Сценарий на опережение

АНАЛИТИКА

О  разработке мер по ускоренному развитию экономики на федеральном верху было заявлено с приходом нового кабинета министров под руководством премьер-министра Михаила Мишустина в начале 2020 года. Приблизиться к этой теме помешала пандемия. Хотя на расширенной пресс-конференции в том же году Президент РФ Владимир Путин, отвечая на вопросы журналистов,  подчеркнул, что намерения не забыты. Сейчас в Правительстве обсуждается комплексный документ «Стратегия агрессивного развития России». Он охватывает практически все  стороны экономической жизни 41 агломерации РФ. Центральная задача мер опережающего развития рассматривается в контексте тезиса «Человек – главный капитал нашей страны».

Строительство в новом темпе

Один из важнейших разделов предлагаемого документа связан со строительной сферой и определяется задачей разработки нового ритма строительства. Основанием для успешности роста определяется высоким запросом населения на улучшение жилищных условий. Примерно 2/3 населения страны считает это важным в ближайшей жизненной перспективе. При этом сам инвестиционно-строительный цикл в документе сравнивается с лабиринтом. Документ, очерчивающий период развития до 2020 года, указывает: период от идеи строительства до его старта должен составлять не более недели. Каждая семья в результате отраслевого прорыва к указанной дате должна получить дополнительные квадратные метры. Новые возможности, по мысли разработчиков, должны обеспечить не только новые темпы реализации строительных проектов, но также широкое ипотечное меню, расширение сектора арендного жилья, улучшение качества городской среды более чем в 1.5 раза, увеличение инвестиционных вложений в развитие городской и строительной среды не менее чем в 1,5 раза.

Со ссылкой на указ №474 Президента, в период с 2021 по 2030 годы в стране должен быть возведен 1 млрд кв.м недвижимости, включая 200 млн кв.м в проектах КРТ. К 2030 году должны быть возведены 45 млн кв.м жилой недвижимости для сдачи в аренду, что повысит возможности миграции активного трудового населения в России.

Основной для реализации планов в дальнейшем может стать опыт успешно развивающихся городов России – Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и др. В Москве в основе социального развития города лежит документ Адресная инвестиционная программа, где по пунктам прописаны все планы по строительству – со сроками, бюджетными расходами и пр. Другой механизм, обеспечивающий городу обновление в этой части, являются инвестиции в девелоперские проекты, включающие планы по строительству и жилья, и объектов социального назначения. Если ранее бизнес рассматривал эти обязательства как нагрузку, то с ростом конкуренции наличие объектов инфраструктуры стало возможностью успешно продать жилые квадратные метры. Новым трендом в развитии этого направления стала организация обширных парковых пространств в рамках девелоперских проектов, особенно крупных. В апреле городом был дан новому направлению – проект «Инвестиционные кварталы», который позволял по-новому развивать территории бывших промзон. Проанализировав наличие таких территорий, власти города сформировали список из 16 адресов, которые будут развиваться по принципу КРТ – комплексного развития территорий (федеральный закон был принят в 2017 году). Их общая площадь составляет около 15 тыс. га, часть из них уже проходит процесс реновации, который был запущен в 2011 году.

Новый подход даст возможность прогнозируемые к строительству 35 млн кв.м недвижимости на этих территориях функционально разделить на три категории – жилье, объекты соцкультбыта, новые высокотехнологичные производства, которые обеспечат районы города 500 тыс. рабочими местами.

Сроки освоения территорий ограничены шестью годами. По прогнозам, в ходе развития программы город получит 90 социальных объектов. В Москве появится не менее 40 новых средних общеобразовательных школы, 50 дошкольных образовательных организаций. По планам властей, стартом для реализации проектов станут аукционы, где бизнес сможет на основе рыночных механизмов включиться в процесс освоения промышленных площадок.

Важное на повестке дня

Ускорение процессов строительства за счет повышения эффективности технологический процессов, совместное участие бизнеса и государства в развитии крупных проектов, определение четких финансовых инструментов, повышающих степень доступности квадратного метра для населения – многие эксперты считают это ключевыми факторами развития отрасли.

Руководитель отдела маркетинга COLDY Елена Далингер считает, что в последнее время в плоскости регуляторных мер в девелопменте уже реализованы достаточно серьезные изменения, направленные на снижение административной нагрузки – это и сокращение сроков выдачи ряда разрешительных документов, и перевод в рекомендательный статус некоторых СНиПов. Ряд системных проблем на рынке это позволило избежать. Москва сохраняет лидирующие позиции наиболее привлекательной для нового строительства локации не только за счет высоких спроса и ликвидности. Градостроительное развитие Москвы предусматривает создание условий для равномерного освоения территорий, включая земли промышленного и иного отличного от жилищного строительства назначения. Эти территории активно застраиваются объектами коммерческой недвижимости и сопутствующей инфраструктурой, обогащая тем самым пограничные территории, капитализируя преимущества районов в целом. Этот же эффект наблюдается на территориях, где реализуются объекты комплексного развития. Предусмотренная проектами инфраструктура повышает привлекательность близлежащих объектов. Таким образом, фактически любая столичная локация сохраняет инвестиционную привлекательность вне зависимости от любых внешних факторов.

Для увеличения объемов ключевым фактором является потребительская активность. Заинтересованность инвесторов в выводе большего количества новых объектов будет зависеть от доступности ипотечных программ.

На фоне повышения ЦБ ключевой ставки и соответственно увеличения ставок по ипотеке начиная с конца этого года потребительская активность может заметно снизиться.

Существует вполне резонное мнение, что кредитные механизмы могут подстегнуть не только покупателей, но и самих застройщиков. За счёт уменьшения процентной ставки. Причем история такие примеры уже знает. Например, в 90-х в США кредитная ставка была в районе 9%, в 2000-х она была снижена, произошёл бум строительства, говорит Михаил Каплун, директор департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CBRE. Эксперт убежден, что технологии не способны всерьез повлиять на рывок в развитии темпов и объема строительства. А вот условия кредитования – вполне. Софинансирование процентной ставки за счёт региональных бюджетов и в целом снижение процентов – эти меры могли бы сыграть свою роль. Что же касается потребителя, то для него входной порог на рынок покупки должен быть минимальным. Пока же существует масса ограничений – от возраста до относительно высокого первоначального взноса за приобретаемое жилье.

Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков считает, что одним из путей развития могло бы стать вовлечение в оборот рынка максимального количества участков для застройки, снятие всевозможных правовых ограничений, связанных с землей. Это решит проблему переоцененности земли для застройки. Есть также резон большую поддержку оказывать населению, его интересу к строительству собственных домов. Сейчас важные шаги в этом направлении уже сделаны – есть льготная ипотека для сектора ИЖС. Но важно не остановиться на ограниченных мерах, а продолжить их.

Разумный баланс

Денис Соколов, руководитель отдела исследований по Восточной Европе Cushman&Wakefield высказывает сомнение по поводу задачи увеличения темпов строительства. Сейчас рынок и страна в большей степени нуждаются в сглаживании пиков, убежден он. Равномерные и предсказуемые объемы строительных работ позволят эффективно использовать мощности, планировать потребности в стройматериалах, и в итоге повышать качество без увеличения цен.

Искусственный «разгон» стройкомплекса неизбежно приведет к перегреву рынка и вызовет дисбаланс, который болезненно отразится и на строителях, и на гражданах. Поэтому сегодня разумная политика заключается в постепенном наращивании мощности стройкомплекса.

В качестве разумного и вполне обоснованного примера крупного проекта, который имеет явный эволюционный характер в развитии столицы, Д.Соколов называет программу реновации. Она решает три колоссальных проблемы мегаполиса – наличие  ветхого жилья, находящегося в собственности у небогатых жителей, моральное устаревание планировок и квартирографии и перекосы пространственного развития, когда бывшие «слободские» окраины оказались в черте городского центра. В целом этот проект придал огромный импульс развитию города. Город получил шанс создать задел для формирования комфортной среды на следующие 100 лет. В связи с этим особые требования возникает к проектированию: проектировать новые кварталы стоит исходя из будущего, а не из сегодняшнего дня. Аналогичной по масштабам задачей станет реконструкция старых бизнес центров – низкокачественных зданий, которые заполонили центр города в девяностые, в эпоху бесконтрольного строительства.

Наталья Балашова