий для поддержания стабильного дохода. Тем не менее, существуют непрофильные интересанты, которые верят в возможность заработать на растущем рынке существенно больше общепринятых процентов, и ищут возможность как можно дешевле купить лот с возможным, но пока не гарантированным ростом доходности. Они могут либо привлекать профессиональные управляющие компании и консалтинг, либо вести спекулятивную деятельность с целью перепродажи активов по более высокой цене в краткосрочной перспективе. С учетом существенного роста стоимости строительства, тенденции к развитию МФК и большого объема устаревших объектов, особенно в ретейл-сегменте, рынок для потенциальных инвесторов в России сегодня достаточно большой».
Перспективным направлением для инвестиций в недвижимость остаются и ЦФА – цифровые финансовые активы, которые некоторые девелоперы начали выпускать еще в прошлом году, добавляет Михаил Долгов.
Такой актив схож с облигацией, только является электронным, записанным в блокчейн. «Порог входа на рынок недвижимости снизился многократно именно благодаря ЦФА, - поясняет эксперт. – Сегодня он составляет от 100 тыс. руб. Не каждый может приобрести квартиру или самую малометражную студию за 6-7 млн руб., но практически все интересанты, которые имеют сбережения, могут инвестировать от 100 тыс. руб. в цифровой квадратный метр. ЦФА активно внедряются в бизнес-среду, а локомотивами и популяризаторами стали Атомайз, Токеон, Лайтхаус, Propertize и СБЕР».
При этом, в отличие от фондового рынка, валютных ценностей, крипты, биржевых товаров и т.п. недвижимость в меньшей степени подвержена рыночным и цикличным колебаниям, риску банкротства, и политическим потрясениям. И разные сегменты в одной и тоже ситуации ведут себя по-разному. Да, потрясения COVID-19 и последних двух лет показали, что наиболее устойчивым и предсказуемым сегментом является логистическая недвижимость, которая в обычных рыночных условиях показывает очень умеренную маржинальность, и поэтому требует профессионального управления и, желательно, эффекта масштаба. С другой - Big box’ы ритейла продемонстрировали уязвимость по сравнению с электронной коммерцией из-за карантинных ограничений и исхода с рынка крупных высококачественных сетевых операторов. Аналогичная ситуация и с качественными офисами, которые сейчас проходят этап внутренней трансформации из-за роста доли «белых лебедей» этого сегмента - «гибких офисов» и коворкингов. Относительно приемлемый уровень вакансии в классе А удаётся удержать не потому, что бизнесы и экономика находятся в фазе роста, но, скорее, потому, что эти помещения из-за произошедшей ценовой коррекции стали экономически доступнее для государственных органов и корпораций, которые и поглощают избыточные площади. Да, даже при всех этих вводных в последние два года на рынке недвижимости появилось большое количество непрофильных инвесторов. Очевидно, скоро им надо будет принимать какие-то решения для того, чтобы быть экономически эффективными: кто-то будет приобретать или поглощать команды с уже существующими компетенциями, кто-то будет эти компетенции аутсорсить, а кто-то создавать альянсы и СП. Универсальных решений для всех случаев, увы, не существует, в каждой ситуации надо будет принимать решение с уникальными характеристиками. Какие из них окажутся работающими – время покажет».
Евгений Иванов
