Последние законодательные изменения в градостроительной сфере

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

В апреле был принят ряд изменений в российском законодательстве в градостроительной сфере. Поправки коснулись государственной регистрации недвижимости, изменений вида разрешенного использования земельного участка, использования недр и других аспектов. Рассказываем, как это влияет на девелоперов и когда изменения вступают в силу.

Государственная регистрация недвижимости

Для совершенствования системы государственной регистрации недвижимости внесены значительные изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти поправки вступили в силу уже 30 апреля.

Во-первых, теперь сведения об изъятии объекта недвижимости исключаются из реестра прав и вносятся в кадастр недвижимости (в качестве дополнительных сведений). Это сделано в связи с тем, что зарегистрированные права на изымаемые объекты недвижимости могут отсутствовать.

Во-вторых, в ЕГРН теперь будут вноситься сведения о расположении недвижимости в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании. Эти данные будут вноситься в кадастр недвижимости (в качестве дополнительных сведений), а также в реестр границ. Кроме того, в реестр границ теперь вносится информация о видах разрешенного использования объектов капитального строительства, предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства. При этом если в результате реконструкции образовываются новые объекты недвижимости, кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав не осуществляется. Но в то же время законом данный случай не включен в перечень, когда кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно.

Также теперь необязательно предоставлять заявление от имени публично-правового образования, право собственности которого на недвижимое имущество прекращается в связи с его переходом в собственность другого публично-правового образования.

Процесс регистрации прав и кадастрового учета должен стать проще за счет ряда принятых поправок:

  • теперь с заявлением о регистрации прав и кадастровом учете могут обращаться не только правообладатели земельного участка, но и лица, использующие участок на основании сервитута или разрешения на использование;
  • сроки регистрации ДДУ со вторым и последующими дольщиками сокращены: с 7 до 3 рабочих дней при подаче электронного заявления, с 7 до 5 рабочих дней при подаче бумажного заявления и с 9 до 7 рабочих дней в случае подачи заявления через МФЦ;
  • заявление о кадастровом учете и регистрации прав теперь можно подать не только через единый федеральный портал госуслуг, но и через портал госуслуг субъектов Российской Федерации;
  • если ранее было отказано в регистрации права и кадастровом учете и суд признал такой отказ незаконным, заново заявление подавать не нужно, оно будет автоматически рассмотрено снова с учетом уже предоставленных ранее документов;
  • кадастровый учет или государственная регистрация прав возможны теперь для объектов, по которым истек срок действия договора аренды земельного участка на момент подачи заявления, но только в случае, если на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию договор еще действовал;
  • истечение срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета или государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство является действующим;
  • исключена из предмета правовой экспертизы регистратора проверка законности выдачи разрешения на строительство объекта.

Кроме того, девелоперам может быть интересно, что теперь нет ограничений по максимально допустимому размеру машино-места. Ранее такое ограничение было установлено Министерством экономического развития России.

Есть изменения, связанные с объектами для государственных или муниципальных нужд. Если органы государственной власти изымают или резервируют у правообладателя весь земельный участок или расположенные на нем объекты, они должны отправить сведения об этом в орган регистрации. Также должны подаваться сведения и об отмене решения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд.

Использование и передача земельного участка

30 апреля вступили в силу поправки, связанные с изменением вида разрешенного использования участка. Чтобы произвести такие изменения, для участка, находящегося в границах Москвы, необходимо внести соответствующую плату, с учетом разницы в кадастровой стоимости. Для подтверждения факта внесения указанной платы будет направляться межведомственный запрос.

При этом если назначение или разрешенное использование создаваемого объекта недвижимости на земельном участке не соответствует виду разрешенного использования самого участка, в государственной регистрации права и кадастровом учете может быть отказано. Исключение — если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.

Кроме того, теперь можно менять границы участка: в соответствии с утвержденным проектом межевания территории допускается одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного участка.

С 1 мая 2021 года Земельный кодекс предусматривает дополнительные случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В том числе земли может получать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Земельные участки могут представляться застройщику, признанному банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов, или для передачи Фонду, принявшему на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с законом.

Также согласно постановлению Правительства РФ, подписанному 14 апреля, утверждается порядок согласования включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, земельных участков, представленных на правах аренды или безвозмездного пользования, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Для включения участков в границы территории комплексного развития правообладатель направляет чертежи планировки и межевания территории, подлежащей включению в основную часть проекта планировки территории.

Право пользования недрами

С 1 января 2022 года будет действовать новый порядок выдачи и содержания лицензии на право пользования недрами. В частности, предусматривается предоставление участков недр с ограничением по глубине или без такого ограничения в соответствии с лицензией на пользование недрами, скорректированы положения, касающиеся сроков пользования участками недр, порядка предоставления права пользования участками недр, лицензирования пользования недрами.

Также уточнены полномочия органов государственной власти в сфере регулирования отношений недропользования. Введены положения, касающиеся реестра недобросовестных участников аукционов на право пользования участками недр, уточнены ограничения и запреты пользования недрами. Отныне все торги по продаже лицензий на пользование недрами будут проводиться только в электронном виде и только в форме аукциона. Такая форма, как конкурс, исключается.

Закупки товаров, работ и услуг

С 16 апреля вступили в силу изменения в федеральный закон «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Отныне положение о закупке, регламентирующее закупочную деятельность заказчика, должно включать в себя порядок определения и обоснования начальной (максимальной) цены договора, а также цены договора, заключаемого с единственным поставщиком, исполнителем или подрядчиком, включая порядок определения формулы цены.

В документации о конкурентной закупке вместо порядка формирования цены договора (цены лота) также теперь должно быть указано обоснование начальной (максимальной) цены договора либо цены единицы товара, работы, услуги, включая информацию о расходах на перевозку, страхование, уплату таможенных пошлин, налогов и других обязательных платежах.

Строительство с использованием облигаций

Были внесены изменения в Правила финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования.

Во-первых, денежные средства, полученные специализированным обществом от размещения облигаций, могут быть использованы им на исполнение обязательств по облигациям.

Во-вторых, дополненыкритерии отбора проектов жилищного строительства, финансирование которых осуществляется в соответствии с указанными правилами. К примеру, предусматривается возможность предоставления займа на строительство или реконструкцию объектов инфраструктуры при условии реализации проекта жилищного строительства в соответствии с договором о развитии застроенных территорий, договором о комплексном освоении территории, договором о комплексном развитии территории, договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Также под эти правила попадает строительство объектов, совокупная общая площадь жилых помещений в которых согласно утвержденной документации по планировке территории составляет не менее 50 тыс. кв. метров.

Порядок государственной экспертизы

9 апреля правительством России утверждены изменения в порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Отныне в отношении объектов, строительство или реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации экспертиза осуществляется уполномоченными на проведение экспертизы органами исполнительной власти субъектов РФ или подведомственными им госучреждениями по месту расположения одного из земельных участков.

Также расширен перечень сведений, представляемых для проведения государственной экспертизы одновременно проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации. При этом, в случае если сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства не превышает 10 млн рублей, то она подлежит проверке достоверности определения, если это предусмотрено договором. А если сметная стоимость превышает 10 млн рублей (без налога на добавленную стоимость), то взимается плата с учетом поправочных коэффициентов.

Комментирует Екатерина Наумова, CEO «ЕКТА Менеджмент»:

«Из положительных нововведений можно отметить ряд изменений, направленных на упрощение действий, связанных с регистрацией прав на объекты недвижимости.  Хорошая новость, что все публичные данные по тому или иному земельному участку можно получить в рамках сведений из ЕГРН. Если здесь будут запущены все нужные механизмы и все заработает как положено, то это здорово. Раньше информацию в отношении одного и того же земельного участка нужно было запрашивать из разных органов и организаций, это могло существенно затянуть и усложнить процесс оформления объекта. Данное нововведение обсуждается уже не первый год. И вот наконец мы, видимо, действительно сможем получить полную информацию по объекту недвижимости всего по одному запросу в Росреестр. 

Еще из позитивного — то, что сократили сроки регистрации и требования к документам, которые направляются на регистрацию права собственности на земельные участки и объекты капитального строительства. Это существенно не только потому, что можно сэкономить время, но это также позволит в некоторых ситуациях избежать штрафов и санкций из-за сроков подтверждения регистрации прав. Причем это очень существенные суммы, речь может идти о сотнях тысяч рублей».