Успех любого строительного проекта во многом зависит от качества планирования и проектирования. Эти процессы влияют не только на конечный продукт, но и на финансовую устойчивость застройщика, ведь каждая задержка или ошибка могут привести к значительным финансовым потерям.
У крупных застройщиков всегда есть план на годы вперёд по разработке нескольких объектов, а часто и нескольких территорий одновременно. Чтобы обеспечить синхронность, важно учитывать множество факторов: от приобретения земельного участка до получения всех необходимых разрешений и согласований, включая возведение объекта и передачу ключей собственникам. Если на любом из этапов возникают задержки, это может негативно сказаться на финансовых показателях компании.
Проектирование
Проектирование — фундаментальный этап, который определяет дальнейший процесс строительства. От качества проектной документации зависят такие аспекты, как получение разрешительной документации (РНС), внешний вид здания, внутренняя планировка, инженерные системы, удобство использования пространства жильцами и многое другое.
Например, квартирография, как один из аспектов проектирования, играет одну из ключевых ролей в формировании финансовой модели проекта. Чем эффективнее спланированы квартиры, тем быстрее они найдут покупателей, что позволит сократить сроки окупаемости инвестиций. Опыт показывает, что наиболее финансово успешны проекты, которые привлекают внимание покупателей ещё на стадии строительства.
Первый пункт успешного планирования – чёткое понимание задач и ожиданий заказчика. Архитектор несёт ответственность за достижение качественного результата, и для этого ему важно заранее уточнить технические требования и пожелания клиента.
Зачастую девелопер говорит на бизнес-языке, которым не мыслит архитектурное бюро, поэтому важно на старте выяснить приоритет у заказчика, какие типы квартир, класс жилья хочет получить бизнес на выходе, что будет ядром продаж для застройщика, а какие квартиры станут уникальным торговым предложением.
На этапе формирования технического задания критически важно выявить и обсудить как можно больше возможных затруднений на пути к реализации проекта. Правдивое, максимально раскрытое задание от заказчика сделает работу гораздо эффективнее, позволит понять, как должен выглядеть конечный результат. Уточню, что это зона ответственности архитектурного бюро выяснить у заказчика всё, что им нужно для работы. Заказчик не обязан знать и указывать всё, что архитекторам необходимо учесть, его задача — отвечать на вопросы, а задавать их должны мы.
В зону ответственности бюро входит, в том числе максимально подробное осмысление будущего проекта и грамотное изложение заказчику причинно-следственных связей, принимаемых на каждой стадии согласования решений. Архитектор должен максимально подробно показывать все возможные варианты, на основе которых заказчику предстоит делать выбор т.к. изменения на стадии реализации проекта, например, корректировки в связи с экономической ситуацией, значительно усложняют работу и влияют на время ввода объекта в эксплуатацию.
Это лишь часть вводных данных, необходимых для начала проектирования мастер-плана. Чем полнее и точнее будут исходные данные, тем выше вероятность достижения качественного результата при дальнейшем проектировании и строительстве.
Мастер-план
Ещё один важный пункт для успешного проектирования и планирования девелоперского проекта – создание мастер-плана. Это достаточно новый инструмент, необходимый для комплексного подхода к реализации объекта проектирования. Он включает в себя симбиоз экономических, социальных, экологических и градостроительных аспектов. Мастер-план позволяет застройщику и проектировщику понять, как наиболее эффективно будут сочетаться такие критерии, как плотность застройки, этажность, средняя площадь квартиры, количество парковочных мест, инсоляция и др.
Мастер-план формируется под влиянием ряда факторов местного и глобального значения, с учётом стратегии развития территории, требование нормативных документов местного и регионального законодательства, прогнозов социально-экономического потенциала организации пространства и среды.
Для понимания пространства и визуальных образов квартала в контексте города проектное подразделение готовит объёмную модель, делая акцент на высотность и масштаб объектов, на систему открытых рекреационных пространств, поток транспорта и пешеходов. Это позволяет оценить и понять, какой вариант будет максимально эффективным и комфортным для жителей.
Высококвалифицированные проектировщики изначально визуализируют объекты и детали на мастер-плане в объёме, тем более, если это территория в сформировавшейся высотной застройке города. Применяя объёмную модель проектируемой и планируемой застройки можно оценить, как новое пространство будет работать для людей и впишется ли в город, найти решение сложных задач наилучшим для горожан образом. Для создания качественного мастер-плана наряду с остальными требуются пространственные данные (ГПЗУ, ППТ, ПЗЗ, топографическая основа и т.п.) ИСОГД — которые содержат данные о границах участка, разрешённые параметры застройки и территориальные зоны.
Развитие порталов открытой информационной системы градостроительной деятельности (ИСОГД) позволит оперативно принимать решения по планированию участков застройки, определения объёма и сроков реализации проектов. Остаётся актуальным наличие открытых и актуальных данных о планируемом развитии города, в части расчёта социальных систем и нагрузок на проектируемые и существующие городские округа.
Ещё для разработки мастер-плана важно знать и технические условия подключения коммуникаций — сведения о возможностях подвода воды, электричества, канализации и отопления. Без этих данных невозможно точно рассчитать стоимость и сложность реализации проекта. Например, придётся перекладывать часть существующих коммуникаций — это может быть очень дорого и долго.
Информационная модель здания
Многие процессы уже давно автоматизированы и упрощены благодаря цифровизации – электронный документооборот, расчёт инсоляции в зданиях, программы для визуализации проектов. Но революцию в области проектирования и планирования произвела технология создания информационных моделей зданий (BIM=ТИМ). Это третий и довольно важный пункт для строительства.
В России ТИМ-технология начала получать широкое распространение в последние пять-десять лет. Ранее проектировщики использовали традиционные 2D-чертежи. В некоторых случаях создавались объёмные модели для оценки внешнего вида здания, но они не всегда могли исключить пересечение различных слоёв коммуникаций, дать представление о сложных архитектурных и технических решениях.
BIM включает в себя не только графические данные, но и подробные сведения о каждом элементе проекта: от прокладки коммуникаций, материалов строительства и их технических характеристик до поставщиков. ТИМ позволяет собирать полную объёмную модель здания вместе с коммуникациями, что существенно облегчает процесс проектирования и исключает ошибки на этапе строительства.
В идеальном мире, помимо проектной BIM-модели, на стадии строительства должна создаваться модель уже существующего здания, чтобы понимать — насколько подробно проект воплощён в жизнь, а также где и почему пришлось от него отойти. Проектная модель и результат должны как можно больше соответствовать друг другу. А дальше модель готового здания переходит к управляющей компании, которая занимается эксплуатацией и обслуживанием дома. В файл можно вносить информацию о замене элементов оборудования, что облегчает обслуживание и ремонт.
Например, на этапе проектирования планировался определённый тип водопроводных счётчиков. На стадии закупок пришлось выбрать другую модель, потому что поставщик ушёл с рынка. И уже во время эксплуатации один из счётчиков стал неисправным. Тогда управляющая компания обращается к ТИМ-модели, чтобы уточнить модель оборудования, поставщика и производителя счётчика, и заказывает новый.
Многие застройщики до сих пор находятся в процессе внедрения ТИМ. Большинство программных продуктов разработаны зарубежными компаниями, которые сейчас ограничивают продажу лицензий в Россию. Наши аналоги пока уступают по функционалу и удобству использования.
Таким образом, для проектирования и планирования объектов нужен большой массив данных. Новые технологии позволяют собирать их быстрее и точнее, а также сокращать количество ошибок на последующих этапах проектирования и реализации. Растёт качество и скорость проектирования, при этом сокращается количество переработок, особенно в период строительства здания, поскольку сейчас архитекторы и проектировщики могут предусмотреть множество факторов, которые могут осложнить работу.
В будущем нас ждёт расширение технологических возможностей: надеюсь, искусственный интеллект сможет помогать в решении сложных задач, например, расчёте розы ветров, которая важна при проектировании больших жилых комплексов, чтобы между домами не было ветрено.
