Сегодня нет никаких проблем с получением банковских кредитов

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

Как показала себя система и рынок жилой недвижимости за два года работы со счетами эскроу рассказывает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

До введения обязательного эскроу-счетов и проектного финансирования часть застройщиков жаловалась на сложности с получением банковского кредита, правильной подачей документов и очередями. Как сейчас выглядит ситуация? Есть ли какие-то сложности?

По нашим данным, сегодня нет никаких проблем с получением банковских кредитов при условии соблюдения требований финансовых организаций. Эти требования не являются запредельными, в случае возникновения вопросов всегда можно получить консультацию. Банки заинтересованы в новых потенциальных заемщиках и идут им навстречу.

Для получения проектного финансирования банк попросит гарантии. Что чаще всего выступает обеспечением? В каких случаях банк может отказать?

В случае с проектным финансированием банкам важно исключить или хотя бы минимизировать риски утраты залога из-за возможного отсутствия ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому они в первую очередь оценивают финансовые показатели проекта, отраженные в бизнес-плане: динамику продаж квартир; критерии устойчивости проекта; бюджет строительства. В качестве обеспечения зачастую берется личное поручительство собственника компании застройщика и поручительство холдинговой компании группы (если такая имеется), а также поручительство генподрядчика, если он аффилирован с застройщиком. Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании, как правило, фигурирует слабая экономика проекта и юридические риски, связанные с площадкой под строительство.

Для кредита действуют две ставки: базовая и специальная. Какие сейчас по ним проценты? Как застройщики научились обнулять ставки или сводить их к минимуму?

Базовая ставка зависит от ключевой ставки и зачастую устанавливается на уровне КС + 4-5%, специальная ставка напрямую зависит от эффективности проекта в части продаж и может варьироваться ориентировочно от 5% до 0,01%.

Как изменилась за 2 года маржинальность девелоперских проектов? Или рост цен позволяет компенсировать разницу, если да, то насколько?

В последние несколько лет девелоперская маржинальность падает. С переходом на эскроу-счета увеличилась финансовая нагрузка на проект, в настоящее время наблюдается существенный рост цен на строительные материалы, постановление по смене ВРИ также поднимает себестоимость строительства и, соответственно, снижает маржу. Думаю, сейчас маржинальность девелоперских проектов в среднем составляет от 10% до 20%. Работать в таких реалиях могут не все, поэтому на рынке остались только сильные и надежные игроки: при меньших цифрах маржинальности банки просто не выдают кредит, так как финансовая модель проекта не выдержит нормативный стресс анализ банка.

Как уже случившееся повышение ключевой ставки ЦБ повлияло на обслуживание кредита? Насколько становится такой кредит дороже с повышением на каждые 0,25%-1%?

Уверенно себя чувствующие девелоперы, которые реализуют качественные проекты, не испытывают проблем с обслуживанием кредита даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ.