«Переход на проектное финансирование повлек за собой возникновение определенных сложностей для небольших застройщиков»

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

1 июля 2019 года строительная отрасль в России перешла на систему обязательного проектного финансирования (то есть привлечения целевого банковского кредита на возведение домов) и систему хранения средств дольщиков на эскроу-счетах – специальных счетах, где деньги хранятся и поступают девелоперу после окончания строительства. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка – о том, как система чувствует себя сейчас. 

До введения обязательного эскроу-счетов и проектного финансирования часть застройщиков жаловалась на сложности с получением банковского кредита, правильной подачей документов и очередями. Как сейчас выглядит ситуация? Есть ли какие-то сложности?

Переход на проектное финансирование повлек за собой возникновение определенных сложностей для небольших застройщиков. Перед тем, как открыть кредитную линию, банк проводит анализ проекта и может отказать девелоперу, если посчитает объект неликвидным или неэффективным. Такая ситуация нередко возникает, когда за финансированием обращается некрупный участник рынка недвижимости с малым количеством проектов в портфеле, который не планирует вести масштабную застройку.

Для получения проектного финансирования банк попросит гарантии. Что чаще всего выступает обеспечением? В каких случаях банк может отказать?

Далеко не во всех случаях банк требует предоставить гарантии. В основном это происходит в отношении новых или небольших застройщиков, не имеющих значительного портфеля. В роли обеспечения чаще всего выступает земельный участок. Также отмечу, что банк может не озвучивать девелоперу причину отказа.

Для кредита действуют две ставки: базовая и специальная. Какие сейчас по ним проценты? Как застройщики научились обнулять ставки или сводить их к минимуму?

Если брать средние значения, то базовая ставка составляет порядка 10%, специальная – около 3-4%. Один из вариантов снижения ставки – воспользоваться программой поддержки низкомаржинальных проектов. Однако в настоящее время она доступна только для тех застройщиков, стоимость проектов которых не превышает 500 млн рублей.

Как изменилась за 2 года маржинальность девелоперских проектов?

На мой взгляд, оценить маржинальность реализуемых в настоящее время проектов не представляется возможным по ряду причин. Безусловно, по итогам I полугодия 2021 года был зафиксирован существенный рост доходов застройщиков от реализации площадей. Однако требуется принимать во внимание, что продолжительность девелоперского цикла составляет 3-5 лет и повышение выручки в определенный период может быть нивелировано увеличением расходов на строительно-монтажные работы, приобретение материалов, оформление земельно-правовых отношений и прочие согласования. При этом в текущих условиях неопределенности затруднительно прогнозировать динамику перспективных трат по проектам.

Как уже случившееся повышение ключевой ставки ЦБ повлияло на обслуживание кредита?

Нормами Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что ставка по кредитам для застройщиков не должна превышать величину ключевой ставки на момент выдачи займа более чем на 2%. При этом размер ставки по займам зависит в том числе от заполняемости эскроу-счетов. Поэтому динамика ключевой ставки оказывает, скорее, косвенное влияние на обслуживание кредита: из-за повышения расходов компании становится сложнее его выплачивать.