Обзор законодательных изменений за июль 2021

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Портал «Строим Просто» рассказывает об основных законодательных изменениях в градостроительной сфере, произошедших в июле 2021 года. Нововведения затронули Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, банкротное законодательство, проекты комплексного развития территории, а также федеральный государственный строительный надзор.

«Фонд дольщиков» получил новые полномочия

Существенно расширены полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. В частности, фонд наделен правом привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а также осуществлять функции технического заказчика, включая проведение строительного контроля.

Так, Фонд наделяется полномочиями агента Фонда субъекта РФ по совершению юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией находящегося в собственности Фонда субъекта РФ недвижимого имущества, завершение средств которого осуществлялось с использованием предоставляемых Фондом средств. А также фонд наделяется полномочиями застройщика, технического заказчика, организации, осуществляющей строительный контроль, в отношении объектов, строительство которых осуществлялось Фондом субъекта РФ с использованием предоставляемых Фондом средств. Эти нововведения не распространяются на Фонд города Москвы.

Также Фонд наделяется правом по созданию коммерческих и некоммерческих юридических лиц, в том числе по внесению в их уставной капитал земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданных Фонду по предусмотренным законодательством о банкротстве основаниям. Созданной организации передаются функции застройщика и технического заказчика, которые осуществлялись Фондом. Кроме того, земельный кодекс Российской Федерации дополняется основаниями предоставления Фонду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в безвозмездное пользование или аренду без проведения торгов в случае невозможности завершения строительства объектов на прежнем участке.

Комментирует руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев:

«Фонд защиты дольщиков наделен новыми полномочиями. Но они не безграничны, а касаются лишь определенных ситуаций, в основном связанных с достройкой домов. Например, Фонд выступает техническим заказчиком при проектировании коммуникаций. Помимо этого, он может осуществлять строительный контроль, но только в отношении тех домов, которые им достраиваются. Важным новшеством является то, что Фонд имеет право привлекать денежные средства дольщиков при достройке домов. При этом должны выполняться все требования, которые обычно применяются к застройщику, продающему квартиры по ДДУ. Скорее всего речь идет об использовании внесенных по ДДУ денежных средств при достройке дома вместо застройщика. Действовать это нововведение будет только для договоров, заключенных после 1 июля 2021 года. Участники долевого строительства стали более защищены при банкротстве застройщика. По новым правилам, если на дом, в котором находятся квартиры дольщиков, наложен арест, то это не помешает им зарегистрировать право собственности на объекты ДДУ. Добавлены основания, по которым застройщика исключат из перечня проблемных. Если обобщать их, то суть заключается в полном погашении девелопером долгов и обязательств перед дольщиками».

Согласно произошедшим законодательным изменениям, Фонд фактически получает право самостоятельно принимать решение о получении в пользование того или иного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и может передавать объекты для достроя коммерческим юридическим лицам.

Еще более примечательно, что Фонд фактически получил право выбирать только выгодные объекты «достроя». Так, вводится новое основание для принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства — если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями, которые подлежат передаче Фонду, превышает совокупный размер требований участников долевого строительств, включенных в реестр требований участников долевого строительства. При этом принятие решения Фонда о финансировании таких мероприятий возможно, если размер финансирования не превышает максимальную величину потенциальных выплат возмещения участникам долевого строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. А денежные средства, полученные Фондом в качестве удовлетворения требований в соответствии с законодательством о банкротстве от реализации недвижимого имущества, распределяются между Фондом и бюджетом субъекта РФ пропорционально размеру софинансирования в соответствии с решением Фонда о финансировании.

Предусматривается, что стоимость земельного участка и располагающегося на нем проблемного объекта будет определяться на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом. При этом соотношение данной стоимости к размеру требований участников долевого строительства будет являться основанием для принятия Фондом решений о завершении строительства объектов.

Также Фонд наделяется обязанностями по осуществлению мониторинга реализации субъектами РФ мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъектов РФ. По результатам мониторинга Фонд направляет в уполномоченный орган ежеквартальный отчет. Однако возложение на Фонд функции осуществления указанного мониторинга, по сути, дублирует полномочия Минстроя России и Единого института развития в жилищной сфере, которые осуществляют аналогичный мониторинг.

В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству многоквартирных домов или иных объектов недвижимости Фонд передает участнику долевого строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости с учетом положений, содержащихся в Жилищном кодексе Российской Федерации. Доходы, полученные от инвестирования средств компенсационного фонда и временно свободных средств Фонда, источником которых является имущество Фонда, направляются на финансирование расходов, связанных с осуществлением полномочий Фонда и обеспечением его текущей деятельности.

Изменения в банкротном законодательстве

Застройщик, привлекший денежные средства участников долевого строительства, теперь не обязан раскрывать информацию о выданном разрешении на строительство и градостроительном плане земельного участка. При этом, если застройщик исполнил все обязанности по отчислению взносов в компенсационный фонд и разместил денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу, он освобождается от обязанности размещать в единой информационной системе жилищного строительства документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика.

Для участника долевого строительства исключается возможность отказа от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей по безвозмездному устранению недостатков, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению своих расходов на устранение недостатков.

Также устанавливаются дополнительные основания исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов:

 - погашение субъектом РФ требований всех участников долевого строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований;

- отсутствие обязательств застройщика перед участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта;

- выплата всем участникам долевого строительства страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика.

Комментирует руководитель юридического отдела ГК «3-RED» Лев Гавриков:

«Острота вопроса с обманутыми дольщиками заставила законодателя принимать кардинальные меры в целях стабилизации ситуации. Закон совершенствовался в трех направлениях: усиление контроля над застройщиком со стороны властных структур, расширение прав дольщиков и внедрение ограничений и дополнительных обязанностей в отношении застройщиков. Самой эффективной мерой оказалась идея с эскроу-счетами. Но реализация этой меры ставит под сомнение сам предмет регулирования 214-ФЗ: привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Аккумулирование денежных средств на эскроу-счетах юридически трудно признать привлечением средств застройщиком. Логично и оправданно, что в такой ситуации законодатель пошел по пути ослабления требований к застройщику и освобождения его от ряда обязанностей, которые были актуальны при существовании риска использования застройщиком привлеченных средств не целевым образом. С другой стороны, расширенные права дольщиков привели к возникновению такого явления, как «потребительский терроризм», на волне которого возник даже отдельный бизнес: предоставление дольщикам услуг по взысканию с застройщика убытков за различные нарушения. Эту ситуацию также надо исправлять регулированием на законодательном уровне. То есть принимаемые изменения в законодательных актах в этой части позитивно отразятся на балансе интересов дольщик-застройщик».

Новые правила для проектов комплексного развития территории

Постановлением Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184 утверждены Правила принятия Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории (КРТ). В проект решения о КРТ, помимо сведений, необходимых согласно ГрК РФ (сроки реализации, границы, показатели и прочее), включаются сведения о приоритетном инвестиционном проекте субъекта РФ, о необходимости финансирования из федерального бюджета, ФЭО и пояснительная записка.

В целях принятия решения в отношении комплексного развития территории, расположенной в границах субъекта Российской Федерации, такой субъект РФ обращается в Минстрой России. В течение 20 рабочих дней Минстрой подготавливает проект решения. Далее в течение 30 рабочих дней происходит согласование проекта решения о КРТ или отказ в таком согласовании субъектом РФ. Затем в течение 3 рабочих дней проекта решения о КРТ Минстроем России направляется на рассмотрение Штаба Правительственной комисии по региональному развитию, которая согласовывает проект решения о КРТ или отказывает в его согласовании.

Предмет согласования проекта решения о КРТ субъектом РФ строго ограничен. Отказ может быть получен в случае, если в отношении территории, указанной в проекте решения о КРТ, уже подготовлен и опубликован проект решения о КРТ субъекта РФ. Также отказ будет дан, если в границах территории, подлежащей комплексному развитию, расположены земельные участки или объекты недвижимости, которые согласно ГрК РФ не подлежат включению в КРТ, или земельные участки, в отношении которых принято решение о предварительном согласовании предоставления таких участков или размещено извещение о проведении аукциона, или если в границах территории, подлежащей КРТ, расположены объекты, планируемые к приватизации. Также согласие не будет дано, если не удается достигнуть хотя бы минимальных показателей обеспеченности территории объектами транспортной или социальной инфраструктуры.

В случае непредставления субъектом РФ в 30-дневный срок согласования или решения в отказе в таком согласовании решение считается согласованным автоматически. Разногласия по проекту решения о КРТ разрешаются на заседании Штаба Правительственной комисcии по региональному развитию.

Утверждено Положение о федеральном государственном строительном надзоре

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2021 установлен порядок организации и осуществления федерального государственного строительного надзора. Федеральный государственный строительный надзор осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и ее территориальными органами — Ростехнадзором.

Федеральный государственный строительный надзор осуществляется при:

1. Строительстве, реконструкции объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе если реконструкция такого объекта осуществляется только на территории одного субъекта РФ;

2. Строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе;

3. Реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Положением установлены виды профилактических мероприятий, осуществляемые в рамках строительного надзора, а также утвержден перечень действий, осуществляемых в ходе документарной проверки, и перечень действий, осуществляемых при выездной проверке.

Федеральный государственный строительный надзор осуществляется без проведения плановых контрольных (надзорных) мероприятий. Внеплановые контрольно-надзорные мероприятия проводятся при наличии сведений о причинении ущерба, по поручению Президента и Правительства РФ, по требованию прокурора и по истечению срока исполнения решения надзорного органа.

Комментирует руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко:

«Положение о федеральном государственном строительном надзоре устанавливает перечень должностных лиц, которые вправе осуществлять государственный надзор, виды профилактических и контрольных мероприятий, а также порядок досудебного обжалования действий, решений должностных лиц при осуществлении государственного строительного надзора.

Положительной стороной Положения является расставление приоритетов работы надзорных органов, направленных на предупреждение, а не на карательные методы. Такие мероприятия, как информирование, объявление предостережения, консультирование, профилактический визит позволит застройщику не допускать нарушений и ошибок при строительстве. Постановлением устанавливается возможность предъявления предостережения при наличии информации о готовящихся нарушениях. В таком случае у застройщика есть право участвовать в профилактических мероприятиях, тем самым предотвратить возможность привлечения его к административной ответственности.

Однако следует понимать, что профилактические меры, частично заменяющие проведение проверок, будут применяться только в отношении незначительных, негрубых нарушений норм и правил строительства и дадут возможность застройщику исправить их, тем самым избежать негативных последствий, включая привлечения к административной ответственности».

Бесхозные источники тепловой энергии возьмут под управление

Установлен порядок определения теплоснабжающей организации, обязанной обслуживать бесхозяйные источники тепловой энергии, а также утверждены правила учета соответствующих затрат при установлении тарифов. Теперь правой режим, установленный для бесхозных тепловых сетей, распространяется в том числе и на бесхозяйные источники тепловой энергии.

Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ обязаны обеспечить проведение проверки соответствия бесхозяйного объекта теплоснабжения требованиям безопасности, а также наличия документов, необходимых для безопасной эксплуатации объекта теплоснабжения. Кроме того, требуется обращение в орган регистрации прав для принятия на учет бесхозяйного объекта теплоснабжения, а также выполнение кадастровых работ. До регистрации прав органы исполнительной власти обязаны обеспечивать организацию содержания и обслуживание такого объекта теплоснабжения, а при несоответствии его требованиям безопасности исправить это.

Поддержка для девелоперов КОТ

Положениями Федерального закона от 02.07.2021 № 344-ФЗ изменяется механизм возмещения затрат участников соглашений о защите и поощрении капиталовложений, конкретизируются процедуры, связанные с заключением соглашений.

Теперь мера государственной поддержки, предусматривающая возмещение затрат на строительство, реконструкцию или модернизацию объектов при реализации инвестиционных проектов, возможна в том числе и при реализации договора о комплексном развитии территории. Возмещение затрат организации, реализующей проект КОТ, возможно только при условии, что реализация помещений осуществляется, по цене, определенной исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади таких помещений, уменьшенной на сумму планируемых к возмещению затрат.

Поддержка для ипотечных заемщиков

Федеральный закон от 02.07.2021 № 327-ФЗ устанавливает более разнообразный перечень документов для получения «ипотечных каникул». Это поможет рассчитывать на такие каникулы гражданам, получающим доходы от предпринимательской или иной деятельности с применением специальных налоговых режимов. Теперь для подтверждения того, что заемщик попал в трудную жизненную ситуацию, подойдет любой из документов:

1. Справка о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход;

2. Книга учета доходов, расходов и хозопераций ИП;

3. Книга учета доходов и расходов организаций и ИП на УСН;

4. Книга учета доходов ИП на патентной системе налогообложения.

Ранее документом подтверждающим, нахождение в тяжелой жизненной ситуации являлась только Справка по форме 2-НДФЛ.