Плюс цифровизация всей страны

АНАЛИТИКА

По данным KMDA, к концу 2020-го средний уровень цифровизации российских компаний по всем отраслям составлял 54%. О «неизбежной цифровой революции» в недвижимости же представители управляющих компаний говорили ещё полтора года назад. К тотальной цифровизации игроков подталкивает, впрочем, не только «новая нормальность», но и продолжающаяся оптимизация бюджетов, дефицит рабочей силы, рост себестоимости и тендерные войны.

Именно цифровая трансформация будет определять будущее управляющих компаний в ближайшие 5–10 лет, убеждена Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. Несмотря на то, что технологический бум всё ещё замедлен высокой стоимостью технологий и большой долей аренды в сегменте (далеко не все компании готовы инвестировать в арендованный объект), всероссийский переход на «удалёнку» и специфика дистанционной работы над проектами кардинально изменили рынок, считает эксперт.

Кроме того, на фоне пандемии обострились вызовы, на которые существующие практики управления, например, коммерческими зданиями уже не отвечают. Одновременно снижаются бюджеты, обостряется конкуренция с применением демпинговых схем, и растут запросы арендаторов, указывает Арсений Тарасов, Global CEO HiPer IT. В итоге, по его словам,BIM-технологии, которые раньше использовались в основном на этапе проектирования, не только выходят в сегмент эксплуатации, но становятся главным трендом 2021-го. Уже сейчас наиболее продвинутые игроки формируют BIM-паспорта объектов, хранящие всю историю эксплуатации инженерных систем. «Это можно сравнить с сервисной книжкой автомобиля, по которой можно проследить всю историю эксплуатации и обслуживания», - поясняет эксперт. Наталья Якименко соглашается: при применении BIM-модели здания на этапе эксплуатации и обслуживания УК намного проще контролировать расходы и планировать ремонтные работы.

Конкурентная среда

По словам Натальи Якименко, через полтора года жизни в «новой нормальности» в сегменте управляющих компаний выделилисьдва глобальных направления. Первое - все, что связано с потребителями. Учитывая клиентоориентированность сферы коммерческой недвижимости, цифровизация объектов, прежде всего, должна быть направлена на повышение уровня клиентского же опыта, полагает г-жа Якименко. Фокус окончательно и бесповоротно смещается от производителя в сторону потребителя, поясняет она. Теперь именно клиент, вооруженный гаджетом, определяет требования к торговым центрам, ресторанам, офисам, гостиницам, МФК и даже производствам. В качестве примера эксперт приводит программы консъерж-сервиса, мобильные приложения торговых центров, сервисы подбора и аренды офисов и другие схожие проекты.

Параллельно на рынке развивались решения по цифровизации безопасности и заботы о здоровье резидентов и посетителей зданий: например, различные «умные» приборы мониторинга. «Так, приборы массовой термометрии, появившиеся на рынке достаточно быстро во время пандемии, ранее ведь уже использовались в системах безопасности, - в аэропортах, для вычисления нетипичных реакций людей (стресс, агрессия, нервозность, страх и пр.), - поясняет Наталья Якименко. – Или еще пример: крупные торговые объекты почти всегда имеют системы подсчета посетителей, а во время пандемии запущено дополнительное ПО, которое позволяет вычислять социальную дистанцию или концентрацию людей на заданных участках».

Второе же направление связано с внутренними процессами, непосредственно влияющими на коммерческую эффективность и мониторинг. «Если есть что-то, что COVID-19 вывел на первый план, так это именно интернет вещей (англ. internet of things, IoT), - продолжает Наталья Якименко. - К счастью, IoT к моменту начала пандемии был уже достаточно развит, и позволил многим управляющим компаниям дистанционно осуществлять мониторинг и управлять системами жизнеобеспечения здания, освещением, вентиляцией и кондиционированием, системами противопожарной безопасности, контроля доступа и видеонаблюдения, включая управление расходными материалами и запасными частями».

Разумеется, для компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью, особую роль играют вообще все технологии, призванные повысить доходность и уровень управления издержками. К ним можно отнести все программы, повышающие эффективность бэк-офиса УК, уточняет г-жа Якименко – это системы, автоматизирующие рутинные процессы обслуживания, и повышающие эффективность управления за счет сокращения времени на рутинные действия: звонки, бумажный документооборот, обмен сообщениями между сотрудниками и клиентами, поиск данных и информации.

В итоге, уже сейчас рынок разделился на три сегмента, констатирует Наталья Афанасова, директор отдела управления недвижимостью CBRE: лидеры FM сервиса, применяющие собственные IT продукты; управляющие компании, очевидно, буксирующие многие годы в поисках «лучшего» продукта;  молодые операторы, которые только начинают задумываться о применении собственного ПО. По словам г-жи Афанасовой, её компания, например, использует собственную цифровую платформу CBRE PRO.

Учитывая, что постпандемический рынок УК продолжает находиться в условиях жесточайшей конкуренции, ему требуются высокие технологии, обеспечивающие прозрачность всех процессов, и формирующие так называемый цифровой след в эксплуатации, убеждён Арсений Тарасов. Например, если рассматривать эксплуатацию инженерных систем, то сегодня собираются визуальные или цифровые данные лишь наиболее значимых параметров в ограниченном объеме. Сбор же дополнительных данных является очень сложным и дорогостоящим процессом. Таким образом, чтобы цифровая эксплуатация и оптимизация стали массовым трендом на рынке необходима «демократизация» процесса на новом технологическом уровне. «Приведу пример - многие уже не помнят, но до появления iTunes и iPod легальному пользователю цифровой музыки приходилось сначала покупать CD за $10, вставлять его в дисковод, делать цифровую копию, переносить в mp3-player, - поясняет г-н Тарасов. - Но затем появился iTunes и он позволил находить, покупать и загружать трек за $1 – просто, дёшево, быстро. Сегодня в FM-сфере происходит что-то подобное, и, в первую очередь, востребованы те продукты, которые позволяют добиться заметного прогресса без значительных инвестиций в цифровую инфраструктуру и повышения требований к цифровым компетенциям команд. Так, например, наша компания вывела на рынок платформу HiPerWare, основанную на технологиях IIoT».

По словам эксперта, платформа предназначена для оптимизации работы инженерных систем, и позволяет неинтрузивно собирать большие данные, интегрировать их с цифровым двойником объекта (например, BIM-модель, панорамная фотография 360, линейные схемы), а затем очень быстро и экономически эффективно анализировать, что ранее было невозможно. Г-н Тарасов называет разработку готовым масштабируемым решением на основе микросервисной архитектуры для массового применения, не требующим значимых начальных инвестиций и специальной подготовки объекта или персонала. Клиенту не надо заниматься программированием, сложным инженерным сервисом - оборудование устанавливаются поверх существующего инженерного оборудования.

Подобные решения, по словам эксперта, способны не только повысить эффективность управления объектами и сложным инженерным оборудованием, но также собирать телеметрические данные для отслеживания показателей энергоэффективности, облегчать подготовку энергетических отчётов и стать полезным инструментом в реализации показателей устойчивого развития. «Активное внедрение цифровых платформ в эксплуатацию коммерческой недвижимости, во-первых, дает возможность собственникам получать информацию о состоянии дел на объекте в режиме онлайн, - перечисляет Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.  - Во-вторых, самим управляющим компаниям они действительно позволяют снизить себестоимость, планировать работы и распределение человеческих ресурсов, удаленно контролировать состояние всех систем. Однако, я бы не стал говорить, что развитие подобных IT-продуктов началось из-за пандемии. Скорее, это требование времени, рынка, современных заказчиков, возможность повышать эффективность работы и сервис для заказчика, создавать конкурентные преимущества. Собственная цифровая платформа в нашей компании была разработана еще задолго до пандемии».

Задолго до «новой нормальности» начался бум цифровизации и для управляющих компаний, работающих в элитном и премиальном жилых сегментах, где последние десять лет активно внедрялись системы «умного дома». Однако, бесконтактные замки, системы открывания дверей в общественных пространствах, системы очистки воды и обеззараживания воздуха, непременные приложения для моментальной связи с УК осваиваются теперь и девелоперами массовых сегментов.  В первую очередь, цифровизация вообще окажет непосредственное влияние именно на рынок ЖКХ, резюмирует Алена Власова, директор по продажам Becar Asset Management. В России речь идет о ГИС ЖКХ и программе "Умный город"; проводится активное внедрение передовых цифровых и инженерных решений в городской и коммунальной инфраструктуре для повышения эффективности работы всех систем, поясняет эксперт. Так, например, в мае прошлого года Госдума приняла закон об онлайн-голосовании жителей, предоставив возможность делать это не только на портале ГИС ЖКХ, но и на иных электронных площадках. Онлайн-площадки дадут возможность инициативным собственникам озвучить повестку и переизбрать УК - это позволит упростить процедуру голосования. Вслед за государством в проекты идут и представители крупного бизнеса, понимая, что использование цифровых технологий дает управляющим компаниям очевидное конкурентное преимущество. «Ключевым, однако, остаётся само понимание необходимости цифрового контроля типовых процессов, - размышляет Сергей Гуров, операционный директор департамента управления недвижимостью Colliers. - Электронный документооборот, выполнение заявок, гостевой сервис, контроль работы инженерных систем, взаимодействия с клиентами или посетителями, контроль операционных бюджетов – всё это активно внедряется в жилом и коммерческом сегментах. Другое дело, что пока такие решения представлены узкоспециализированными продуктами, разработанными под конкретные задачи, объект или систему управления. Но у рынка есть очевидная потребность в разработке комплексного продукта, объединяющего не два-три направления, а обеспечивающего контроль над всеми бизнес-процессами». По словам г-на Гурова, хотя многие разработчики часто анонсируют такие проекты, но затем выясняется, что это - все то же «узкое решение». В итоге в Colliers разрабатывают программу самостоятельно. 

Битва на бюджетах

Все полтора года пандемии для большинства объектов и в жилом, и в коммерческом сегментах параллельно снижалась доходность, указывают игроки. «Тотальная оптимизация» продолжается по всем направлениям до сих пор – в первую очередь, за счёт сокращения бюджетов, персонала и ограничения объёма услуг. Всё это – на фоне падения курса рубля, роста стоимости оборудования и материалов, катастрофического дефицита и роста зарплат персонала в результате массового оттока мигрантов и жителей российских регионов. В итоге очередная «эра демпинга» и битвы на бюджетах неизбежно тормозят внедрение новых технологий, констатируют собеседники. «Как грибы после дождя, появляются новые лоукостеры, демпингующие за счет снижения качества, арендаторы же становятся более требовательными, особенно это касается качества сервисов и рабочей среды внутри помещений», - перечисляет Арсений Тарасов. Некоторые игроки все полтора года уходили ещё и в «оптимизацию» налогов, что позволяло им давать на тендерах более выгодное предложение. «Но сейчас тендеры проводятся очень тщательно, а выбор падает на компанию, чей совокупный опыт, прозрачность ценообразования, мобильность и гибкость позволяют достичь максимального экономического эффекта», - парирует Наталья Афанасова.

Вариантов у «белых» УК немного, и среди них как раз -автоматизация и высокотехнологичные решения, позволяющие сохранять и повышать доходность без снижения качества. Классическим компаниям, оказывающим facility услуги, вообще уже нет места на рынке, на первый план выходит бизнес, IT-продукты которого предоставляют услуги по управлению и эксплуатации объектов недвижимости. IT–продукты смогут решить задачи заказчика качественно, быстро, прозрачно и дешевле консервативных управляющих компаний, полагает Алёна Власова. По её словам, будущее эксплуатации и управления объектами недвижимости – за комплексными инженерными системами, реализованными при помощи инструментов индустрии 4.0. Стремительно меняется и конкурентная среда, в которой все большее значение начинают играть как стартапы, так и IT-гиганты. В результате пандемии участники рынка коммерческой недвижимости просто вынуждены быть более гибкими и маневренными, что требует от бизнеса сосредоточиться на оцифровке ключевых процессов и опыта арендаторов. В продажах компаний также будет все больше заметны новые источники доходов, поэтому игроки будут либо выстраивать партнерские отношения с IT-проектами, либо развивать собственные компетенции для интеграции новых технологий в продукт. «Я уверена, что пандемия Covid-19 заставит компании сосредоточиться на сдерживании затрат, и уже сейчас повысила для многих потребность в цифровой трансформации, - констатирует г-жа Власова. - Происходящая в мире прямо сейчас цифровая революция напрямую влияет на рынок коммерческой недвижимости, ведя к его трансформации. «Индустрия 4.0» ведь включает целый перечень инструментов, среди которых анализ больших массивов данных, “интернет вещей”, виртуальная и дополненная реальность, трехмерное моделирование, 3D-печать, беспилотные летательные аппараты и робототехника. Эти технологии на наших глазах преображают рынки, а со временем их полномасштабное внедрение в мировую экономику приведет к росту влияния на производительность и рынок труда».

Будущее время

Всероссийский уход на «удалёнку» и сокращение горизонта планирования, в свою очередь, поставили перед управляющими компаниями вопрос, как управлять объектами в условиях изменения интенсивности использования зданий. «Часть сотрудников самих управляющих компаний до сих пор работает удалённо, а в офисах УК ограничен прием посетителей, - напоминает Евгений Овчинников, исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. – В сегодняшнейситуации цифровизация нужна для того, чтобы обеспечить бесперебойное дистанционное общение заказчика и подрядчика. По нашей оценке, часть процессов в эксплуатирующих и управляющих компаниях стала более структурирована. Кроме того, многие компании смогли перевести календари планово-предупредительных работ инженерного оборудования в digital-формат. Цифровизация работы продолжается всех уровнях – от сотрудников-диспетчеров, принимающих заявки, до конечных исполнителей работ – инженерно-технического состава и техников. Многие компании внедрили и систему использования штрих-кодов для инженерных систем. Например, чтобы обслужить фанкойл, техник до начала работы должен отсканировать штрих-код, который установлен непосредственно на оборудовании, после чего получит перечень необходимых манипуляций для проведения технического или другого необходимого обслуживания».

Чтобы понять, что вообще ждет сегмент УК в ближайшее время, игрокам стоит изучить опыт более развитых отраслей (ритейл, банки, связь), рекомендует Наталья Якименко. По её словам, аналог интернет-банкинга для недвижимости, например – давно не фантастика. Клиенты в один клик смогут контролировать состояние объекта, работу УК, оставлять запросы, выгружать отчетность и пр. Новые технологии в режиме реального времени изменяют корпоративную культуру и запускают новые форматы. В перспективе же влияние цифровизации со всей очевидностью выразится в разделении объектов и управляющих компаний, которые внедрят или не внедрят эффективные решения, прогнозирует Сергей Гуров.

Евгений Иванов