В нашем третьем материале, посвященном джентрификации, эксперты СтроимПросто рассказывают о лучших московских примерах ревитализации, псевдоджентрификации и влиянии гастрономических проектов на обновление города.
Практически единственным пока примером джентрификации в Москве на западный манер можно назвать лишь район Москва-Сити, считает Саша Лукич, архитектор МВА, руководитель бюро «Portner Architects».
Процесс джентрификации наиболее активно продолжается на территории пяти районов, вошедших в состав макролокации «Большого Сити» с ядром в ММДЦ «Москва-Сити»: Пресненского, Дорогомилово, Филевского парка, Хорошевского и Хорошево-Мневники, соглашается Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Сейчас здесь строится пятнадцать жилых проектов, а также реализуется каждый третий офис в столице. До 2035 года в макролокации планируется ввод пяти млн кв. м различной недвижимости. Кроме того, и власти, и девелоперы активно создают в «Большом Сити» новые транспортные развязки, набережные и парки.
А вот в районах вокруг Патриарших прудов катализатором джентрификации стала концентрация «статусных» хипстерских «третьих мест» с атмосферой европейских городов - кофеен, гастропабов, ресторанов и баров, перечисляет Саша Лукич. «Пример Патриарших показал, что «пешеходоориентированный» подход к преобразованию центральных городских улиц влечёт рост трафика, увеличение среднего чека в местных точках общественного питания, а также повышение популярности локации для отдыха и рекреации населения, - соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL. - Правда, появилась проблема, связанная с «тихими часами», которая волнует местных жителей до сих пор, и никак не решается городскими властями и муниципалитетом района».
В свою очередь, районы Остоженки и позднее - Хамовников стали популярными среди обеспеченной публики благодаря сохранению среднеэтажной застройки и девелопменту элитных жилых домов, указывает Саша Лукич. Район Ходынского поля также пережил в последние пятнадцать лет изменение состава жильцов: довольно спонтанно, без яркого девелопмента и инфраструктуры, просто за счет отсутствия альтернативных предложений в сегменте бизнес и премиум-класса жилья.
А вот ревитализацию промзон, например, в районе Винзавода и «Флакона» эксперт называет псевдоджентрификацией, отмечая, что, кроме обосновавшейся богемной тусовки, кардинального изменения жильцов в районах вокруг не произошло.
Как настоящую джентрификацию нельзя рассматривать и застройку бывших промзон, типа территории завода «Серп и молот», «Южного порта» или «Аэропорта Тушино», где происходит смена вида использования территории на современную жилую застройку и, по сути, не меняется социальный состав жильцов.
Зато стоит обратить внимание на джентрификацию районов вокруг Ботанического сада, который после реконструкции комплекса ВДНХ не имеет аналогов в мире по площади и качеству инфраструктуры парковых пространств. Процессы проходят незаметно, немасштабно, но все ведущие девелоперы активно скупают и застраивают все возможные участки вокруг, указывает Саша Лукич.
На сегодняшний день активной джентрификации подлежат несколько крупных участков города – район Москва-Сити вдоль набережной и район бывшего завода ЗИЛа, соглашается Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость». Эти пространства наиболее интенсивно застраиваются жилыми комплексами бизнес и премиум-класса: по словам эксперта, «там происходит настоящий строительный бум».
Елизавета Столярова, коммерческий директор управляющей компании «ТРАСТ Недвижимость», называет комплексное развитие территории в районе ЗИЛа одним из масштабных проектов джентрификации не только в Москве, но и в Европе.
Реализация проекта началась в 2013 году, и к сегодняшнему дню район претерпел значительные изменения. До старта реновации промзона занимала около 40% территории Даниловского района. За десять лет ревитализации здесь, помимо прочего, появились ледовый дворец «ВТБ Арена», часть корпусов ЖК «Зиларт», набережная Марка Шагала, крупнейшая школа в Москве, Музей хоккея и сотни тысяч квадратных метров жилья. Состоятельные люди начали интересоваться районом благодаря его выгодному месторасположению и потенциалу для развития, продолжает Елизавета Столярова. Застройщики - выводить новые жилые комплексы, а также развивать инфраструктуру района, включая парки, торговые центры, кафе и рестораны. «К примеру, концепция ТРЦ «Ривьера» изначально разрабатывалась с учетом застройки территории бывшего автозавода ЗИЛ современным жильем и сопутствующей инфраструктурой, - поясняет эксперт. - Пул арендаторов и развлекательная часть учитывали, что целевой аудиторией комплекса станут молодые семьи с детьми и достатком «средний/средний+». Сегодня мы видим, что ставка на ЦА оказалась правильной, и продолжаем не только развивать эту концепцию, но и приступили к реализации новой стратегии развития «Ривьеры» с учетом планов города по развитию территорий вокруг «Ривьеры».
ТРЦ «Ривьера» находится в зоне активной жилой застройки и инфраструктурного развития города: сюда относится не только «Зиларт», но и реконструкция и объединение в единую дорогу-набережную всех прилегающих набережных, строительство пешеходных мостов через Москву-реку, открытие новых станций метрополитена и организация маршрутов наземного общественного транспорта.
В связи с этим, к 2026 году, в «ТРАСТ Недвижимость» ожидают, что в пятнадцатиминутной пешеходной зоне от ТРЦ «Ривьера» «ночное» население увеличится в 1,6 раза, и составит 24,8 тыс. человек (сейчас – 15,7 тыс. чел.), а «дневное» вырастет в 1,3 раза, и составит 42,6 тыс. человек (сейчас – 32,8 тыс. чел.). Общая численность населения в тридцатиминутной доступности на автомобиле от ТРЦ «Ривьера» увеличится более чем на 1 млн чел и достигнет 4 млн человек (сейчас – 2,9 млн чел.).
Таким образом, увеличение численности населения, заполнение вакантных площадей комплекса новыми арендаторами и формирование качественного tenant mix увеличат трафик и улучшат ЦА проекта, что, очевидно, отразится на товарообороте арендаторов.
«Стоит отметить, что развитие ТРЦ «Ривьеры» как раз напрямую зависит от темпов завершения джентрификации промзоны ЗИЛ и набережной рядом с комплексом, поскольку комплекс является частью проекта КРТ ЗИЛ и общего проекта ревитализации «ржавого пояса» Москвы, - констатирует г-жа Столярова. - В процессе реализации сроки ввода жилья в этом районе изменились, тем не менее, нам удается идти в ногу с изменениями, и мы уверены, что «Ривьера» – проект с высоким потенциалом для развития, и в будущем именно он станет главным местом притяжения для увеличивающего качественно и количественно населения Даниловского района».
Одним из самых очевидных и действенных способов привлечь внимание бизнеса и пользователей к ревитализации территорий остаётся запуск гастрономических проектов. Конечно, в симбиозе с развитием новой инфраструктуры, добавляет Ирина Орландини Авруцкая, основатель международной консалтинговой компании Like4Like.
Примеров перезапуска территорий с помощью гастрономических проектов в Москве много. Один из первых в Москве арт-кластеров - Artplay, открывшийся в 2003 году на улице Тимура Фрунзе, по словам г-жи Орландини Авруцкой, стал культовым местом именно потому, что там открылся модный азиатский Suzy Wong Bar. Конкуренция среди подобных проектов тогда была значительно ниже, что привлекало внимание медиа, качественной платежеспособной аудитории, и позволило, кроме того, в дальнейшем открыть на «Красной розе» современный офисный центр с более высокой арендной ставкой
Другой пример — перезапуск Парка Горького, который в демонстрации модели использования фуд-проектов для развития территорий вообще сыграл одну из главных ролей. Парк выдавал нестационарные помещения модным гастро-проектам, и, благодаря первым маркетам «Местной еды», привлекал внимание гастро-энтузиастов и новой молодой публики.
В 2009 году на территории бывшего Хрустального завода имени Калинина открылся дизайн-завод «Флакон», где также активно проводились маркеты еды, систематически привлекавшие новую аудиторию к когда-то забытой территории не в центре города. Позже подобный опыт повторил «Хлебозавод №9», где два года подряд проходил крупный гастрономический.
Но самый крупный и, пожалуй, один из самых успешных примеров сегодняшней Москвы — фуд-молл «Депо» и запущенный «Депо «Три вокзала». Проекты, занявшие бывшие депо общественного транспорта, сформировали полноценную гастро-экосистему, которая вписала кварталы в ментальную карту горожан и гостей Москвы, поясняет Ирина Орландини Авруцкая.
Еще один камерный, но яркий пример — хлебозавод №5 имени Зотова, естественно, со своим кафе, который, с одной стороны, не генерирует какой-то прибыли, для застройщика – это филантропический проект, а с другой — влияет на капитализацию объекта недвижимости. Через дорогу от него, в бывшем депо, скоро откроется фуд-молл FORMA, в котором заявлены премиальные концепции, связанные с едой.
«Ещё один известный пример влияния гастро-проектов на стоимость жилья — это Сколково, - вспоминает г-жа Орландини Авруцкая. - Сложно сказать, что повлияло больше — наличие гольф-клубов, Московской школы управления или ресторанов, но без ресторанов этот кейс, скорее всего, не случился бы вовсе. Рестораны The Rink и Forum, которые находятся на территории Московской школы управления Сколково, существенно упрочили репутацию территории, и повлияли на капитализацию объектов жилой недвижимости. Рост цены квадратного метра за 8 лет – в несколько раз. Ну а если говорить про мировой опыт, то одним из самых удачных кейсов можно назвать район Шордич в Лондоне. За последние 10 лет из небезопасного района на окраине он стал абсолютно культовым богемным районом с модными ресторанами».
О самых интересных для джентрификации будущего районах Москвы и перспективах в них для бизнеса, читайте в наших следующих выпусках.
Евгений Иванов
