Работа с эскроу-счетами: вчера, сегодня, завтра

АНАЛИТИКА

1 июля 2019 года строительная отрасль в России перешла на систему обязательного проектного финансирования (то есть привлечения целевого банковского кредита на возведение домов) и систему хранения средств дольщиков на эскроу-счетах – специальных счетах, где деньги хранятся и поступают девелоперу после окончания строительства. Несмотря на первоначальную критику реформы, разработанную депутатом Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации VII созыва и председателем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым опасения девелоперов, связанные, в первую очередь, с очередями на кредит, возникшими в банках, и неопытностью региональных девелоперов не подтвердились. О том, как уже продемонстрировала себя система и чего ожидать в дальнейшем, рассуждают эксперты.

Текущая повестка

По данным ДОМ.РФ, в начале 2021 году уже около 65% застройщиков (прежде всего, крупных и средних) перешли на систему привлечения средств дольщиков на эскроу-счета, а кредитуют их порядка 30 банков. Это около 60 млн кв. м в год (всего по данным Росстата, в 2020 году в России было возведено 82,2 млн кв. м). При этом, в Москве таких проектов большинство.

По прошествии двух лет, сами банки отмечают, что в связи с делегированием функций, обеспечивающих минимизацию рисков дольщиков, целевое использование выделенных средств и предоставлению доступа к финансированию, рынок недвижимости стал более цивилизованным, упорядоченным и прозрачным. При этом заметна тенденция к укрупнению застройщиков, особенно в регионах.

«Ранее застройщик начинал проект с вложениями от 30 млн рублей, по новым правилам на такой проект ему нужно от 300-400 млн рублей первоначальных вложений – у большинства компаний, особенно в регионах, их просто нет. По этой причине сейчас многие компании-застройщики создают коллаборации. Например, одна сторона, обладает финансовыми ресурсами, хорошей кредитной историей и может четко рассчитать финансовую модель проекта, а другая обладает административным ресурсом, известным брендом и так далее», - рассказывает о федеральном опыте работы с проектным финансированием Станислав Сагирян, вице-президент и акционер ГК «РКС Девелопмент».

Девелоперы, в свою очередь, отмечают качественную работу банковских структур. «Серьёзно продвинулся клиентский сервис именно на уровне работы с девелоперами – у каждого банка уже сформирован набор нормативной документации и определенные стандарты и процедуры работы. Также важно, что если банк работает с проектом по проектному финансированию, то покупатель квартиры – физлицо будет быстро аккредитован в этом банке», – комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

При этом, еще нельзя сказать, что система работает идеально. «Оперативно получить заемные средства порой бывает проблематично. Виной тому довольно сильная бюрократизация системы. На стадии заключения кредитной линии службами банка (залоговой, строительной, юридической, службой безопасности и службой рисков) проверяется весь комплект документов. Далее идет процесс согласования и подписания кредитной документации, который может занимать до двух-трёх месяцев. При этом сами документы уже проходили проверку еще на этапе получения разрешения на строительство. То есть, по факту получается, что на эти действия банк повторно тратит время. Дальнейшая эксплуатация кредитной линии не менее трудозатратна. На наш взгляд, требуется доработать закон и прописать условия и возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, чтобы у застройщиков был доступ к ликвидности. Либо разрешить кредитование на пополнение оборотных средств», - сетует о текущих трудностях Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101».

Сегодня при получении кредита для застройщика действуют две ставки: базовая и специальная (или «верхняя» и «нижняя»). Первая предоставляется изначально, вторая действует по мере заполнения счета. «Базовая ставка, как правило, рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ РФ плюс базовый процент за услуги банков – в среднем +2-4%. А специальная ставка предполагает расчет по определенной формуле, включает в себя расходы, проектный риск и маржу банка и учитывает, в том числе, базовую ставку. Средневзвешенная ставка в успешном проекте может составить 5–6% годовых. При этом если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита, в некоторые периоды ставка может снижаться до 0,01% годовых», - отмечает Андрей Хитров, заместитель генерального директора ООО «Газпромбанк-Инвест». Впрочем, указанная ставка примерная, она варьируется и зависит от различных показателей, в том числе и от ключевой ставки ЦБ, отвечающей за стоимость обслуживания кредита, которая, в свою очередь, повышалась с начала года уже пять раз и составляет на настоящий момент 6,75% годовых. «Нормами Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что ставка по кредитам для застройщиков не должна превышать величину ключевой ставки на момент выдачи займа более чем на 2%. При этом размер ставки по займам зависит в том числе от заполняемости эскроу-счетов. Поэтому динамика ключевой ставки оказывает скорее косвенное влияние на обслуживание кредита: из-за повышения расходов компании становится сложнее его выплачивать», - рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Впрочем, для новых проектов обслуживание кредита по повышенной ставке все-таки будет дороже, чем для тех, кто успел получить заемные условия по более низкой.

Для получения кредита застройщику придется предоставить базовые для всех обязательства. Как правило, ими становятся залог земельного участка, прав аренды, долей застройщика и поручительство лица, которое владеет девелоперской компанией.

«Минимальное требование – прозрачные права застройщика на земельный участок. Помимо этого, строящиеся здания и прочая инфраструктура становятся залогом. Застройщик также обязательно вносит собственные инвестиции в проект, а их размер устанавливается банком, допустим 20-40% от суммы вложений. Также банк может запросить поручительства бенефициаров проекта, а все обязательства девелопера перед третьими лицами также учитываются. Конечно, должен быть качественным и сам продукт, и если прогнозные продажи недостаточны для обслуживания долга, банк может отказать в финансировании», - дополняет Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина».

Результаты и прогнозы

Какие же девелоперские показатели изменились за два года работы с новой системой? Что происходит с маржинальностью, доходностью и конечной стоимостью квартир? Так оценивают ситуацию эксперты.

«Этот вопрос всегда был очень индивидуальным, но могу сказать, что сейчас девелоперы стали запускать проекты с более низкой маржинальностью, чем раньше. Причём интересно, что сейчас в работу запускаются проекты с такой доходностью, который раньше рассматривать не стали бы. А сейчас за него берутся и реализуют. Также приемлемый уровень маржинальности сильно зависит от региона. В Москве, Петербурге, то есть в тех городах, в которых достаточно дорогая недвижимость, уровень доходов девелоперов позволяет сохранить более высокую маржинальность», - отмечает Родионцев.

«В последние несколько лет девелоперская маржинальность падает. С переходом на эскроу-счета увеличилась финансовая нагрузка на проект, в настоящее время наблюдается существенный рост цен на строительные материалы, постановление по смене ВРИ также поднимает себестоимость строительства и, соответственно, снижает маржу. Думаю, сейчас маржинальность девелоперских проектов в среднем составляет от 10% до 20%. Работать в таких реалиях могут не все, поэтому на рынке остались только сильные и надежные игроки: при меньших цифрах маржинальности банки просто не выдают кредит, так как финансовая модель проекта не выдержит нормативный стресс анализ банка», - дополняет коллегу Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

«​​Влияние проектного финансирования на маржинальность проектов застройки сейчас снизилась, потому что появились более мощные факторы, а именно, существенный рост цен и темпов продаж недвижимости, которые повысили доходность. С другой стороны, маржинальность снижают рост цен на строительные материалы, процентная нагрузка по проектному финансированию, а также стоимость изменения вида разрешенного использования на земельные участки в Москве», - считает Щекин.

А вот Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», застройщик проекта «Кварталы 21/19» отмечает фактор роста стоимости квадратного метра. «Чтобы сохранить прежние показатели маржинальности, застройщики были вынуждены увеличивать стоимость квадратного метра. Так, за последний год цены на новостройки в столичном регионе выросли на 20%, такой взрывной рост обуславливается не только ажиотажным спросом и удорожанием строительных материалов и комплектующих, но и переходом на эскроу-счета. Без эскроу-счетов цены на новостройки были бы ниже на 8-10% в зависимости от финансовой модели проекта».

В целом переход отрасли на проектное финансирование и работу с обязательным переводом средств на эскроу-счета состоялся удачно. Острые углы, которых боялись застройщики, в виде невозможности заполнить эскроу необходимой суммой не оправдались в силу высокой покупательской активности последних лет. А риск недостроев подстраховали регулятивные меры, направленные на повышение эффективности строительства, и государственные организации вроде Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства. Поэтому в ближайшие два-три года, вероятно, следует ожидать окончательной отработки механизмов системы проектного финансирования для доведения их до совершенства.

Дина Назарова