Портал СтроимПросто представляет обзор рынка новостроек в Москве по итогам февраля 2022 года. Рассказываем о ключевых показателях и тенденциях, а также обсуждаем с экспертами перспективы — какая будет активность со стороны девелоперов и покупателей и какие меры поддержки ожидают участники рынка.
Ввод построенных проектов и появление новых
За январь и февраль 2022 года в Москве введено 1,56 млн квадратных метров недвижимости — 18,4% от плановых показателей. Из них на жилую недвижимость приходится 9,21 млн квадратных метров. Всего на 2022 год запланирован ввод 12,4 млн квадратных метров недвижимости, из них жилья — примерно 5,64 млн квадратных метров.
Если говорить о распределении активности в Старой и Новой Москве, то в целом введённые площади представлены на карте города как 58% в Старой Москве и 42% в Новой. По жилью распределение почти 50/50 — 477 тысяч жилых квадратных метров в Старой Москве и 444,2 тысячи квадратных метров в Новой Москве.
В феврале в Москве было выдано 12 новых разрешений на строительство объектов жилой недвижимости. Общая полезная площадь по этим разрешениям составляет около 399 тысяч квадратных метров. Из них примерно 20% площадей планируется ввести по программе реновации. Перспективный объём по выданным разрешениям на строительство за 2018–2022 годы без учёта программы реновации и без учёта уже вышедших на рынок проектов составляет 5,2 млн квадратных метров.
Объём предложения квартир в Старой Москве растёт, а в Новой — сокращается
Объем предложения квартир в Старой Москве в феврале 2022 года вырос на 14,5% к тому же месяцу прошлого года. В продаже на первичном рынке было 30 864 лота в 562 корпусах общей площадью почти 1,9 млн квадратных метров. В Новой Москве продавалось 10 142 лота в 184 корпусах. А их общая площадь составила 488,3 тыс. квадратных метров, это на 7,8% меньше, чем в феврале 2021 года.
Новые проекты и новые корпуса в уже строящихся проектах в продажу в феврале вывели Донстрой («Событие», «Остров»), ГК ПИК («Волжский парк», «Митинский лес», «Середневский лес»), Интеко (West Garden), ФСК Лидер (1-й Ленинградский), Optima Development (Central Park Tower в Prime Park), ООО «Стадион Спартак» (Primavera), «Самолёт» («Остафьево»), А101 («Прокшино»), ГК МИЦ («Цветочные поляны» и «Южное Бунино»).
Динамика предложения сильно зависит от округа Москвы. Наибольший годовой прирост объёма предложения квартир на первичном рынке зафиксирован в СЗАО (+62,1%), ЗАО (+70%) и ЮАО (+84,3%). А больше всего сократилось число предложений за год в ВАО (-13,1%), ЦАО (-29,9%) и СВАО (-36,3%).
По структуре предложения квартир в продаже на первичном рынке распределение такое: меньше 1% приходится на экономкласс, 49% — на комфорт, 44% — на бизнес и остальное — на элитную недвижимость.
Цены продолжают рост
По итогам февраля 2022 года средняя цена на квартиры на первичном рынке Старой Москвы без учёта элитного сегмента выросла на 3,4% за месяц и составила 361,2 тыс. рублей за квадратный метр. За год рост цены предложения составил почти треть — 32,3%. Рост цен в начале года был обусловлен повышением строительной готовности в старых проектах и стартовым over-прайсом в новых, то есть в ряде проектов цены изначально были завышены, как считают эксперты. Сейчас влияние на цены также оказывают курс валют и повышение стоимости на импортные материалы.
Комментирует Антон Любин, коммерческий директор московского филиала холдинга Ava Group:С февраля наблюдается рост цен на новостройки. Уход многих поставщиков с рынка, удорожание стройматериалов и нехватка рабочей силы приводят к неизбежному повышению себестоимости строительства. Однако уже сейчас мы видим стабилизацию цен за счет мер государственной поддержки, специальных предложений банков и застройщиков по субсидированной ставке ипотечного кредита.
Некоторые девелоперы советуют обратить внимание на апартаменты, ведь такие варианты могут быть заметно дешевле квартир. Кроме того, во многих проектах можно рассчитывать на скидки. Максимальный размер скидки достигает 10% на ограниченный пул квартир, а среднерыночный дисконт в феврале был на уровне 3,5%. Для поддержания высокого уровня спроса на фоне роста ипотечных ставок некоторые застройщики продолжают предоставлять субсидированную ипотеку, беспроцентные рассрочки на период строительства и платные опции снижения ставок.
Комментирует генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:Курс валют — это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования. Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива — апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами.
Количество апартаментов в продаже уменьшается
Тем временем предложение апартаментов в Старой Москве заметно уменьшилось. По сравнению с февралём прошлого года снижение показателя составило 37,6%. В феврале 2022 года рынок пополнился всего тремя проектами: двумя комплексами бизнес-класса и одним — комфорт-класса. Это проект Logos от застройщика Sense, корпус «Восток» проекта «Level Стрешнево» от Level Group, а также несколько корпусов в проекте «Тропарёво парк» от компании «Самолёт».
Больше всего апартаментов в Москве относится к бизнес-классу (41%) и элитному сегменту (30%). На комфорт-класс и эконом суммарно приходится 25% апартаментов. Около 45% столичных апартаментов в продаже — это студии, ещё 18% — варианты с одной спальней, 25% приходится на двухкомнатные лоты, 10% — на трёхкомнатные и 2% — на многокомнатные.
Спрос за месяц вырос в полтора раза
По данным столичного отдела Росреестра, в феврале 2022 года было заключено 10 138 сделок по договорам долевого участия. Это на 48,8% больше, чем в январе 2022 года, а в годовой динамике показатель увеличится на треть. Несмотря на высокий уровень цен и рост ипотечных ставок спрос в феврале был на высоком уровне. Дополнительным драйвером стало ухудшение экономической обстановки, так как в период колебаний недвижимость всегда вызывает повышенный интерес. Показатель спроса за февраль 2022 года стал самым высоким среди результатов за этот месяц в предыдущие годы.
Комментирует Антон Любин, коммерческий директор московского филиала холдинга Ava Group:В ближайшие полгода можно прогнозировать корректировку как объёмов реализации проектов, так и, как следствие, продаж в сторону снижения. Это связано с текущей экономической ситуацией прежде всего. Однако застройщики стараются адаптировать продажи к рынку, предлагая краткосрочные спецпредложения на выделенный ассортимент нового жилья. Неплохо работает механизм субсидированной ипотеки. Можно сказать, что вместе с этим, в среднесрочной перспективе сложится ситуация определённого дефицита лотов за счёт приостановки развития тех проектов, которые находились в стадии разработки.
Список самых продаваемых новостроек возглавили проекты «Донстроя» — «Остров» и «Событие», также в топ-15 по продажам вошёл ещё один комплекс компании — «Символ». В топ-15 оказались сразу девять проектов ГК ПИК: «Люблинский парк», «Лосиноостровский парк», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Михайловский парк», «Амурский парк», «Руставели 14», «Митинский лес», «Холланд парк». Также в числе рекордсменов по продажам по итогам февраля оказались проекты «Шагал» от компании «Эталон», «Первый Ленинградский» от ФСК и «Тринити» от «Гранель».
В топ-3 самых продаваемых новостроек премиум-класса в первом квартале вошли проекты Symphony 34 и Mod от MR Group, а также Prime Park от Optima Development.
«В начале года спрос на премиальные новостройки традиционно «успокаивается» относительно показателей ноября-декабря. Однако в жилом квартале Prime Park наблюдался стабильно высокий покупательский интерес на протяжении всего квартала, а в последние выходные февраля количество забронированных квартир было сравнимо с объёмом сделок в январе», — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
Ожидания девелоперов
Компания DUGA® Real Estate Branding в начале апреля провела интервью с 25 представителями девелоперской отрасли о том, что происходит на рынке и чего ждать в ближайшем будущем. Некоторые московские девелоперы отметили рекордные продажи готовых объектов в марте, в том числе даже сложных проектов и специфичных, которые продавались медленно и долго.
«Пока у инвесторов есть деньги, есть и спрос. Наиболее вероятно, что ажиотаж приведет к тому, что во втором квартале на рынке первичной недвижимости будут раскуплены все готовые объекты или объекты на стадии высокой готовности. Возможно, в третьем квартале инвесторы переключатся уже на вторичную недвижимость», — комментирует CEO и основатель DUGA® Real Estate Branding Юрий Нарвин.
В целом, по мнению девелоперов, рынок недвижимости сейчас максимально зависит от двух факторов: от рыночных саморегуляторов и от государственных мер. Главными государственными регуляторами в поддержке рынка недвижимости остаются ключевая ставка, позволяющая рассчитывать на продажи в ипотеку, и субсидирование. Поддержать девелоперскую отрасль могло бы также уменьшение НДС.
Антон Любин из инвестиционно-строительного холдинга Ava Group отмечает, что государство уже сейчас многое делает, чтобы поддержать рынок, и пакет антикризисных мер регулярно расширяется и в части ипотечного кредитования, и упрощения процесса согласования и получения разрешительной документации и строительства в целом. «Хорошим подспорьем для застройщиков могла бы стать организация госзакупок крупного инженерного оборудования у альтернативных производителей, например лифтов и систем кондиционирования, взамен компаниям, ушедшим с российского рынка», — добавляет эксперт. По его словам, это помогло бы девелоперам сэкономить время и ресурсы на поиске новых поставщиков и налаживании новых цепочек поставок.
