С обновленной льготной ипотекой новостройки продолжили дорожать

ИССЛЕДОВАНИЯ

Аналитики Циан подвели итоги третьего квартала на первичном рынке Московского региона - первый квартал с обновленной льготной ипотекой. Обвального падения не произошло - девелоперы потеряли только пятую часть спроса, продолжив наращивать цены. В 3 кв. 2021 года кв. метра в предложении выросла на рекордные 12% - это максимум за все время действия льготной ипотеки.

  • Застройщики потеряли пятую часть покупателей. Количество сделок после обновления льготной ипотеки (по итогам 3 кв. 2021 г.) снизилось на 17%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 г.) продажи ниже всего на 5%. Обвального снижения спроса не произошло. Самым успешным месяцем квартала стал сентябрь.
  • Количество оформленных ипотек сократилось на 22%, однако кредиты пользуются спросом и без субсидии. Доля сделок в кредит - 66%, что выше допандемийного уровня.
  • Рост цен ускорился в два раза с новой льготной ипотекой: по итогам 3 кв. средняя стоимость кв.м в предложении выросла на 12%, достигнув 235,4 тыс. рублей.
  • Объем предложения вырос на 15% по сравнению с 2 кварталом: на выбор покупателей доступно 73,7 тыс. квартир и апартаментов.
  • Выручка девелоперов сократилась за квартал на 18% несмотря на рост цен.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Исходные данные по сделкам по итогам сентября не содержали данных по некоторым ЖК ≈ 3% объема предложения.

1. Без льготной ипотеки рынок потерял пятую часть

3 кв. 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала неактуальна для столичного региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. Однако обвала спроса не произошло. Количество сделок на первичном рынке в целом по Московскому региону в 3 кв. 2021 года составило 37,5 тыс. Это всего на 17% меньше, чем в предыдущем 2 кв. 2021 года (45,6 тыс.), когда на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне на тот момент завершения программы льготной ипотеки. В сравнении с 1 кв. 2021 года снижение спроса – на 7%. А в годовой динамике на 5,4% (в 3 кв. 2020 года было заключено всего на 2 тыс. сделок больше, чем в 3 кв.2021 года).

Продажи 3 кв. 2021 года оказались худшими с момента запуска программы льготного ипотечного кредитования – спрос находится на уровне 1-2 кв. 2018 и 2019 гг. То есть обвального снижения спроса после «обнуления» льготной ипотеки не произошло.

Источник: Аналитический центр Циан

 За последний квартал продажи снизились сопоставимыми темпами: как для Москвы, так и Московской области. В Москве за квартал число сделок уменьшилось на 17,9%, в Московской области (с более бюджетными новостройками) – на 16,5%. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы выросли 1,4%, тогда как в области – снизились на 13,5%.

Такая динамика свидетельствует о перераспределении спроса в пользу столичных новостроек. В 3 кв. 2020 года на Москву пришлось 54% сделок. В 3 кв. 2021 года – уже 58%. В пределах Москвы 3 из 4 сделок заключаются в старых границах (на Новую Москву пришлось 26% в 3 кв.2020 года и 28% в 3 кв. 2021 года).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Самым успешным месяцем 3 кв. 2021 года стал сентябрь (завершение отпускного и начало делового сезона). В сентябре 2021 года было заключено 37% сделок квартала (13,9 тыс.). В июле – 34% (12,64 тыс.), однако в статистику данного месяца вошли сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла уже в июле. Наименьшая доля сделок пришлась на август (10,95 тыс.) или 29%.

В годовой динамике июльские продажи выросли (как за счет «переходящих» июньских сделок, так и за счет эффекта «низкой базы» - июль 2020 года был первым месяцем без локдауна). В августе и сентябре в годовой динамике продажи снизились.

Распределение сделок в 3 кв. 2020 и 2021 гг. на первичном рынке Московского региона

Источник: Аналитический центр Циан

2. Покупатели берут кредиты и после обновления льготной ипотеки

По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку. Это ниже, чем во 2 кв. 2021 года, когда по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, на тот период доля кредитных сделок составляла 70%. Год назад (по итогам 3 кв. 2020 года) доля ипотечных сделок составила 68%. Таким образом, и с обновленной льготной ипотекой кредиты на покупку жилья пользуются спросом. Доля сделок в кредит выше, чем до пандемии. Начиная с мая 2020 года (старта льготной ипотеки) доля сделок в ипотеку в сегменте новостроек не опускалась в Московском регионе ниже 60%. В 2017-2019 гг. ни в одном из месяцев доля ипотеки не смогла превысить 60%.

Текущие ставки, даже если не пользоваться программой льготной ипотеки, ниже, чем в 2019 году. Например, средняя ставка по выданным ипотекам в Москве в августе 2021 года составила 6,81%. В августе 2019 года – 9,17%.

Традиционно самая низкая доля ипотечных сделок – в старых границах Москвы (60%). Относительно прошлого (2 кв. 2020 года) снижение составило 5 п.п. (с 65%). В Московской области в ипотеку проходит 71% сделок – это на 3 п.п. ниже, чем в прошлом квартале (74%).

В Новой Москве заключено с привлечением ипотеки всего 63% сделок – это на 12 п.п. ниже, чем кварталом ранее (75%). Такое резкое снижение связано с особенностями регистрации сделок в проектах одного из крупнейших застройщиков ТиНАО, где есть возможность приобрести квартиру с отложенными платежами (рассрочка и пр.), что означает отсутствие регистрации залога Росреестром, хотя формально недвижимость оплачена не полностью. Если исключить сделки данного девелопера из общей статистики, выходит, что доля ипотечных сделок составила 69%, что на 6 п.п. ниже, чем в предыдущем квартале (75%).

То есть ипотека стала пользоваться меньшим спросом. Снижается как доля ипотечных сделок, так и их количество. В целом по московском региону число зарегистрированных ипотек по итогам 3 кв. 2021 года оказалось ниже на 22%, чем в предыдущем квартале. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) число оформленных ипотек оказалось ниже на 8%.

После пересмотра программы льготной ипотеки средняя длительность обременения по ипотеке сокращается.  В Новой Москве, к примеру, ипотеку стали брать сроком на 5 месяцев меньше. Однако в годовой динамике ипотека стала обременительнее – в Новой Москве кредит вырос по срокам почти на 2 года. В Московской области – 2,5 года. В старых границах Москвы – на год и три месяца. Таким образом заемщики компенсируют произошедший рост цен.

Средняя длительность ипотеки, месяцев

Источник: Аналитический центр Циан

3. Цены растут быстрее в два раза после пересмотра льготной ипотеки

Несмотря на сокращение числа сделок, девелоперы продолжают наращивать стоимость. В 3 кв. 2021 года обновлен новый рекорд: Средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе составила на первичном рынке 235,4 тыс. рублей, что на 12% выше, чем по итогам 2 кв. 2021 года (210,1 тыс.).

В годовой динамике цены кв.м выше на треть (+32%) - по итогам 3 кв. 2020 года стоимость кв.м составляла 177,7 тыс. рублей. За весь третий квартал 2020 года прирост составил всего 6%. То есть рост цен ускорился в два раза. Это абсолютный рекорд - в среднем ежеквартальный рост был двукратно ниже.

Квартальный прирост цен (относительно предыдущего квартала) на первичном рынке Московского региона, тыс. рублей за кв.м

Источник: Аналитический центр Циан

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 294,8 тыс. рублей (+11% за квартал,+33,5% за год). Новостройки в «старой» Москве стали дороже в среднем на 7% (средняя цена «квадрата» составляет 322,6 тыс). В Новой Москве рост сопоставим: стоимость кв. м выросла за месяц на 8% - до 195,1 тыс. В Московской области средняя цена кв. м (141,7 тыс. р) за квартал выросла на 12%. За год - на 32,3%.

Средняя стоимость кв.м на первичном рынке, тыс.р.

Источник: Аналитический центр Циан

Источник: Аналитический центр Циан

4. Объем предложения вырос на 15% по сравнению с 2 кварталом

По итогам 3 квартала 2021 года на первичном рынке Московского региона было доступно в продаже 73,7 тыс. квартир и апартаментов (на 8% больше, чем год назад и на 14,6% больше, чем в конце 2 квартала 2021 года). Динамика объема предложения за квартал была разнонаправленной: в августе число лотов продолжало увеличиваться вслед за июлем (+10% за месяц), в сентябре зафиксировано небольшое сокращение - на 1,5% (впервые за последние 4 месяца), главным образом, за счет Новой Москвы. Можно сказать, что в последний месяц 3 квартала объем предложения в Московском регионе стагнировал.

В Москве в старых границах в течение 3 квартала продолжалось увеличение числа лотов в продаже, постепенно перешедшее к стагнации: в июле на 7,6%, в августе - на 14,9%, в сентябре - на 0,6% до 34,2 тыс. квартир и апартаментов. В Новой Москве рост объема предложения был зафиксирован только в августе (на 3,2%), в сентябре вновь снижение на 8,9% (до 9,2 тыс. лотов). В Московской области рост наблюдался и в июле, и в августе (на 5,9% и 7,7% соответственно), в сентябре сокращение на 1,3% до 30,3 тыс.

Рост объема предложения в июле и августе было связан, в первую очередь, с выводом новых объемов в уже реализуемых ранее новостройках. “Новинок” рынка в августе было мало. Т.е. девелоперы стали активнее выводить “запасы” непроданного жилья в реализацию. В сентябре несмотря на высокие показатели вывода “новинок” рынка объем предложения стагнирует за счет малого числа новых корпусов в июле.

Источник: Аналитический центр Циан

Количество “новинок” рынка имело достаточно волатильную динамику в течение квартала. В июле 2021 года стартовали продажи сразу 14 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону (максимум с начала года), в августе - всего 4 (минимум с начала года), в сентябре снова рост - 9. Всего за 3 квартал 2021 года на рынке 27 новых ЖК - на 4 больше, чем за 3 квартал 2020 года и на 9 больше, чем за 2 квартал 2021 года.

Общая площадь «новинок» 3 квартала составила 2478 тыс. кв. м в 170 корпусах. Основной объем нового предложения пришёлся на сентябрь (1071 тыс. кв. м в 67 корпусах), а территориально на «старую» Москву (1164  тыс. кв. м за 3 месяца).

Источник: Аналитический центр Циан

5. Выручка девелоперов сократилась за квартал на 18%

В 3 квартале 2021 года выручка девелоперов составила порядка 409 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что на 17,5% меньше, чем во 2 квартале 2021 года и на 15% больше, чем в 3 квартале 2020 года. При этом число сделок за квартал уменьшилось на 17%, а в годовой динамике на 5% (за счет роста цен выручка по сравнению с прошлым годом не сократилась, а наоборот - выросла). Основной объем выручки пришелся на сентябрь - 152,9 млрд рублей, в августе она составила всего 117 млрд рублей - минимальный показатель с февраля текущего года. 

За квартал выручка девелоперов уменьшилась сопоставимо и для проектов Москвы в старых границах (-17,9%), и для Новой Москвы (-16,3%), и для Московской области (-17,3%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок 3 квартале 2021 года. В лидерах по числу сделок – проекты всех локаций: Новой Москвы (“Десна”, “Скандинавия Юг”, “Прокшино”, “Бунинские луга”), Московской области (“Пригород Лесное”, “Томилино Парк”, “Пехра”), а также Москвы в старых границах (“Остров“, “Символ”, “Южные сады”). Примечательно, что в тройке лидеров – проект со средним чеком сделки в 31 млн рублей.

Лидеры продаж в 3 квартале 2021 года в Московском регионе*

Источник: Аналитический центр Циан

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

«Рекордный рост цен по итогам квартала, вопреки снижению сделок, объясняется двумя причинами, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Первая - начало делового сезона - после “спокойного” августа девелоперы смогли наращивать стоимость. Вторая причина - изменение структуры предложения: рост цен на треть всего за год и повышение ипотечной ставки вынуждают покупателей приобретать недвижимость с более низкой ценой квадратного метра - в продаже остаются менее бюджетные варианты.

При проектном финансировании большинство банков требуют от застройщиков реализовывать определенный объем продаж за промежуток времени. Перевыполнение плана по большинству новостроек позволяет девелоперам еще несколько месяцев держать и даже увеличивать стоимость, выполняя обязательства перед кредиторами, несмотря на падение спроса, что мы сейчас и наблюдаем».