Несмотря на сложнейшую ситуацию в российском кинопрокате, в Москве продолжаются реконструкции и открытия кинотеатров. Собеседники «Строим просто» - почему, несмотря на недостатки и критику отдельных проектов городу и горожанам они сейчас нужны, как никогда.
Иван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл консалтинга CORE.XP, предлагает разделить кейсы реконструкции кинотеатров в Москве на две категории. Первая – реновация с сохранением первоначальных ТЭП зданий и «монофункции» кинотеатра (кинотеатры "МосКино"). Здесь строительные затраты были значительно меньше, но и потенциальная коммерческая эффективность объектов ограничена отсутствием других генераторов дохода. О каком-то особенном коммерческом успехе в этом случае речь не идет, уточняет эксперт; скорее, стоит говорить о воссоздании кинопоказа ("Юность", "Факел"), уникальных примерах реновации зданий (как в случае с "Художественным"), интересных особенностях отдельных кинотеатров ("Звезда").
Затем – проекты полной реконструкции со значительным увеличением ТЭП и созданием современных многофункциональных комплексов (реализуемые, например, ADG в рамках "Места встречи"). Такие комплексы – примеры уже современных районных торговых центров, характеризуются большим количеством арендаторов, и имеют значительный потенциал для роста арендного дохода (по мере "привыкания" целевой аудитории и адаптации концепции объектов к новым условиям на рынке ритейла), добавляет г-н Артёмов. Именно поэтому с точки зрения архитектуры и дизайна объекты стандартизированы, в первую очередь, с учетом требований, выдвигаемым к современным торгово-развлекательным центрам.
Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management:Один из масштабных проектов охватывает более тридцати кинотеатров, в шаговой доступности которых проживает свыше 2,5 млн человек. Значимость обусловлена еще и тем, что большинство зданий к моменту реконструкции находилось в плачевном состоянии, в лучшем случае, они использовались не по назначению, в худшем – вовсе были закрыты. С точки зрения архитектурного наследия районные ТЦ, построенные на месте кинотеатров, в большинстве своем представляют совершенно новые здания в единой стилистике, сохранившие только старые вывески. Но далеко и не каждое здание является объектом культурного наследия.
Большинство кинотеатров вообще плохо пережили ХХ век. Самый яркий пример – кинотеатр «Художественный», который имеет уникальную историю. Работа по его реставрации проделана колоссальная – внешний вид главного фасада был восстановлен по оригинальным чертежам Фёдора Шехтеля, практически с нуля реконструирован исторический декор, полностью обновлен конструктив здания. В кинотеатрах «Волга» и «Первомайский» также в процессе реставрации были сохранены знаковые элементы декора – знаменитые мозаики работы Чернышева. В кинотеатре «Родина», который тоже относится к памятникам архитектуры, восстановлена историческая веранда. С точки зрения концепции, большинство кинотеатров сохранили функцию кинопоказа, дополненную современной коммерческой концепцией (рестораны, фуд-холлы, магазины, развлекательно-образовательные клубы для детей, спортивные студии и досуговые центры).
Интересное кино
Программы редевелопмента рассматривались ещё в СССР, когда предполагался вывод старых производств в центральной части городов или в районах, где промышленным территориям было либо тесно, либо они просто мешали развитию региона, вспоминает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Музея Москвы, историк архитектуры. «Бывших производственных площадок, которые почти не эксплуатируются и занимают значительные территории, хватает ведь до сих пор, - указывает эксперт. – Есть и довольно успешные проекты редевелопмента, уже вошедшие даже в путеводители и учебные пособия по архитектуре. Прежде всего, такие «старые-новые» объекты делают городскую ткань более связанной, насыщая здания новой функцией: деловой, жилой или общественной. Мы уже можем видеть, как троллейбусные (а до этого – трамвайные) парки Москвы на примере Миусского и Новорязанского становятся новые открытыми пространствами, которые очень популярны у москвичей и туристов. Да, зачастую проекты не всегда обсуждаются с местными жителями или просто реализуются довольно долго, когда, в конечном счете, меняется время и запросы. Так произошло, например, с кинотеатрами, проект реконструкции которых реализовали в Москве или офисных площадей в редевелопменте промышленных исторических объектов».
Городские сообщества, особенно активная их часть, отнеслись к реконструкциям неоднозначно, соглашается Сергей Марков, архитектор и сооснователь Бюро А4. «Но подобная реакция достаточно распространенна при работе с наследием и историческими зданиями, - добавляет он. – Помню, как на заре работы нашего бюро, в 2016 году, проводился «шумный» и значимый конкурс на реконструкцию кинотеатров «Варшава» и «Восход». Жаль, что победившие концепции и их идеи не нашли продолжения. В итоге мне кажется, что основная претензия к реконструкции тех же районных кинотеатров, сформулированная, по крайней мере, профессиональным сообществом - потеря архитектурного образа кинотеатров, и не всегда удачная привязка типового современного проекта к конкретной местности. Если же рассматривать сам типовой проект Аманды Ливит, то он вполне актуальный, «проницаемый» и адаптивный к различным функциям, что, разумеется, во благо жителям и бизнесу.
Наиболее успешный же кейс реконструкции в Москве – кинотеатр «Художественный», с вдумчивым аналитическим подходом, эффектным новым дизайном и деликатным сохранением истории. В такой кинотеатр хочется возвращаться.
Правда, и реализация стоила немало, и очевидно, что такие проекты могут быть только штучными. Ещё один прекрасный пример – кинотеатр «Пионер» на Кутузовском, занимающий первые этажи эффектной «сталинки». Он действительно был пионером обновления советских кинотеатров как точек притяжения и современных, модных многофункциональных пространств, при этом, сохраняющих историю места и камерность. Там есть и небольшой уютный книжный магазин, спроектированный, кстати, нашим бюро».
Сохраняй и властвуй
Любой «устаревший объект» сегодня — это именно «устаревший неиспользуемый объект, требующий переосмысления и «нового включения» в городскую среду», убеждена Эвелина Ишметова, директор по развитию компании KEY CAPITAL. «Я всегда за то, чтобы стены без дела не стояли, - поясняет она. - Та же концепция реновации 39 кинотеатров от ADG пока в стадии открытия, а открывшиеся – заполняются арендаторами, поэтому итоги можно будет подводить через 2-3 года стабильной работы каждого объекта. Но вот что вообще считать «успешными проектами» реконструкции тех же кинотеатров в Москве? Смотрите: «Художественный» - это ведь самый высокий объем инвестиций на квадратный метр, но это не совсем коммерческий проект».
Показательно, что большая часть обновленных проектов кинотеатров кардинально меняет фасадные решения: объект открывается городу, появляются дополнительные двери, входы в кафе, устанавливаются медиафасады. Здания начинают активную коммуникацию с целевой аудиторией, «распахиваются», как бы приглашая заглянуть, что разнится с более закрытыми проектами советского времени, отмечает эксперт.
В итоге, по словам Гульнары Сафаровой, руководителя и партнера UNK landscape, районные центры с сохранением функции кинопоказа дублируют теперь функции общественных пространств – парков, городских скверов, детских и спортивных площадок, но при этом пригодны для всепогодного использования. «Пообщаться с друзьями, поработать в коворкинге, отвести ребенка в игровую комнату, поиграть в теннис или настольные игры, - перечисляет она. – В нашем климате – достойная альтернатива прогулке на улице, и их развитие в последнее время, как мне кажется, является прямым следствием возросшего запроса горожан на качественную городскую среду и разнообразие сценариев проведения досуга. Переоценить значение подобных пространств для формирования локальных сообществ и развития культуры добрососедства сложно».
Успех и популярность новых районных центров на месте старых кинотеатров не остались незамеченными и девелоперами: во многих современных ЖК на первых этажах теперь все чаще появляются так называемые центры добрососедства, которые, по сути, и есть те же районные центры, способствующие укреплению горизонтальных связей между соседями. Более чем оправданы подобные проекты и в свете заданного мэром Москвы тренда на полицентричность, добавляет Амир Идиатулин, основатель и генеральный директор IND architects. «Долгое время в мегаполисах ведь было так, что за качественным досугом и предложением по товарам и услугам приходилось ездить в центр города – это неудобно и занимает много времени, которое очень ценно для современных горожан, - соглашается Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group. - Сейчас же эксперты сходятся в том, что любому городу нужен не один центр, а каждый в своем районе. Это – часть той самой масштабной тенденции децентрализации, которая началась несколько лет назад, и стала популярной в современных мегаполисах. Благодаря нашей программе реконструкции у местных жителей густонаселенных районов Москвы появляются такие новые центры притяжения, совмещающие досуговые, развивающие и торговые функции. Это существенно повышает качество жизни москвичей, и закрывает их базовые потребности в пятнадцатиминутной шаговой и десятиминутной транспортной доступности от дома. Мы постоянно общаемся с нашими соседями с тем, чтобы узнать их мнение насчет наполнения, развлечений, инфраструктуры и быстро адаптироваться к запросам. Это такой непрерывный процесс развития, основанный как на общих мировых трендах, так и на обратной прямой связи. Отмечу, что пять объектов мы открыли в 2022 году в неопределенной экономической ситуации и достаточно турбулентном состоянии рынка, и все они тоже стали успешными».
Стоп-кадр
Объекты ADG Group на месте бывших советских кинотеатров всё-таки столкнулись с очевидными сложностями при заполнении арендаторами и медленным ростом трафика в первые месяцы после открытия из-за кризисных явлений в 2020-2022 годах, считает Иван Артёмов. «Но есть и положительные тренды, которые поддержат спрос со стороны целевой аудитории именно на такие районные центры: локализация аудитории спроса на товары и услуги строго вблизи мест проживания или работы (из-за развития онлайн ритейла и изменения потребительского поведения); небольшой размер большинства объектов (в то время как крупные моллы столкнутся с недостатком спроса на торговые площади); фокус на арендаторах, предоставляющих повседневные товары и услуги (на спрос на них не так сильно влияют внешние факторы)», - перечисляет эксперт. «Ещё один немаловажный момент: рынок кинопроката в стране сегодня переживает упадок, и по вполне объективным причинам, - вздыхает Амир Идиатулин. - Кинотеатры пустеют, и будут пустеть дальше: один только «Чебурашка» даже со своими рекордными сборами ситуацию не выправит. Кейс же «Художественного», который любят приводить в пример, не вполне релевантен, поскольку это такой «бутиковый кинотеатр» для определенной аудитории – туда ходили и будут ходить. С остальными опустевшими кинотеатрами, очевидно, нужно будет что-то делать – не все же превращать в мюзик-холлы по примеру бывшего кинотеатра «Россия»?».
Денис Ромодин соглашается:Использовать типовую модель для всех районов города категорически нельзя, и необходимы качественные исследования среды и аудитории. Тот же «Художественный» попал в яблочко, успешно заняв нишу центра немассового кино, пустовавшую после закрытия «35мм», «Ролана» и «Соловья».
В итоге развитие районных центров в Москве будет продолжаться, и, скорее всего, выйдет за пределы программы по реновации кинотеатров, полагает Гульнара Сафарова. По её словам, можно ожидать, что и «центры добрососедства» не будут концентрироваться только в новостройках, но и в старой, уже сложившейся застройке, вытесняя, например, проседающую в экономическом плане «коммерцию» на первых этажах. «Концепция объектов коммерческой недвижимости должна быть также привязана и к текущим трендам, например, кластеризации, - поддерживает Наталья Коротаева. - Мы, например, с самого начала фокусировались на поддержке локальных брендов и предпринимателей, вкладываясь в их развитие. В 2022 году такой подход оказался как нельзя кстати. Мы создаем и тематические кластеры, например, в районном центре «Место встречи София» в Северном Измайлове у нас есть как Бьюти Парк, объединяющий различные форматы услуг салонов красоты, так и кластер товаров для дома. Такое решение позволяет усилить эффект присутствия в объекте и создать определенную атмосферу шопинга для соседей».
Эксперт вообще называет влияние своих районных центров на городскую повестку и сообщества «очень существенным»: они успешно справляются с формированием локального сообщества; сюда приходят друзья и близкие, чтобы провести время вместе; люди находят единомышленников на мастер-классах и лекциях, мамы знакомятся друг с другом, когда ждут своих детей с развлекательных и образовательных занятий. Игрок активно включается и в городскую повестку, интегрируя государственные проекты в собственную досуговую сетку. Так, на площадках районных центров «Место встречи» проходят мероприятия проекта «Московское долголетие». «Перспективы у проектов хорошие: они имеют выгодную локацию, как правило, расположены в самом центре спальных районов, - резюмирует Наталья Якименко. – Да, как и в любом ТЦ, состав арендаторов будет обновляться и корректироваться, исходя из потребностей аудитории. Однако сам формат небольших районных торговых центров показал прекрасную жизнеспособность в нынешних условиях турбулентности. Со временем подобные объекты «перетянут» не только трафик, но и самых сильных арендаторов из морально устаревших ТЦ, которые также представлены в каждом спальном районе Москвы».
О том, как и чем заполнять новые проекты в условиях кризиса для коммерциализации, читайте в следующем выпуске
Евгений Иванов
