Судьба апартаментов в руках законодателей: получит ли этот формат недвижимости новый статус?

АНАЛИТИКА

Апартаменты для обывателей остаются загадкой, хотя присутствуют на рынке не первый год. Инвесторов привлекают интересные локации, в которых строятся такие проекты, и более низкий по сравнению с квартирами порог входа. Тем, кто покупают, «для себя» кажется очень интересной цена, пока еще зачастую ниже, чем для квартиры, но вопросы более высоких налогов и коммунальных платежей, а также сложности с оформлением регистрации по месту жительства, заставляют сомневаться. Уже не первый раз законодатели пытаются определить статус апартаментов, но сейчас девелоперы верят, что это действительно произойдет. «Строим Просто» выяснил у экспертов, почему вопрос о статусе апартаментов важен для рынка недвижимости и что может измениться в случае принятия закона.

Статус-кво

Законопроект о статусе апартаментов хотели принять еще в 2016 году. Предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах, но этого не произошло. Затем к обсуждению вернулись еще не раз. В 2018 году Госдума рассматривала законопроект внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов, но он был отклонен в первом чтении.

В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект, определяющий статус многофункциональных зданий. Предлагалось ввести понятие «многофункциональное здание», распространить Жилищный кодекс на проекты с апартаментами и разрешить в них «прописку». Нежилые здания задумывали переводить в жилой фонд, однако термина «апартаменты» в проекте не было, но в пояснительной записке он был указан. В итоге данный законопроект не был рассмотрен в первом чтении.

В начале сентября 2021 года замглавы Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин на Восточном экономическом форуме сообщил, что ведомство пока не нашло решения вопроса о статусе уже построенных апартаментов. Это является основной причиной, почему законопроект пока не представлен. Сообщалось, что общественное обсуждение станет возможным, когда будет найден выход из ситуации.

Отметим, что в соответствии с разными инициативами судьба апартаментов могла сложиться одним из двух путей: «амнистия» уже построенных комплексов и запрет на строительство новых или же урегулирование будущих подобных проектов.

«Основная сложность принятия закона заключается в том, как законодательно поступить с теми проектами, которые уже существуют на рынке. Не до конца ясно, в каком статусе окажутся такие проекты после принятия закона. Именно этот вопрос пытаются сейчас решить законодатели, что затягивает процесс, в котором множество заинтересованных сторон. Речь, в том числе, о людях, которые уже приобрели эти апартаменты, и о застройщиках, которые уже заложили определенные затраты на тех проектах, которые реализуют», — комментирует заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Дарья Канева.

Руководитель архитектурной мастерской №5 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Юлия Орлова также считает, что заминка связана с необходимостью выработки оптимальных для участников рынка механизмов, которые будут учитывать как уже построенные и запроектированные, так и будущие объекты.

«С этим связан многократный пересмотр законопроекта. Если в более ранних редакциях акцент ставился на переводе апартаментов существующего фонда в статус жилых помещений, сейчас законопроект сконцентрирован на вновь возводимых объектах. Так называемые «многофункциональные здания» позволят строить апартаменты в общественно-деловой зоне вне границ жилой застройки. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны будут находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям предлагается ограничить», — говорит эксперт.

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что скорее всего уже построенные апарт-комплексы к жилью не приравняют. «На мой взгляд, такое решение будет справедливым. Наделение статусом жилья уже построенных апартаментов может привести к дисбалансу площадей для проживания и объектов инфраструктуры в городе», — говорит Андрей Колочинский.

Комментирует генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова:

«В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Основная проблема при разработке этого закона — разработать классификацию апартаментов по их составу и статусу. По факту апартаменты предназначены для жилья, а по букве закона — это нежилые помещения со всеми вытекающими отсюда обстоятельствами.

Разработчики закона планируют внести новое понятие в Градостроительный и другие кодексы России — «многофункциональные здания с жилыми, нежилыми и офисными помещениями». Также в документе будет определен порядок долевого участия при возведении зданий с апартаментами, взимания платы за услуги ЖКХ, регистрации владельцев этого вида недвижимости. Основной вопрос, который должны решить законодатели, — это определить юридический статус апартаментов в части защиты прав дольщиков по 214 ФЗ».

Руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев напоминает, что апартаменты строятся не по нормам, предусмотренным для жилой недвижимости, и просто приравнять их к квартирам нельзя. «Для них необходимо придумать, разработать и внедрить особый статус. А это процесс не быстрый. Одним из главных критериев для граждан, покупающих себе жилье, является возможность оформить регистрацию. Сделать постоянную «прописку» в апартаментах нельзя. Если проблемы, связанные с нормами застройки (такими, как шум) можно решить с помощью ремонта, то оформление регистрации без введения соответствующих норм в законы невозможно», — говорит эксперт.

Для инвестиций и для жизни

Закон об апартаментах еще не принят, но сегмент живет своей жизнью, и здесь уже даже есть своя градация объектов. Грубо можно разделить апартаменты на два формата. Первый — это, по сути, жилье без такового статуса. Люди покупают квартиры, как правило, для собственного проживания, многие живут семьями, несмотря на отсутствие статуса жилья. В основном, привлекает низкая цена. Но не только. Апартаменты востребованы и в элитном сегменте, где могут быть даже дороже квартир. Происходит такой диссонанс из-за дефицита земель в традиционно престижных локациях, где можно строить именно квартиры. Если апартаментный комплекс располагается более удачно и предлагает другие преимущества, покупатель элитной недвижимости закроет глаза на статус помещения.

Комментирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:

«Если статус ранее построенных апартаментов не изменится, это не приведет к падению цен. Массово «скидывать» эти апартаменты покупатели также вряд ли будут, поскольку на момент приобретения большинство покупателей все-таки реально оценивали все риски, связанные с покупкой, и рассматривали различные сценарии развития ситуации на рынке апартаментов, можно даже сказать, что и не надеялись на появление этого закона об апартаментах. В последнее время активно развивается сегмент сервисных (или управляемых апартаментов), поэтому те инвесторы, которые изначально рассчитывали на спекуляционную перепродажу апартаментов после «амнистии», могут рассмотреть другие возможности получения прибыли. Разница в цене между квартирами и апартаментами в одной локации в сопоставимых по качеству проектах по-прежнему находится на уровне 15%. В случае если апартаменты приравняют к жилью, эта разница может быть полностью нивелирована».

Другой формат апартаментов — инвестиционные проекты апарт-отелей или сервисных апартаментов, где продаются, по сути, гостиничные номера. Это могут быть отели, прошедшие реновацию, или построенные с нуля корпуса. Здесь приобретаются как отдельные апартаменты, так и целые этажи. Впоследствии апартаменты чаще всего оказываются в управлении компании, которая следит за эксплуатацией и заполняемостью номерного фонда, а инвесторы получают доход.

Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов. По данным Colliers International, за последние четыре года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку. По словам аналитиков компании, апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс: 8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива.

«Вопрос о статусе апартаментов действительно очень важен. Эта законодательная инициатива появилась на фоне огромного объема проектов в формате так называемого «псевдожилья», то есть апартаментов, которые продаются для жизни, как квартиры. Таковые составляют львиную долю рынка — около 95-96% от рынка. Эта доля постепенно уменьшается за счет апарт-отелей и сервисных апартаментов, но по-прежнему она доминирующая. Поэтому вопрос законодательного статуса этой большей части апартаментов по-прежнему важен», — говорит Дарья Канева.

Разговоры о статусе подогревают цены

По данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», за год апартаменты в Москве подорожали на 38%. При этом вырос спрос на такое «жилье без прописки», им стали интересоваться на 42% чаще. По мнению экспертов, спрос на данный вид недвижимости подогревают в том числе постоянные дискуссии о статусе апартаментов.

По данным «Инком-Недвижимость», сейчас на долю апартаментов приходится около 10% сделок с новостройками в Москве. Покупатели ждут, что в случае принятия законопроекта о статусе апартаментов, в них можно будет оформить постоянную регистрацию, а для собственников снизится налог и плата за ЖКХ. Впрочем, эксперты ожидают, что и цены вырастут в среднем на 10-15%.

По данным Becar Asset Management, цены на апартаменты уже значительно выросли. По итогам второго квартала 2021 года стоимость апартаментов комфорт-класса внутри МКАД перешагнула психологическую отметку, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр. В целом цены на апартаменты в первом полугодии выросли к тому же периоду прошлого года на 17-36% в зависимости от класса.

По данным компании «Метриум», доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке «старой» Москвы составляет 16,3%. При этом если в массовом сегменте и бизнес-классе на них приходится 7% и 20,8% от экспозиции, то в премиальном и элитном сегменте апартаменты составляют соответственно 40,4% и 69,7% от всех представленных лотов.

Что ждет девелоперов и покупателей

Эксперты, опрошенные «Строим просто», сходятся во мнении, что рано или поздно законопроект о статусе апартаментов будет принят, вопрос в сроках и в редакции. «Весь рынок его ждет. Впрочем, не сказать, что девелоперы в нем заинтересованы», — говорит Дарья Канева. По ее словам, девелоперам придется приводить проекты в соответствие к требованиям для жилых помещений, а это значит — заложить все дополнительные требования в себестоимость. Это, разумеется, отразится на цене для потенциального покупателя.

«Девелоперы уже четыре года ждут разные итерации закона про апартаменты, но надежду мы не теряем. И если раньше это было инициативой самих застройщиков, то сейчас в большей степени — воля государства. Рано или поздно все будет реализовано. Однако очень хочется, чтобы это было сделано в комфортной для всех форме, а не просто для галочки», — комментирует коммерческий директор Gravion Елена Тарасова.

По словам Наталии Кузнецовой, девелоперы продолжают рассматривать интересные площадки под апартаменты. Однако некоторые не торопятся выводить проекты, пока нет понимания по нагрузке в части социальной инфраструктуры. Елена Тарасова отмечает, что те девелоперы, которые уже оформили исходно-разрешительную документацию на проекты с апартаментами, доводят их до предпродажной подготовки и выводят на рынок. Остальные, как считает эксперт, вернуться к этому вопросу только после понимания каким образом можно будет реализовывать апартаменты. «В любом случае, этот информационный вакуум рождает большие опасения на рынке, как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей», — говорит Елена Тарасова. Она отмечает, что застройщики сейчас больше рассматривают проекты многофункционального назначения, в составе которых помимо апартаментов есть еще ритейл, офисы. При этом внимание обращают, в первую очередь, на локации для проектов сегментов премиум и de-luxe.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что все текущиепроекты будут реализованы в том формате, в котором они строятся сейчас, а значит — покупателям и собственникам не стоит опасаться каких-либо изменений. «Если говорить о сложностях, в связи с которыми решение по апартаментам еще не принято, то главная из них — это многообразие объектов этого типа. Например, многие апарт-комплексы вообще не предназначались для проживания и не нуждаются в статусе жилья. Так, «сервисные апартаменты» де-факто являются полноценными гостиницами», — добавляет эксперт. По его мнению, законопроект об апартаментах поднимет спрос на проекты, предназначенные непосредственно для семейного пользования, особенно — реализуемые в составе жилых новостроек. «Такие дома обладают всеми характеристиками для максимально комфортной жизни, они полностью обеспечены необходимой инфраструктурой», — говорит Алексей Перлин.

Комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка:

«Различные законопроекты о статусе апартаментов неоднократно вносились в Госдуму как депутатами, так и правительством. На мой взгляд, данные документы (в том числе и текущий) направлены скорее на урегулирование точечных вопросов, чем на решение задачи окончательного определения статуса апартаментов.

По моему мнению, существует несколько дискуссионных моментов. Прежде всего, это распространение законопроекта на уже построенные комплексы. Во внесенной в парламент в апреле 2021 года версии данные нормы отсутствуют. Подобная коллизия, на мой взгляд, де-факто ставит вне сферы регулирования этого документа существенный объем недвижимости.

По моему мнению, принятие закона в текущей редакции несущественно скажется на ценах в реализованных проектах. Основное влияние он окажет на планируемые объекты, так как застройщикам придется пересматривать документацию в части ее приведения к нормативам (в том числе по инсоляции и обеспеченности объектами инфраструктуры), что приведет к увеличению цен на апартаменты до уровня, сопоставимого с квартирами аналогичной комнатности и метража (примерно на 20%), или вовсе отказываться от них.

Помимо этого, обсуждения требует вопрос налогообложения. Ставка налога на имущество для квартир составляет 0,1-0,3% от их кадастровой стоимости, для апартаментов – 0,5-2%. Отмечу, что нередко кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилых помещений. Вопрос обеспечения инфраструктурой актуален только для тех проектов, где представлены исключительно апартаменты».