За последние семь лет подход к проектированию и строительству школ и других образовательных учреждений изменился в отрасли кардинально, констатируют эксперты. Влияют как многочисленные совместные проекты города и девелоперов, в том числе, комплексного развития территорий, и новые социальные решения, так и повышение запросов к качеству архитектурно-планировочных продуктов и среды у конечных пользователей.
Значение школ
Хорошие школы становятся не только ключевыми драйверами продаж и аренды на рынке жилой и коммерческой недвижимости, но запускают джентрификацию целых районов и превращаются в многоуровневые социальные центры.
По данным OCTOBER GROUP, около 80% родителей хотят, чтобы в будущем районе проживания были представлены лицеи и гимназии с углубленным изучением востребованных предметов, в частности со специализированными IT-классами, программами для поступления в вузы, несколькими иностранными языками. Более половины ориентируются на рейтинги школ в районе, а каждый пятый обращает внимание на наличие престижных частных школ недалеко от будущего дома.
«Хорошая школа делает район престижнее, квартиры – востребованнее, а цены на новостройки – выше, – констатирует Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. – В среднем стоимость новостроек рядом со школами с высокими рейтингами выше на 3–9%, чем цены на первичное жилье рядом с обычными учебными учреждениями. Поэтому строительство современных и ультрасовременных школ может стать перспективным вложением, способным увеличить стоимость жилья и сделать район более привлекательным для жителей».
Эксперт приводит западный пример, где существует другой подход: качественные современные школы строятся в более дорогих районах, где жители платят высокие налоги на недвижимость. Часть налогов и направляется на содержание школ, включая подбор и заработную плату преподавателей, а также на разнообразие дополнительных образовательных и спортивных программ. Для детей, живущих в таких районах, обучение предоставляется бесплатно. Однако если житель района с более низкими налогами хочет устроить ребенка в такую школу, ему придется оплачивать обучение.
Поэтому многие при планировании покупки недвижимости учитывают возможность рождении ребенка, и стремятся переехать в более дорогие районы с высокими налогами на недвижимость к тому моменту, когда потребуется начать обучение. В итоге, успех образования детей напрямую зависит от усердия и финансового положения их родителей».
Если ранее образовательные объекты рассматривались российскими девелоперами преимущественно как обременение, то теперь воспринимаются как важная составляющая повышения статуса жилых комплексов, соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL.
По её словам, в маркетинговой политике застройщиков за последние пять лет окончательно утвердился принцип, что школа – это обязательный элемент привлечения в проект семейной аудитории покупателей. Долгосрочные инвестиции в строительство школ окупаются и многократно повышенным интересом семьями с детьми.
Формы и формальности
В Москве действует особый подход, который отличает столицу от регионов: девелоперы обязаны построить школу или детский сад в рамках жилого комплекса, иначе он просто не будет сдан в эксплуатацию, напоминает Леонид Волох.
В феврале 2021 года был утвержден порядок строительства и передачи городу социальных объектов. Это – договоры участия инвесторов в развитии социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в составе своих жилых проектов. Документы устанавливают сроки строительства и требования профильных департаментов. Именно такой подход помогает создавать передовые образовательные центры, которые вписываются в концепцию развития территории, убеждён г-н Волох.
Наталья Ермоленко, директор по продукту компании PIONEER, напоминает и об ещё одном векторе развития образовательных учреждений в Москве, предполагающем объединение ДОУ и СОШ в единые здания и кластеры, что обусловлено снижением затрат и демографическими волнами — несоразмерным заполнением образовательных учреждений, поскольку в разные годы соотношение количества школьников и дошкольников бывает непропорциональным. Данные меры создадут возможность для внутренней балансировки и перераспределения пространства в зависимости от количества детей.
«Власти регулируют количество мест в школах и детсадах, в зависимости от численности населения района, а подход девелоперов – стал более ответственным и ориентированным на потребности жителей, – поддерживает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это связано, прежде всего, с тем, что правительство Москвы стало уделять больше внимания развитию социальной инфраструктуры в новостройках».
Эксперт продолжает: «Наличие детских садов и школ – важное условие для получения разрешения на строительство жилого комплекса. Впрочем, и сами девелоперы теперь намного охотнее строят образовательные учреждения, понимая, что подобные вложения формируют важное конкурентное преимущество и повышают ликвидность их жилья».
В итоге именно московские и подмосковные проекты определяют тренды школьного строительства в России, подчёркивает Сергей Остроух, основатель компании ИМАГО.
Эксперт также отметил, что на качество застройки влияют механизмы КРТ. Они по умолчанию обязывают застройщиков рассматривать весь проект в совокупности, и сразу выделять в нем почётное место образовательным объектам, а не реализовывать по остаточному принципу, как это было раньше. Департамент образования и его пожелания стали более значимыми в отрасли.
Появились продуктологи, маркетологи, руководители проектов, которые занимаются исключительно образовательными решениями. Сформировалась и чёткая стратегия и политика в этой сфере. Да что там: объекты образования при этом стали настоящим рупором социальной функции, социальной ответственности девелопера.
Сделают подход
Бизнес давно понял, что именно концептуально интересные, качественные и современные детские сады и школы стали ключевым драйвером продаж, поддерживает Алексей Кибкало, главный архитектор бюро Syntaxis.Klass. «Многие покупатели жилья, кроме планировок квартир, удобства локации и уровня благоустройства активно интересуются списком образовательных услуг в районе, уровнем педагогического состава, качеством и эстетикой школ/детских садов, а не только фактом их наличия, – перечисляет эксперт.
«Всё чаще школа – не только место получения знаний детьми, но полноценный общественный центр для целого района; в Москве появляются по-настоящему передовые проекты, где развивается гибридный сценарий использования здания. Город получает своего рода локальную ратушу, дополнительное пространство для досуга, образования, работы», — заключил эксперт.
Комментарий эксперта
Комментирует:
Царева Анна
руководитель архитектурного управления ASTERUS
С 2018 года мы формируем жилые кварталы по принципу LIVE-WORK-PLAY-LEARN. Образовательная и социальная функции являются важной частью нашей философии, реализованной, например, в районе ÁLIA.
Эта новая школа на 825 учеников, взяла гран-при архитектурной премии Москвы «Арх Москва 2023» за лучший социальный объект среди школ, и до конца этого года будет введена в эксплуатацию. Там много открытых пространств, предназначенных для внеклассного обучения и отдыха детей; света, цвета и воздуха. Кроме того, интерьеры выполнены из современных, экологичных и безопасных материалов.
Школы давно могут и уже становятся социальными центрами, полноценными городскими площадками, указывает Эвелина Ишметова Изменения в восприятии и подходу связаны как с развитием системы образования, так и строительных технологий, что позволило игрокам создавать школы нового формата, выходящие за рамки традиционной коридорной системы.
«Современные школы стали социальными хабами, где традиционные классы сочетаются с зонами отдыха, кабинетами-практикумами и другими пространствами, обеспечивающими комфортное и разнообразное обучение, – поясняет г-жа Ишметова. – Кроме того, усилилось внимание к созданию многофункциональных и гармонично интегрированных в окружающую среду образовательных комплексов. Девелоперы начали активно вкладываться в создание именно уникальных продуктов, что делает такие школы привлекательными для семей с детьми».
Это эффект
Наталья Ермоленко констатирует, кроме того, усиление тренда на эффективное использование пространства в условиях ограничений и компактности земельных участков, на которых располагаются образовательные учреждения. Особенно это касается учебных заведений в пределах ЦАО Москвы.
В итоге предусматриваются такие решения, как:
- создание гибких, трансформируемых пространств. В планировке школ все больше внимания уделяется возможности адаптации помещений под разные образовательные форматы;
- организация эксплуатируемых кровель и их озеленения, частичный вынос на кровлю рекреационный функций (спортивных, игровых площадок и т.п.);
- повышенное внимание уделяется созданию комфортной, безопасной и здоровой среды для учащихся — эргономичная мебель, хорошее освещение, системы вентиляции и кондиционирования, шумоподавляющие материалы в отделке.
«Если оценить динамику последних десяти лет, то можно выделить сразу несколько ключевых изменений: школа перестала быть просто стандартным архитектурным проектом, задача которого удовлетворить определенные функции, – соглашается Вера Синицына, директор по продукту AFI Development. – Сегодня застройщики реализуют индивидуальные проекты с яркой архитектурой и многофункциональными зонами для учебы и отдыха, спортивными кластерами, рекреационной составляющей. И если раньше это была прерогатива частных учебных учреждений, то теперь и большинство городских проектов превращаются в настоящие кампусы».
Стандарт учебных помещений глобально не изменился, но трансформировался подход к общественным зонам и наполнению функциями конкретных кабинетов, отмечает эксперт.
«В школах продолжается переход на цифровые решения, поэтому на своих объектах мы закладываем необходимую инженерию, чтобы каждый класс мог быть настоящим мультимедийным центром, – поясняет г-жа Синицына. – Актовые залы в школах, например, сейчас больше напоминают полноценные концертные площадки со всем необходимым оборудованием и музыкальными инструментами. Лектории, игровые и спортивные зоны, досуговые комнаты — всё это новый стандарт современной школы.
Внимание уделяется и логистике внутри здания: если объект крупный, то он, как правило, делится на кластеры для младшей, средней школы и старшей школы. Видеонаблюдение, пункты охраны, система быстрого реагирования в случае чрезвычайных ситуаций отвечают за безопасность учеников. Мы сами возводим как школьные, так и дошкольные образовательные учреждения, и стремимся к увеличению средней площади на одного ученика, функциональности пространства».
Сергей Остроух также отмечает усиление тренда на унификацию.
«Совместно с московским департаментом строительства мы сейчас прорабатываем подход к типизации объемов внутри школьных пространств, – рассказывает эксперт. – В отрасли накопилось достаточно много интересных объектов и разных вариаций отдельных неплохих решений. Теперь вопрос в том, чтобы выявить и закрепить лучшие практики. Школы ведь стали настоящими городами в городах».
«В проектах больше не участвуют иностранные команды, проектирование теперь осуществляется силами российских бюро, – размышляет Наталья Ермоленко. – В условиях изменений постоянно проводился поиск альтернативных поставщиков, материалов, оборудования и других ресурсов, чтобы снизить затраты на строительство и ремонт. Это привело к использованию доступных местных материалов, а также к поиску новых партнеров в других регионах страны».
Евгений Иванов
Комментарий эксперта
Комментирует:
Остроух Сергей
основатель компании ИМАГО
Изменился сам подход города. Строительная дирекция департамента образования и науки города Москвы задает планку, ниже которой образовательные объекты делать уже нельзя.
Обоснованные этим высокие стандарты приучили всех девелоперов к тому, что объект образования – это важно, что у него должен быть определенный состав и довольно много – внутренних требований.