«Требуется доработать закон и прописать условия и возможность поэтапного раскрытия эскроу счетов»

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

1 июля 2019 года строительная отрасль в России перешла на систему обязательного проектного финансирования (то есть привлечения целевого банковского кредита на возведение домов) и систему хранения средств дольщиков на эскроу-счетах – специальных счетах, где деньги хранятся и поступают девелоперу после окончания строительства. Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» – о том, как система чувствует себя сейчас.

До введения обязательных эскроу-счетов и проектного финансирования часть застройщиков жаловалась на сложности с получением банковского кредита, правильной подачей документов и очередями. Как сейчас выглядит ситуация? Есть ли какие-то сложности?

Если со спецсчетами все относительно хорошо, то ситуация с получением проектного финансирования несколько усложнилась. Оперативно получить заемные средства порой бывает проблематично. Виной тому довольно сильная бюрократизация системы. На стадии заключения кредитной линии службами банка (залоговой, строительной, юридической, службой безопасности и службой рисков) проверяется весь комплект документов. Далее идет процесс согласования и подписания кредитной документации, который может занимать до двух-трёх месяцев. При этом сами документы уже проходили проверку еще на этапе получения разрешения на строительство. То есть, по факту получается, что на эти действия банк повторно тратит время. Дальнейшая эксплуатация кредитной линии не менее трудозатратна. На наш взгляд, требуется доработать закон и прописать условия и возможность поэтапного раскрытия эскроу счетов, чтобы у застройщиков был доступ к ликвидности. Либо разрешить кредитование на пополнение оборотных средств.

Для получения проектного финансирования банк попросит гарантии. Что чаще всего выступает обеспечением?

Стандартные условия по обеспечению кредитной линии – это, как правило, залог земельного участка, прав аренды, долей застройщика и поручительство лица, которое владеет девелоперской компанией. Также довольно часто требуется поручительство бенефициара, технического заказчика и генерального подрядчика. Это довольно значительный объем обеспечения, и на наш взгляд, несколько избыточный. При этом все риски даже с учетом выполнения указанных требований все равно не снимаются. Облегчить взаимное существование помогла бы разработка универсального механизма, который, с одной стороны, защищал бы дольщиков от недобросовестных застройщиков, а с другой – проверенных застройщиков от излишних требований банков.

Для кредита действуют две ставки: базовая и специальная. Какие сейчас по ним проценты? Как застройщики научились обнулять ставки или сводить их к минимуму?

Самый простой способ оптимизировать ставку проектного финансирования – обеспечить высокий уровень продаж на объекте.