О том, как информационные модели будут использоваться на этапе эксплуатации зданий и какие сложности могут возникнуть, рассказал Андрей Жолин, член Совета директоров ГК Маторин, предоставляющей комплексный сервис в области управления и технического обслуживания объектов недвижимости.
Андрей, считается, что внедрение информационного моделирования в конечном итоге будет больше всего востребовано на этапе эксплуатации. При этом мы видим, что сейчас, на этапе становления, представители эксплуатации, наверное, в наименьшей степени привлечены к диалогу по внедрению ТИМ. Вы, как управляющая организация, имеющая опыт работы с ЦИМ, какие видите главные сложности в их использовании для управляющих компаний?
Как известно, у нас есть несколько этапов жизненного цикла здания, и на этапе эксплуатации использование ТИМ тоже в конечном итоге будет применяться. Но здесь под словом этап, скорее, нужно понимать эксплуатацию не в смысле службы, а эксплуатацию как процесс использования объекта. И здесь потребителем информационной модели будет собственник здания — это если мы говорим о нежилом здании, условно говоря, один собственник. А если мы говорим о многоквартирных домах, то это будут собственники, чьи интересы представлены через общее собрание собственников.
Управляющие компании в данном случае — это всего лишь операторы этой модели, которая создается и функционирует в интересах собственника, потому что собственник зачастую не имеет соответствующей квалификации чтобы понимать и использовать ТИМ, особенно, если мы говорим про многоквартирные дома — жители не знают, как с этим быть и как этим пользоваться.
Поэтому эксплуатирующие организации — это всего лишь операторы этой модели, а основным получателем пользы, выгод, профитов является все-таки собственник. Для него объект строится, он его приобретает, оплачивает содержание и вместе с объектом он должен получать этот цифровой актив, который как раз повышает экономическую эффективность его использования, снижает риски нештатных ситуаций.
Как этого достичь? Это уже задача управляющей компании, и здесь, к сожалению, вы правы — у нас пока мало экспертизы, потому что сейчас все почему-то бросились внедрять ИМ не от эксплуатации, не от потребителя, а от проектирования и изысканий. Потому что все привыкли, что есть CAD, что есть трехмерные модели, красиво, здорово, вот давайте проектировщиков подтянем. Проектировщики, безусловно, делают эти модели красиво, но они все равно пляшут от руководящих документов, где требования потребителя, пользователя, они сформулированы через требования к безопасному состоянию объекта недвижимости.
Проектировщик, он зачастую не думает о конечном потребителе, не просчитывает, как это будет использоваться. А строитель, он ответственный человек, он получил проект с подписью в производство, и построил, сдал на соответствие проектной документации. И все, застройщик уже вводит это так или иначе в эксплуатацию, продает, и проект закрывает. А дальше один на один с ТИМ остаются только собственник и эксплуатация.
И вот очень важно сейчас как-то так простроить процессы, чтобы уже на этапе проектирования изначально учитывать интересы собственника через эксплуатацию, которая имеет опыт обслуживания ОКС. Необходимо при разработке нормативов привлекать экспертов из эксплуатации, чтобы они могли эту обратную связь через нормативы проектировщикам дать.
Либо напрямую при экспертизе проектов привлекать эксплуатационный консалтинг, когда он может посмотреть проекты в цифровом виде, когда мы накопим достаточно экспертизы для этого. И тогда, я думаю, все это будет работать гораздо лучше, чем работает сейчас.
А что, на ваш взгляд, может государство, как регулятор, в данном случае сделать для этого?
Государство должно обеспечить стабильность нормативно-правой базы, потому что за последние несколько лет у нас уже изменилось несколько стандартов.
Поэтому, конечно, хотелось бы от государства предсказуемости и стабильности. А предсказуемости и стабильности можно добиться, если больше инвестировать в исследования, в разработку методик, нормативов и документации.
С учетом текущей мировой повестки у нас сейчас проблемы есть, нам многие вещи необходимо делать самим, разрабатывать, тестировать, внедрять, но это с одной стороны вроде, как и минус, а с другой стороны плюс. Мы не находимся под колпаком у известных монополистов, которые многие вещи не улучшали из-за того, что они и без этого работают и продаются. Сейчас мы выбрались из-под этого колпака, и у нас есть много свободы действия. Но это означает, что необходимо инвестировать в собственные разработки, потому что просто так ни методики, ни отработанные практики не рождаются.
Как вы оцениваете затратность использования ИМ для эксплуатирующих организаций – в плане дорогостоящего оборудования, софта, сотрудников, которые должны быть достаточно квалифицированы? Где управляющие компании будут брать на это средства?
Как бы там ни было, но оплачивать всё будет конечный потребитель, собственник, пользователь, арендатор. Именно на их плечи ляжет финансовая нагрузка за внедрение информационных технологий, которая должна быть включена в стоимость услуг управляющей компании. Но эту строку расходов необходимо вывести отдельно, потому что получается у нас есть материальный актив – по нему свои затраты идут, а есть актив цифровой – и по нему тоже свои затраты. Оплата среды общих данных, оплата лицензий, оплата работы операторов, кто будет это смотреть, это всё может стать достаточно приличной статьей расходов для УК. И здесь, конечно, важно будет показать собственнику, что от этого есть практическая польза, что, заплатив, условно, дополнительных 10 рублей в месяц, он в будущем обезопасит себя от серьезных трат, которые могут быть из-за нештатных, аварийных ситуаций. Объяснять, что владение объектом с использованием ТИМ снижает риски, повышает энергоэффективность, то есть в итоге он получит плюс 20, 30, 40, 50 рублей. Если ему это показать, тогда любой собственник, разбирающийся в рыночной экономике, любой разумно мыслящий экономический субъект – заплатит.
С точки зрения эксплуатации нам придётся вкладываться в кадры. Для этого, думаю, нужно пересматривать стандарты, которые касаются эксплуатации гражданских зданий.
То есть стандарт по ТИМ нужно как-то интегрировать, включать в профстандарт по эксплуатации, чтобы начинать готовить специалистов.
Понятно, что эти специалисты будут стоить на рынке дороже, чем обычные инженеры по эксплуатации, которые привыкли иметь дело с бумажной документацией, либо с документацией в электронном виде, но не с информационной моделью. Но повторюсь, это всё должно финансироваться по отдельной статье, и чтобы собственник видел прозрачную систему расчетов.
В этой связи, кажется, могут возникнуть сложности при обслуживании многоквартирных домов, где собственников много. Будет непросто убедить большинство из них платить за использование ТИМ. Может быть, регулятору стоит задуматься над тем, чтобы ввести отдельный тариф на обслуживание информационных моделей? Скорее, отдельную строку, помимо тарифа «Содержание и ремонт» для материального актива, ввести плату на обслуживание ИМ. Возможно, на первых порах было бы хорошо, если бы государство просубсидировало этот тариф, например, на какой-то льготный пилотный период. Думаю, будет достаточно двух-трех лет, чтобы понять экономику самого процесса управления цифровой информационной моделью на этапе эксплуатации, затем уже вводить экономически обоснованные тарифы. Я думаю, государство могло бы рекомендовать собственником многоквартирных домов какой-то установленный тариф, потому что, действительно, у собственников квартир своя психология, и их к каким-то правильным решениям иногда нужно чуть подталкивать.
