Российские города продолжают «умнеть»: Москва, например, уже в 2017 году вошла в топ-7 самых «умных» городов планеты по версии Intelligent Community Forum, а в рамках проекта «Москвы-2030» столичные власти прогнозируют «тотальную оцифровку и роботизацию всех сфер жизни». Собеседники «Строим просто» - о том, почему проектирование зданий в один клик, роботизированная доставка, беспилотное и воздушное такси, «высокие мусорные технологии» и все сервисы Москвы в одном телефоне и кармане – уже не гости из будущего.
Доставка «беспилотниками», создание цифровых двойников зданий, воздушное такси, ещё большая автоматизация бизнес-процессов, беспилотный общественный транспорт (РЖД анонсировали запуск беспилотных «Ласточек» на МЦК к 2024 году) – вот только некоторые сервисы «города будущего», перечисляет Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management. Эксперт вообще оценивает Москву как «очень перспективный город для технологий»: от роботов «Яндекса», уже сейчас доставляющих еду в нескольких деловых районах, сервисов онлайн-медицины, государственных услуг, и заканчивая 100%-ным покрытием города каршеринг-зонами.
Для каждого из сегментов недвижимости, например, продолжают появляться собственные приложения, условно разделенные на несколько групп: технологии в строительстве, технологии в управлении и эксплуатации, технологии для поиска, аренды, продажи недвижимости (сюда игроки относят и онлайн-ипотеку), многочисленные сервисные технологии для конечных пользователей – личные кабинеты для оплаты, бронирование столиков в ресторанах, регистрация в отелях и офисных зданиях, консъерж-сервисы. По данным IDC, уже в 2019 году объем рынка облачных сервисов составил $233,4 млрд — это на 26% больше показателей 2018-го, равных $185,2 млрд. Технологии вообще довольно быстро переходят от экзотического формата в «совершенно обычный», резюмирует Елена Чернова. «Пятнадцать лет назад была востребована и довольно дорогостояща услуга видеоконференций, - напоминает она. - Но сейчас это обычная история, доступная с любого телефона».
«Умных городов» (Smart City) как систем, связывающих между собой посредством цифровизации сервисы, увеличивающих комфорт и безопасность жизни в городе, становится всё больше, соглашается Елена Тадеущук, аналитик ГК Arrow Capital. Из самых «продвинутых» онавыделяет Сингапур, где с помощью камер, интегрированных в IOT (Internet Of Things – «интернет вещей» - Ред.) отслеживается динамика и плотность пешеходных и транспортных потоков, а также чистота общественных пространств. В Канзас-Сити уличное движение регулируется «умными» светофорами. В китайском Шэньчжэне система Smart Water позволяет оптимизировать водопотребление и избежать утечек воды. В Барселоне уличные светильники снабжены датчиками, позволяющими плавно регулировать освещенность в зависимости от времени суток. В Нью-Йорке датчики в контейнерах для сбора мусора при заполнении посылают сигнал в коммунальную службу. «Высокие мусорные технологии», впрочем, есть уже сейчас и в Москве - система вакуумного мусороудаления в парке «Зарядье». Ещё одна новинка – система вакуумной транспортировки грузов для объектов складской и торговой недвижимости – представлена в России рядом стартапов. По замыслу разработчиков система роботизированных транспортных тележек (закрытых капсул-контейнеров) должна в итоге объединить в единую сеть предприятия малого бизнеса – банки, больницы, гипермаркеты.
Недвижимое имущество
Цифровизация остаётся одним из основных трендов развития страны на ближайшие годы, резюмирует Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, выделяя две основных задачи: консолидацию данных и упрощение коммуникации граждан и городской администрации. «Собственно, второе вытекает из первого, - уточняет г-жа Лашкевич. - Единые базы данных позволяют оперативно получать социальные услуги, работать с дистанционным предоставлением документов и справок. Эти технологии создаются прямо сейчас, на наших глазах — Единый Реестр объектов Недвижимости будет введен уже в 2023 году, а электронная система учета медицинских карт уже успешно применяется в столице».
В планах городских властей также – активное использование блокчейн-технологии и нейросетей на базе Open AI, перечисляет эксперт. Многие продукты на основе GPT-3 уже применяются в «Сбербанке»; мэрия Москвы же собирается внедрить их для автоматизации рутинной деятельности рядового административного персонала.
Очевидно, что город будущего способен изучать привычки и предпочтения жителей и на базе реальной аналитики оптимизировать транспортные потоки, проектировать инфраструктуру, релевантную запросам людей, а главная «умная» технология – как раз интеграция всех необходимых для жизни человека сервисов в одно информационное пространство, соглашается Арсений Тарасов, Global CEO HiPer IT. Инфраструктура, транспорт, медицина, жилые и коммерческие объекты – всё будет «завязано» в единую сеть, поясняет он. В основе – сбор и анализ больших данных, обработка информации алгоритмами искусственного интеллекта и машинного обучения. «Задача «умного города» – перейти от мониторинга к предсказательной аналитике, - считает г-н Тарасов. - Не реагировать на то, что уже случилось, как это происходит сегодня, а предсказывать будущее, распознавать «заболевания» по первым симптомам и самостоятельно реагировать на потенциальные вызовы. Человек получает доступ к цифровым продуктам разных собственников и разных провайдеров в рамках одного «окна», не нужно переключаться на другое приложение. Простой пример – парковка. Предположим, вы ищете место для автомобиля на одну ночь, и вам предлагается паркинг ближнего жилого комплекса, хотя вы не являетесь его жителем. И все это - в рамках единой цифровой среды».
По словам Арсения Тарасова, схожие задачи уже сегодня решаются, например, в сфере коммерческой недвижимости – на этапе эксплуатации офисных, складских, торговых и промышленных зданий. Это – самая длинная и финансоемкая стадия жизненного цикла здания, где лежат огромные возможности для оптимизации ресурсов, отмечают в компании.
Путем сбора и анализа больших данных во времени создаётся цифровая модель «нормального поведения» объекта. Такой подход как раз позволяет обнаружить потенциальные проблемы по первым симптомам - вместо традиционного сегодня мониторинга параметров в BMS. Если паттерны нарушаются, система мгновенно дает сигнал.
Применяя алгоритмы искусственного интеллекта, объект обучается саморегуляции: понимать, когда все хорошо, знать, что делать, когда проблема известна, и как позвать на помощь, если решения нет.
Бизнес уже сегодня готов делиться собственными «большими данными» с городом, поддерживает Марина Лашкевич. «В нашей компании, например, успешно работает сервис организации взаимодействия покупателя и продавца объектов вторичной недвижимости BuyBuyHouse, - рассказывает она. - Мы используем технологию Big Data, и переводим большую часть взаимодействия в онлайн; получаем данные и готовы делиться статистикой, предоставлять ее в службу подготовки Единого Реестра Недвижимости по первому требованию. Фундамент основы цифрового города – такая вот гибкость, открытость технологиям и современным способам коммуникации, диалог власти, малого бизнеса и конечного потребителя».
Наши центровые
Самое масштабное для городов последствие диджитализации и цифровизации – децентрализация коммерческой недвижимости: то, что раньше было сфокусировано в центре (моллы, рестораны, фудхоллы и т.п.) перемещается в спальные районы, считает Александр Смуров, создатель SMART среды 4Rooms City, СЕО SMUROV.GROUP, эксперт по коммерческой недвижимости и инвестициям. Это приводит к значительной оптимизации расходов и высвобождению ресурсов: увеличивая затраты на IT-решения, например, в маркетплейсах, можно сократить издержки на персонал и коммерческие площади в магазинах. Крупные игроки в итоге переезжают на более выгодные площади и склады в отдалённых районах, где стоимость квадратного метра составляет среднем 15 000 в год против стоимости квадратного метра в Москве от 2-4 тысяч в месяц, подсчитывает г-н Смуров. Оптимизация расходов крупных сетевых игроков приводит к высвобождению площадей коммерческих торговых центров: те, что расположены в удачных локациях, пойдут под редевелопмент, остальные будут снесены и освободят пространства для формирования новых городских кварталов, прогнозирует эксперт.
«Цифровой город будущего – единая система учета объектов собственности и получения всех необходимых услуг по осуществлению операций с ними; интерактивное общение с представителями городских структур с минимальными сроками получения обратной связи; нейросети и их повсеместное применение — от автоматизации работ сферы услуг и учета доступа в квартиры до медицинской реабилитации и управления транспортом; развитие электронной коммерции и замещение магазинов привычного формата; переход большинства типов коммуникаций в цифровую плоскость – от посещения музея до выбора новой квартиры при помощи VR-технологий».
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse
Ещё один тренд - подписки на любые услуги, продолжает Александр Смуров. Сервис уже сейчас очень популярен в разных странах мира, и его развитие в Москве – дело одного-двух лет. Сейчас, например, можно взять машину в аренду, рассказывает эксперт – и точно так же в ближайшее время будет выглядеть аренда офисного пространства: возможность подписки в приложении на того или иного оператора и получения услуги в любом городе. Схожая ситуация с детским образованием – это также, по словам г-на Смурова, «позволит взрослым быть абсолютно свободными», путешествовать с детьми и работать в разных местах, пользуясь офисом по подписке.
В перспективе же крупные города ожидает бум кампусов по интересам и бизнес-клубов на территории лесопарковых зон, считают в SMUROV.GROUP. В компании наблюдают это уже сейчас – «цифровое кочевничество» выводит классические профессии из офисов, позволяя работать удалённо. «В крупных городах со временем вообще будет все меньше и меньше людей, готовых купить недвижимость, - указывает Роман Блонов, директор по развитию PropTech «Миран». - Цены растут бешеными темпами, жизнь становится «дороже», да и сами люди меняются – они хотят быть «цифровыми кочевниками», свободно путешествовать и «шерить» необходимые блага».
Мы уверены, что офисный сектор пойдет по пути всесторонней цифровизации. К примеру, карточки доступа СКУД будут заменены системами распознавания лиц. Однозначно, искусственный интеллект научится отслеживать по камерам и анализировать атмосферу в офисе и в зависимости от настроений изменять запах, регулировать температуру, освещение и влажность в пространстве. Мы также убеждены, что в ближайшие 15 лет произойдет полная роботизация эксплуатационных и клининговых функций.
Уже сегодня современные офисные пространства оснащаются smart-панелями, с помощью которых можно транслировать любую информацию, делать электронным маркером пометки, сохранять измененные файлы и пересылать их на любые электронные носители; smart-окнами с изменяемой прозрачностью; столами со встроенной беспроводной зарядкой; душевыми кабинами с вмонтированной сушильной машиной и пр.
Мурад Дамиров, сооснователь и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group.
Зелёненький он был
Россия уже сейчас достигла впечатляющих успехов в создании высокотехнологичных общественных пространств. Москва – безусловный лидер: Парк Горького, Зарядье, перечисляет Константин Лебедев, партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Cushman & Wakefield. Однако, есть и интересные региональные примеры: Казань или Краснодар (Парк Галицкого). «Впрочем, самые интересные стартапы в области градостроительства предполагают развитие городов «с нуля», - считает Константин Лебедев. – И, мне кажется, будет город, построенный с точки 0, где-то рядом с Москвой. Принципы, по которым будет создаваться такое урбанистическое пространство, существенно отличаются от сегодняшнего формирования городов. Скорее всего, в него будут заложены идеи, связанные с философией прозрачности, вовлеченности и справедливости. Звучит утопично, но суть-то в том, что новые города должны строиться по новым социальным принципам общежития – с тем, чтобы иметь возможность использовать технологии на 100%. Скорее всего, такие города будут сильно отличаться от существующих. Соответственно, и ключевыми технологиями могут быть так называемые чистые технологии. Суть – в удовлетворении потребности человека в производстве «зеленой» энергии. Это системы интеллектуального распределения энергии в сети, системы хранения энергии, производство энергии с нулевым выбросом углерода, а также термоядерная энергия».
Вырубка лесов будет заменена проектированием Green-зон с водоемами, животными и лесами. Это позволит увеличить продолжительность жизни, избавиться от нахождения в среде промышленных районов, и, тем самым, снизить уровень стресса. Вокруг Москвы и Подмосковья в будущем будут формироваться кампусы правительства; промышленность и предприятия будут размещены также вне города, а Москва станет больше «туристической». Александр Смуров соглашается: основной ценностью будущего станет здоровье, а следующий «умный» этап – биохакинг: сбор анализов человека с помощью технологий, позволяющих моментально анализировать и передавать лечащему врачу данные.
Стоит дом построить
В жизни городов происходит парадигматический сдвиг: администрации и проектировщики активно переходят от разработки объектов к оптимизации процессов, размышляет Артем Степанов, партнёр компании smarter.space (компания занимается развитием территорий с фокусом на цифровизацию городского пространства – Ред.), куратор и преподаватель архитектурной школы МАРШ. По его словам, теперь недостаточно предложить качественные объемно-планировочные решения: важно, чтобы они отвечали запросам пользователей, были гибкими и адаптивными. «Мы называем это сервисным подходом в архитектуре и градостроительстве, - поясняет г-н Степанов. - Такой подход применим к любым видам недвижимости, от жилой до торговой и промышленной. Например, продуктовые и сервисные методы (CJM, RITE User Story), которые мы используем, позволяют повысить эффективность проектных решений и оценить их до момента реализации. Наиболее интересной в этом контексте становится именно интегрированная цифровая модель объекта. Эта технология позволяет объединить пространственные, функциональные и социальные данные и определить баланс элементов. Положительные эффекты применения интегрированной модели могут быть самыми разными: повышения коммерциализации объекта, сокращение времени на навигацию, оптимизация использования пространства. Мы, кстати, первая в Москве компания, занимающаяся развитием территорий с фокусом на цифровизацию городского пространства, и объединили компетенции архитекторов, урбанистов, стратегов и программистов для создания цифровых продуктов, меняющих городские объекты».
Задача будущего для власти и бизнеса ― конкретизировать понятие «умный город» до точного набора решений по оптимизации процессов управления и использования, указывает Артём Степанов. Интегрированные цифровые модели уже сегодня помогают крупнейшим торговым центрам, офисам и инфраструктурным объектам повышать прибыльность, распределять пользовательскую нагрузку, снижать вероятность заболеваемости, напоминает он. Технологии предиктивной аналитики только начинают применяться в сфере архитектуры и городского развития, а одним из ноу-хау на рынке стал метод диагноза-прогноза. «Мы не говорим заказчику, что нужно строить, а объясняем, как здание или территория работает, – поясняет эксперт. – Используя методы анализа данных, приходим к эмпирически обоснованному и фактическому знанию. В основе – представление о том, что управлять объектом можно только в том случае, если есть методы измерения эффектов. Так вот, мы разрабатываем методы, которые позволяют оценить эффекты преобразований еще до их реализации».
Цифровые технологии проникают в недвижимость и процессы строительства на всех уровнях – от проектирования в BIM-моделях до технологий управления домом, соглашается Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering. Однако стоит понимать ограниченную популярность и необходимость ряда технологических решений: так, если BIM-моделирование уже практически закреплено законодательно и действительно помогает сократить сроки проектирования, наладить и связать между собой все стадии создания проекта, то тот же «умный дом» по-прежнему имеет очень ограниченную аудиторию и сферу применения – ввиду сложности интеграции. Возможность предусмотреть эти технологии на уровне застройщика сегодня существует только в высококлассных ЖК из-за высокой стоимости интеграции. «Чего действительно не хватает, это технологий «умного города», которые позволили бы масштабно интегрировать в инфраструктуру на уровне мегаполиса небольшие умные решения для квартир и домов, – убеждён г-н Кланси. – Развитие систем, позволяющих в рамках единого сайта или приложения управлять посещением городских учреждений и общественных пространств (особенно в свете пандемических опасностей и необходимости социального дистанцирования), оплачивать общественный транспорт, совершать покупки или делать заказы, а также управлять системами своей квартиры – такой путь вполне возможен для Москвы. Система биометрии и распознавания лиц развивается достаточно интенсивно, и в будущем вполне возможно применение технологий на разных уровнях, от доступа в метро и к услугам банков, существующих уже сегодня, до обслуживания в центрах МФЦ и доступа в многоквартирные дома».
Правда, для того чтобы любая технология была востребованной, она должна быть, прежде всего, удобной и необходимой в применении, напоминает эксперт. То есть, если доступ куда-либо по биометрии будет сопряжен со скачиванием дополнительного софта, трудностями в регистрации в приложении и другими препятствиями, преимуществ от интеграции такой технологии город не получит.
Стойте ровно
На рынке недвижимости, кроме того, продолжают активно внедряться 3D-принтеры для строительства домов, напоминает Роман Блонов. Так, в Калифорнии работает стартап, который за 24 часа создает дом «под ключ». Это очень удобно, считает эксперт: сделал запрос на сайте и через сутки ты уже можешь поселиться в «доме мечты». На распространение технологии особенно повлияло снижение её стоимости, указывает Елена Чернова: стоимость первого прототипа 3D-принтера, изобретенного около 30 лет назад, составляла порядка $ 700 000 (в пересчете на цены нашего времени), а сейчас можно найти модели и за 150 долларов. «Или вот сфера модульного строительства: переживает подъем, однако современные модули значительно отличаются от своих предшественников, - размышляет Марина Горбатенкова, ведущий архитектор GREEN. - Они изготавливаются на заводе, в условиях контролируемого качества, что даёт преимущество перед традиционным способом возведения здания на фоне значительного снижения затрат. Ну и конечно время, скорость возведения модульных зданий поражает: самым ярким примером стало в возведение 15-этажного здания гостиницы Ark Hotel в Китае».
Другое дело, что строительная сфера остаётся крайне инертной и тяжело воспринимающей новые технологии и материалы – это особенно заметно на примере российского строительного рынка, вздыхает г-жа Горбатенкова. Но, в любом случае, технологии строительства и строительные материалы не могут оставаться в стороне от популярной темы «устойчивого развития»: теперь важно не только снизить влияние на окружающую среду в процессе строительства, но и в ходе эксплуатации здания.
Интересен, по её словам, прототип новой фасадной конструкции на основе углеродобетона с интегрируемыми солнечными панелями в разнонаклонные секции, которую представили команды немецких ученых из Центра кремниевой фотовольтаики Фраунгофера в Галле, Лейпцигского университета прикладных наук и Дрезденского технического университета. Применение технологии позволит не только повысить сбор солнечной энергии по сравнению с малорентабельными поворотными конструкциями солнечных панелей, устанавливаемыми на современных энергосберегающих фасадах, но и значительно расширить возможности для создания нового архитектурного облика городов будущего.
Еще один материал представили нидерландские разработчики – новый тип цемента с бактериями и молочнокислым кальцием в составе. Трещины и сколы, которые появляются при эксплуатации, заполняются известняком, образующимся в результате переработки кальция бактериями, что препятствует распространению повреждений и продлевает жизнь строительным конструкциям. Технология имеет большое будущее, уверена Марина Горбатенкова, поскольку является улучшенной версией традиционных материалов, которая не только обладает новым качеством «самовосстановления», но отвечает новым требованиям по экологичности, а также снижает стоимость строительства.
Из разряда фантастики, но уже не совсем – освещение московских улиц и дворов растениями. Первые постоянно светящиеся растения, содержащие грибную ДНК, создали российские учёные. Растения светятся непрерывно на протяжении всего жизненного цикла, с момента прорастания до цветения. Проектом предусмотрено создание коммерческого продукта – о том, что скоро улицы можно будет освещать деревьями, игроки говорят вполне серьёзно.
Поедем кататься
Львиная же доля технологий «городов будущего» будет связана с транспортом и его влиянием. Илон Маск, например, тестирует подземные тоннели под Лас-Вегасом: фактически это метро для машин, которое позволяет практически мгновенно перемещаться из одной точки города в другую. Это то, что однозначно будет востребовано сначала в логистике (суперскоростная доставка товаров), а затем и в пассажирских перевозках, прогнозируют эксперты.
Но уже сейчас в Москве, например, развивается и внедряется интеллектуальная транспортная система для регулирования большого потока автотранспорта, напоминает Елена Тадеущук. Правда, больше всего Москве с её пробками не хватает воздушного маршрутного такси, встроенного в систему общественного транспорта по доступным ценам, убеждена Анна Ордина, руководитель проектов GREEN. «Пока стоимость полета на вертолете для рядовых граждан достаточно высока, - поясняет г-жа Ордина. - Но если сервис обретет популярность, то стоимость поездки может значительно упасть как в Монако или Сан-Паулу, где цены воздушного маршрутного такси приравниваются к уровню поездки на vip-автомобиле». Сейчас, по её словам, ни рынок, ни профессиональное сообщество не готовы оказывать эти услуги на должном уровне. Помимо ценовой конъюнктуры основная проблема – в малом количестве существующих вертолетных площадок и закрытое небо над Москвой.
А вот проект отказа от использования личного автотранспорта в пользу беспилотного такси и совместного использования транспорта реализуется уже сейчас. 12 марта 2021 года Правительством РФ был утвержден комплекс мероприятий по тестированию и поэтапному вводу в эксплуатацию на дорогах общего пользования беспилотного транспорта – осенью беспилотные такси будут курсировать в районе станций метро «Ясенево», «Новоясеневская», а также «Битцевский парк». Этот проект станет первым шагом в развитии беспилотного такси в России.
Самым ярким примером же в сфере логистики может стать доставка посылок беспилотниками — это относительно новая ниша в сфере почтовых пересылок. Пока в соответствии с Правилами использования воздушного пространства РФ, беспилотники могут использоваться только после подачи в госорган плана полета управляемого оператором беспилотного средства; нужно получить разрешение, в некоторых случаях лицензию на транспортировку грузов, перечисляет Анна Ордина. «Из того, чего не хватает сейчас и что не особо быстро будет реализовано, я бы назвал именно доставку по воздуху, – соглашается Роман Блонов. – Такое решение было бы очень кстати: дрон поднялся, перелетел, – и готово. Не нужно спускаться под землю и строить инфраструктуру. Единственный момент – необходима чёткая координация между летательными аппаратами, чтобы не происходили аварии. Любое столкновение дронов приведет к большим проблемам и к запрету полетов – в общем, когда будет создан и внедрен единый протокол, тогда, возможно, и доставка будет осуществляться по воздуху».
В перспективе же домашние и офисные экосистемы объединятся с городскими системами, резюмирует Элина Метелица, руководитель отдела коммуникаций ИФГ Agastone. Управление ЖКХ, освещение улиц и зданий, водоснабжение, регулирование движения – все эти технологии совсем скоро начнут взаимодействовать с локальными системами. «Главный драйвер – инициатива государства (а у нас с этим все в порядке), конкуренция между компаниями-производителями (пока учимся у Запада), – прогнозирует г-жа Метелица. – Со стороны потребителя же основными предпосылками станет не интерес или развлечение, а вопросы экономии ресурсов, безопасности членов семьи, имущества и высвобождение времени для себя».
Евгений Иванов
