Спрос на московские новостройки вырос в полтора раза

АНАЛИТИКА

Екатерина Сахарова

Департамент градостроительной политики Москвы подготовил обзор столичного рынка недвижимости по итогам апреля. Рассказываем о ключевых показателях и изменениях.

Новостройки «старой» Москвы раскупают быстрее, чем год назад

В апреле 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке сократился на 19,2% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Причем если на рынке Новой Москвы есть небольшой прирост (+4%), то объем предложения в «старой» Москве сократился за год на 25%. Совокупно в предложении было 2,13 млн кв. м жилья: 1,58 млн кв. м в старых границах и 0,55 млн кв. м в Новой Москве.

С начала года по апрель в Москве было продано практически на 55% жилья больше, чем за тот же период прошлого года. А при сравнении апреля к апрелю положительная динамика составляет и вовсе почти 160%. Это объясняется как в целом ростом спроса на недвижимость, так и строгими ограничениями из-за пандемии в прошлом году, которые затрудняли проведение сделок. В целом спрос остается высоким, поскольку на рынке новостроек еще сохраняется баланс цены предложения и уровня ипотечной ставки — основного драйвера спроса, при котором покупка для клиентов остается доступной.

Спрос отличается очень высокой концентрацией: на 15 ведущих застройщиков приходится 74% объема поглощения. Причем почти 30% спроса приходится всего на 15 проектов. В лидерах по спросу новостройки компаний «Донстрой», ГК ПИК, Tekta Group, Sminex, MR Group, «Гранель», «Кортрос», ФСК, «Э.Н. Девелопмент», Seven Suns Development.

Комментирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов:

Из-за возможного окончания льготной ипотеки весна была отмечена повышенным спросом на строящееся жилье. Люди по-прежнему используют вложения в недвижимость как надежный инструмент сохранения средств. Проект господдержки остается локомотивом развития строительной отрасли.

Мы прогнозируем, что цены на рынке новостроек вырастут в этом году еще на 10%. В июле-августе ожидается небольшой спад из-за корректировки госпрограммы — снижения с 1 июля суммы кредита и небольшого повышения процентной ставки. Однако затишье продлится недолго, и с осени покупательская активность вновь усилится.

Интересно, что в «старой» Москве 43% квартир продаются на стадии котлована, 11% — на стадии монтажа нижних этажей, 12% — на стадии возведения верхних этажей, 15% — когда идет отделка и лишь 2% — после сдачи дома. Таким образом, покупатели стараются приобрести жилье, пока сохраняются минимальные цены и одновременно максимальный выбор планировок. В Новой Москве 37% квартир приобретается на стадии отделки, а на котловане — лишь 13%; по 24% и 23% бронируются на стадии строительства нижних и верхних этажей соответственно, а еще 3% — после сдачи дома. Такое различие может объясняться тем, что в Новой Москве ниже средний чек покупки, и больше покупателей ждут, когда срок сдачи станет ближе. Средняя площадь купленных квартир в «старой» Москве составила 57,7 кв. м, апартаментов — 54,2 кв. м, а квартир в Новой Москве — 48 кв. м.

«Увеличился спрос на лоты с европланировками. Это обусловлено тем, что на фоне снижения доходов покупатели стараются выбрать варианты с рациональным использованием площади. Помимо этого, клиенты обращают внимание не только на локацию, планировки и метраж, но и на наличие сопутствующей инфраструктуры — например, коворкингов», — комментирует генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Цены в «старой» Москвы выросли на 36%, в новой — на 26%

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке за год пошла в рост. Причем в Новой Москве прирост даже более существенный, чем в «старой»: 36,2% и 26,2% соответственно (без учета элитных объектов). Застройщики продолжают повышение прайсовых цен ввиду сохранения высокого уровня спроса, также рост цен связан с «вымыванием» лотов с более низкой ценой квадратного метра и ростом строительной готовности объектов.

Среднерыночный дисконт в апреле составил чуть менее 2%. Дополнительно у ряда застройщиков продолжает действовать акция по субсидированию ипотеке в первый год: можно найти ставки 0,1-0,6%.

Один из актуальных трендов, по мнению экспертов, — это рост требований покупателя к девелоперскому продукту. «Проведя так много времени дома на карантине, люди начали еще больше ценить комфорт своего жилья, а также наличие инфраструктуры в шаговой доступности. В то же время, самыми важными критериями покупки недвижимости становятся цена и сроки сдачи объекта. Они потеснили с первого места качество строительства и даже локацию. Цены на новостройки растут, и покупатель спешит приобрести жилье на самом раннем этапе реализации проекта. Поэтому соблюдение сроков сдачи — серьезный фактор, влияющий на выбор потребителя», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Ипотека тоже пошла в рост

В первом квартале 2021 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 80,8 млрд рублей — почти на 59% больше, чем за тот же период годом ранее. Можно сказать, что программа льготной ипотеки стала действенной мерой, способствующей улучшению условий жизни сотен тысяч москвичей, и поддержавшей строительную отрасль в период пандемии.

Страхи об ипотечных пузырях пока не оправдываются: объем просроченной задолженности по ипотеке за год сократилась на 2,6%, а ее доля — на 0,4 п. п. Причем доля просроченной задолженности стабильно сокращается с 2019 года.

Согласно данным Банка России, средневзвешенный срок по рублевым ипотечным кредитам, оформленным в марте, составил 241 месяц, а средняя ставка — 7,51%. По сравнению с февралем 2021 года средняя ставка по выданным кредитам выросла на 0,4 п. п. Можно ожидать дальнейшего роста ипотечных ставок на фоне того, что 24 апреля Центробанк повысил ключевую ставку на 0,5 п. п. до 5% и многие банки уже скорректировали свои ипотечные предложения.

Для того, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м семье из двух человек требуется в среднем 5,5 лет, согласно данным НПЦ «Развитие города». Разброс по округам составляет от 2,7 лет для ЗелАО до 7,5 лет для квартиры в ЦАО. Сейчас большинство приобретает квартиры и апартаменты с привлечением ипотечного кредита: в первом квартале 2021 года с привлечением ипотеки покупались 65% квартир и апартаментов. Для сравнения, в 2018-2019 годах доля ипотеки была на уровне 50-55%.

Комментирует генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:

На мой взгляд, серьезного падения спроса ждать не стоит, если он и снизится, то незначительно и точечно даже на фоне изменения условий программы субсидирования жилищных займов. Частично ее заместит семейная ипотека, которая буквально на днях была переформатирована: теперь ею могут воспользоваться семьи, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для привлечения покупателей запустят новые совместные продукты. Например, наша компания может предложить клиентам выгодные ипотечные условия за счет сотрудничества более чем с 20 кредитными организациями. Поэтому мы не ожидаем значительного спада продаж этим летом.

Почти половина квартир предлагается с отделкой

В предложении уже почти половина квадратных метров квартир и апартаментов отведено под лоты с отделкой (хотя бы под чистовую): 54,1% предлагаются совсем без отделки, 20,9% — с отделкой под чистовую и 25% — с отделкой «под ключ». На комфорт-класс приходится 54% предложения, на бизнес-класс — 36%, доля элитного рынка составляет 9%, а предложение экономкласса составляет менее 1%.

Если говорить о комнатности, то в «старой» Москве преобладают двухкомнатные квартиры (34%), доля однокомнатных и трехкомнатных — по 27% и 25% соответственно. На студии приходится 9%, а на многокомнатные квартиры — 5% предложения. В Новой Москве 40% предложения — это однокомнатные квартиры, еще 37% — двухкомнатные. Трехкомнатных квартир в Новой Москве 15%, студий 6%, а многокомнатных квартир — всего 2%.

В структуре предложения апартаментов доминирует бизнес-класс, на который приходится 49% лотов. Почти треть (31%) апартаментов в Москва — это лоты элитного класса. На комфорт-класс и эконом приходится по 17% и 3% апартаментов соответственно. Больше всего апартаментов предлагается к покупке в ЦАО, ЗАО и САО.

Ввод на 42% от запланированного на год

С января по апрель 2021 года в Москве ввели в эксплуатацию более 3,6 млн кв. м недвижимости. Это 42,6% от того, что было запланировано на год. В старых границах Москвы введено 62% от запланированных годовых показателей, в Новой Москве — 38% (2,24 млн кв. м и 1,38 млн кв. м соответственно). Отдельно по жилью также за январь — апрель введено уже порядка 42% площадей, запланированных на год — 1,7 млн кв. метров жилья.

Комментирует руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин:

«Такого результата строителями удалось достичь благодаря слаженной работе и четко выстроенным отношениям с инвесторами. Москва выполняет намеченный план вводу недвижимости в соответствии с утвержденным графиком. Мэр Москвы Сергей Собянин ставит перед нами задачу по созданию комфортной и доступной городской среды, которая способна существенно поднять качество жизни, поэтому в столице за первые четыре месяца года было построено пять детских садов, две школы, пять спортивных объектов, а также по одному объекту культуры и здравоохранения».

Всего в этом году в столице запланировано ввести не менее 8,5 млн кв. метров недвижимости, в том числе 4 млн «квадратов» жилья. Перспективный объем строительства по выданным разрешениям за 2018–2021 годы без учета уже вышедших на рынок проектов и объектов реновации составляет почти 4,68 млн кв. м.  

Региональный проект «Жилье» и программа реновации

В рамках регионального проекта «Жилье» в 2021 году запланирован ввод 4 млн кв. м (в 2019–2020 годах суммарно ввели 10,16 млн кв. м). Напомним, что сроки реализации проекта —11 с 2019 по 2024 год, а всего на него отведено 106,3 млрд рублей. Источником финансового обеспечения этого проекта являются бюджетные средства города Москвы.

По программе реновации введено 113 домов на 1,3 млн кв. м, 89 домов заселяются. Уже расселено 95 домов, причем 50 домов уже снесены, а в процессе расселения — 256 домов. На 2021–2023 годы запланирован ввод 4,51 млн кв. м жилья по этой программе. В программу включено 536 площадок для строительства. Программа реновации жилищного фонда реализуется уже в полусотне районов столицы, новое жилье получили уже 31,5 тысячи человек. Эти 52 района, где реализуется программа, расположены в 12 административных округах — преобладающее количество на северо-востоке и востоке Москвы.