Одна из самых интересных тенденций градостроительной отрасли последнего времени – активное развитие малых и средних российских городов. Это недавно подтвердил и Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, выступая на строительном конгрессе «Создание»: «Строительство постепенно смещается к застройщикам второго эшелона и, если смотреть по региональной концентрации, в регионы. Особенно в регионы, где сформирована мощная обрабатывающая промышленность, где есть реальная производственная база…»
Чем вызван этот тренд и как он будет развиваться дальше – мы спросили у Дмитрия Павлова, директора по маркетингу BM GROUP DEVELOPMENT.
Другие правила
Вопрос развития городов с небольшой численностью населения (а это треть страны) обсуждается уже давно – как минимум, с апреля этого года, когда Минфин объявил о проработке особых условий для семейной ипотеки в малых городах. В попытке спрогнозировать спрос при таких условиях эксперты проводят параллели с опытом предыдущих поколений, когда молодые специалисты устраивались на работу «по распределению» с возможностью получить жильё вне очереди: выгодные условия получения «квадратных метров» способствовали оттоку населения из мегаполисов, что приводило к развитию небольших населённых пунктов.
Однако статистика по-прежнему показывает, что доля сделок на рынке новостроек в малых городах не превышает и 2% от общего числа сделок по стране.
Стоп-факторами для федеральных игроков долгое время были опасения невысокого спроса в малом городе и низкая ценовая конкурентоспособность в сравнении с локальными застройщиками. По данным компании BM GROUP, отрыв в стоимости жилья между федеральными и региональными девелоперами на рынке малых городов составляет не менее 31%.
Почему сейчас тренд меняется?
На самом деле я уверен, что малые города оказываются недооценены многими девелоперами. Согласно экспертизе BM GROUP, некоторые из таких населённых пунктов по многим параметрам опережают экономическое развитие региональных центров.
К примеру, едва ли можно назвать малым городом Выксу в Нижегородской области: зарплаты местного населения превысили аналогичный показатель центра соседнего региона, а количество жителей недавно «перевалило» свойственные малому городу 50 тыс. человек.
Такие города девелопер предпочитает называть «неуклонно растущими», и считает наиболее подходящими при рассмотрении локации для будущего строительства.
Новые поколения ищут комфортные условия
За последние годы молодые специалисты, уставшие от ритма жизни в мегаполисах, показывают заинтересованность в переезде в небольшие населённые пункты. Возможность удалённой работы в крупных городах открывает перспективы комфортного дохода при размеренной жизни в региональных городах.
Однако есть у малых городов и ряд минусов, которые сдерживают переток населения. Среди них:
- неразвитая инфраструктура,
- отсутствие высококачественного сервиса в сфере обслуживания,
- малый выбор в развлекательной индустрии,
- отсутствие жилья, соответствующего современным требованиям.
Эту проблему мы решаем реализацией проектов, приближенных по характеристикам к бизнес-классу, которые малым городам обычно не свойственны. Сегодня перспективным выглядит вариант реализации прорывных проектов, способных вывести малый город на принципиально новые рубежи.
Дома комфорт-класса не только привлекают людей из крупных городов, но и становятся драйверами развития инфраструктуры районов. Среда будет вынуждена подстраиваться под новые жилые комплексы, а все последующие проекты местных застроек будут вынуждены повышать уровень застройки, чтобы сохранить конкурентоспособность.
Какой он – дом комфорт-класса?
Комфорт-класс, несмотря на вполне определённый набор атрибутов, остаётся вариативным. У таких домов может быть разная этажность, планировка квартир. Большое значение при выборе дома придают и его архитектурному решению.
Для отстройки от конкурентов мы, к примеру, делаем выбор в пользу среднеэтажных решений – так внутреннее пространство ЖК становится визуально более уютным. Дома, дворы, улицы здесь не довлеют над жителями своими масштабами. В домах сохраняется хороший визуальный контакт между квартирами и улицей, что усиливает чувство безопасности у жильцов.
Строительство таких домов не приемлет панельной сборки – для комфорт-класса характерны кирпичная технология, монолитно-кирпичная или кирпичная на железобетонном каркасе. Комфорт – это также про простор комнат, поэтому высота потолков и метраж квартир здесь будет больше. Планировка квартиры тоже не может быть типовой – обычно здесь используется SMART-планировка. Это значит, что одна и та же площадь может сочетать разные сценарии и функциональные зоны. Низкими и широкими подоконниками обеспечивается дополнительный уют, а панорамными окнами – хорошее дневное освещение и эстетически приятная «картинка».
Как конкурировать с местными игроками в регионах?
С одной стороны, мы конкурируем с лидерами в области – это крупнейшие региональные девелоперские компании, которые расширяют рынки и выходят в малые города региона. Преимущества таких компаний – это известность, авторитет на рынке и масштабы деятельности.
Но у них есть и очевидные слабые места – это консервативность и неповоротливость. Такие компании медленно проводят изменения и адаптацию своих решений и подходов, привыкли работать на крупных рынках, у таких компаний большой запас прочности.
С другой стороны, в малых городах мы конкурируем с местными застройщиками – это небольшие строительные компании, не девелоперы, они работают как генподрядчик и слабо развивают девелоперские функции. Их преимущество – низкая цена. Но и уровень потребительских качеств так невысок, что их продукт сильно уступает нашему предложению.
