Рабочая документация, газификация и фонд защиты дольщиков: основные нововведения в законодательстве: май-июнь

АНАЛИТИКА

В мае и июне произошли изменения в российском законодательстве в градостроительной сфере. Целый ряд поправок направлен на более системную работу по газификации, также немало изменений связано с работой Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, у которого появились новые полномочия. Внесены важные изменения в Градостроительный кодекс, которые систематизируют, как должны осуществляться основные мероприятия в ходе проектирования и строительства. Рассказываем о ключевых нововведениях, которые актуальны для девелоперов.

Изменения в Градостроительном Кодексе

Были приняты изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты. В результате содержащиеся в разных законах мероприятия, которые могут выполнятся при строительстве, сведены в единый перечень: приобретение прав на землю, получение необходимых для проектирования и строительства документов, само проектирование и строительство, государственная регистрация. Таким образом, теперь процедуры, выполняемые при строительстве, систематизированы и закреплены в Градостроительном Кодексе. Изменение процедур, содержащихся в разных законах, потребует внесения изменений в Градостроительный Кодекс.

Немаловажно, что Правительством России утверждается исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, которые могут сопровождать процесс проектирования и строительства. Запрещено требовать выполнения процедур, отсутствующих в исчерпывающих перечнях. Однако для Москвы прямо предусмотрена возможность установления следующих процедур: согласование архитектурно-градостроительного облика и выдача заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений. Для Москвы также установлена возможность сохранения региональных процедур и мероприятий, включённых до 1 января 2021 года в утверждённые Правительством РФ исчерпывающие перечни процедур.

Также Правительством РФ могут быть определены случаи, когда мероприятия при строительстве оосуществляютсяя исключительно в электронной форме. Помимо существующих способов взаимодействия предусмотрена возможность подачи документов через иинформационные системы обеспечения градостроительной деятельности, а также порталы госуслуг, включая региональные.

Кроме того, теперь законодательно установлено понятие «рабочая документация» и узаконена возможность расходования бюджетных средств на её подготовку. Под рабочей документацией понимаются материалы в текстовой и графической формах, а также в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства или их частей. Предусматривается, что рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации, то есть должна соответствовать ей. Изменения в рабочей документации утверждаются застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, или региональным оператором. Применяется порядок, установленный для внесения изменений в проектную документацию.

Также появилось понятие типовой проектной документации. Это документация, соответствующая установленным критериям, по которой имеется положительное заключение экспертизы, разрешение на ввод построенного по проектной документации объекта. Ранее внесённая в Единый государственный реестр заключений экономически эффективная проектная документация повторного использования признается типовой. Застройщики вправе самостоятельно определять необходимость использования типовой проектной документации, что позволит более гибко подходить к процессу проектирования и должно повысить его качество.

Комментирует Екатерина Наумова, CEO компании ЕКТА Менеджмент, сооснователь юридической компании ЕкаРус:

«Перечисленные изменения в Градостроительный кодекс РФ касаются в основном достаточно узких вопросов — проектной документации, ее разработки, согласования. На бумаге всё выглядит весьма оптимистично. Очень здорово, что унифицируется и согласуется друг с другом масса разной документации в рамках градостроительного законодательства. Однако пока достаточно сложно оценить, как именно нововведения будут работать, это станет ясно только спустя время. Думаю, оценивать реально, насколько подготовлена техническая база под использование новых правил, насколько готовы к ним специалисты на местах, нет ли где-то подводных камней, которые пока не видны, можно будет лишь спустя несколько месяцев плотной работы в новых условиях».

Системная газификация

В Федеральный закон № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» введены новые понятия — такие, как единый оператор газификации, региональный оператор газификации и газораспределительная организация.

Федеральные органы государственной власти наделены некоторыми новыми полномочиями. В частности — полномочиями по утверждению порядка взаимодействия единого оператора газификации, регионального оператора газификации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов публичной власти федеральных территорий и газораспределительных организаций, привлекаемых единым оператором газификации или региональным оператором газификации при реализации мероприятий межрегиональных и региональных программ газификации жилищно-коммунального хозяйства, промышленных и иных организаций. Также теперь у них есть полномочия по утверждению критериев отнесения объектов производства, хранения и использования сжиженного природного газа к малотоннажным объектам, по утверждению правил технологического присоединения газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям.

Кроме того, теперь развитие газификации территорий Российской Федерации осуществляется единым оператором газификации, региональным оператором газификации совместно с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами публичной власти федеральных территорий. Единый оператор газификации и региональный оператор газификации участвуют в разработке и согласовании межрегиональных и региональных программ газификации жилищно-коммунального хозяйства, а также обеспечивают технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям.

Федеральным законом от № 184-ФЗ от 11 июня 2021 года установлено, что организации — собственники систем газоснабжения обязаны осуществлять мероприятия, направленные на увеличение пропускной способности газотранспортных систем. Затраты газораспределительной организации на проведение мероприятий по технологическому присоединению, в том числе расходы на строительство или реконструкцию необходимых для технологического присоединения объектов капитального строительства, включаются в расходы газораспределительной организации. Размер платы за технологическое присоединение к магистральным газопроводам строящихся и реконструируемых газопроводов, предназначенных для транспортировки газа от магистральных газопроводов до объектов капитального строительства, и газопроводов, предназначенных для транспортировки газа от месторождений природного газа до магистрального газопровода, подлежит государственному регулированию. Этот размер устанавливается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с методическими указаниями по расчету размера указанной платы.

Кроме того, в законе зафиксировано, что решение об установлении охранной зоны газораспределительной сети принимается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее этот вопрос не регулировался. В настоящее время пока не определен орган государственной власти города Москвы, наделенный полномочиями по установлению охранной зоны газопровода газораспределительной сети.

Освобождение от экологической экспертизы

Ряд объектов получили освобождение от экологической экспертизы в случае их размещения на особо охраняемых природных территория. Соответствующий перечень утверждён Распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 июня 2021 года.

От экологической экспертизы освобождаются, например, объекты капитального строительства, предназначенные для размещения различных образовательных организаций. Такое же освобождение получат больницы, в том числе детские и специализированные, родильные дома, фельдшерско-акушерские пункты, дома сестринского ухода, хосписы и так далее.

Также не требуется проходить экологическую экспертизу объектам специализированного жилого фонда и объектам, предназначенным для размещения специальных домов для одиноких престарелых, домов-интернатов, домов милосердия, домов ночного пребывания. Многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, подключенные к сетям инженерно-технического обеспечения, строительство которых соответствует ограничениям, установленным положением об особо охраняемой природной территории федерального значения, тоже освобождаются от экологической экспертизы.

Еще одна группа объектов, которым не нужна экологическая экспертиза, — это различные музеи, выставочные залы, художественные галереи, медиатеки, библиотеки, планетарии, филармонии и так далее. Также освобождение от экологической экспертизы получают площадки для занятий физической культурой и спортом на открытом воздухе, оборудованные площадки для занятий спортом, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны.

Торги для комплексного развития территорий

В мае 2021 года было принято Постановление Правительства Российской Федерации , которое утверждает правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации, а также правила заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме.

Целью данного правового регулирования является возможность проводить торги с целью заключения договоров о комплексном развитии территории. До утверждения указанных правил проведение торгов по таким проектам было невозможно.

Новые полномочия Фонда защиты дольщиков

Фонд защиты граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд) получил новые полномочия. Так, теперь Фонд может расходовать денежные средства для оплаты расходов, связанных с продажей объектов недвижимого имущества и объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирных домов, в отношении которых в соответствии с решением о финансировании осуществлялись мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе расходов на привлечение лиц для организации продажи таких объектов. Также фонд может направить средства для уплаты вознаграждения уполномоченному банку в сфере жилищного строительства за банковское сопровождение деятельности по финансированию и осуществлению мероприятий по завершению строительства.

Комментирует Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент»:

Новые поправки позволят окончательно решить проблемы дольщиков. Мы полагаем, что меры, предложенные законодателем, положительно отразятся на развитии строительной отрасли и ускорят процесс завершения строительства проблемных объектов с использованием механизмов Фонда и фондов субъектов РФ.

Процесс достройки ускорит возможность региональных фондов продавать свободные в достроенных объектах квартиры без механизма эксроу-счетов, та полученные деньги вкладывать в достройку других объектов. Кроме того, Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства проблемных объектов с использованием средств, предоставляемых Фондом защиты прав дольщиков.

Также расширен перечень информации, подлежащей размещению субъектом РФ, фондом субъекта РФ, конкурсным управляющим в ЕИС ЖС. Наличие полных и актуальных данных в одном источнике позволит Фонду оперативно принимать решения о целесообразности финансирования.

Кроме того, Постановление Правительства Российской Федерации от №735 от 14 мая 2021 года предусматривает возможность возмещения Фонду ранее понесенных расходов за счет собственных денежных средств, источником которых не является имущество Фонда. А Постановлением Правительства Российской Федерации от №865 от 7 июня предусмотрено право Фонда передавать жилые помещения субъектам Российской Федерации для предоставления их гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий или переселяемым из аварийного жилищного фонда, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения двух родителей, гражданам, имеющим низкий уровень дохода или страдающим тяжелой формой хронических заболеваний, а также многодетным семьям.

Также Фонд получил право обращаться в арбитражный суд с иском о ликвидации ЖСК и с заявлением о банкротстве ЖСК, утверждать методику определения способа дальнейшего распоряжения имуществом, передаваемым Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), право принимать решение о выплате возмещения участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений.

Комментирует Ирина Королева, юрист компании по инвестициям в недвижимость OXE CAPITAL:

Расширен круг полномочий Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства. В частности, Фонд наделили правом социальной поддержки граждан вместе с органами исполнительной власти выделять жилые помещения для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ранее Фонд достраивал и реализовывал имущество застройщиков-банкротов. Кроме того, Фонд теперь сам может подавать в суд иски о ликвидации и банкротстве ЖСК, что в дальнейшем может ускорить процедуру передачи помещений гражданам-участникам долевого строительства либо ускорить выплату им возмещений. В целом, расширение полномочий Фонда в сторону социальной деятельности может ускорить работу органов исполнительной власти в части решения вопросов наделения лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и, соответственно, люди смогут быстрее отпраздновать новоселье в новых квартирах.

С другой стороны, Фонд получил право на оплату расходов, связанных с продажей объектов недвижимого имущества и объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирных домов, в отношении которых в соответствии с решением о финансировании осуществлялись мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе расходов на привлечение лиц для организации продажи таких объектов, а также банковских и иных расходов, что  может привести к увеличению стоимости недвижимого имущества, которое Фонд реализует гражданам.

Приаэродромные территории

В июне также были приняты изменения законодательства о приаэродромных территориях. Теперь должен определяться состав приаэродромной зоны, с обязательным выделением подзон с первой по седьмую. Перечень ограничений устанавливается с учетом возможности применения мер по устранению негативного воздействия и по результатам расчета рисков для здоровья человека.

Приаэродромная территория может быть установлена как в составе подзон с первой по седьмую, так и в составе с первой по шестую. Седьмая подзона может устанавливаться отдельно, после установления подзон с первой по шестую. Ранее установленные приаэродромные территории в составе с первой по шестую либо с первой по седьмую признаются легитимными. Таким образом, устраняется существующая на практике неопределенность в вопросе о составе подзон приаэродромной территории. Решение об установлении седьмой подзоны принимается Роспотребнадзором (в случае, если она устанавливается отдельно).

При установлении границ приаэродромной территории должно учитываться перспективное развитие аэродрома, предусмотренное документами территориального планирования и документацией по планировке территории. В случае наличия планов по развитию аэродрома границы приаэродромной территории будут существенно увеличены.

Екатерина Сахарова