Обзор рынка новостроек Москвы за первое полугодие: спрос вырос вдвое, цены идут вверх

АНАЛИТИКА

Екатерина Сахарова

Департамент градостроительной политики Москвы подготовил обзор столичного рынка недвижимости по итогам июня. Рассказываем о ключевых показателях и изменениях за первое полугодие 2021 года.

Годовой план по вводу новостроек уже выполнен на 80%

С января по июнь 2021 года в Москве ввели в эксплуатацию более 6,5 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 3,25 млн кв. м жилья. За первое полугодие в «старой» Москве введено 1,895 млн кв. м жилья, а в Новой Москве — 1,348 млн жилых «квадратов». Годовые планы по вводу жилых площадей уже выполнены на 81,1%: всего за 2021 год планировалось ввести 4 млн кв. м жилья в Москве.

Комментирует руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин:

«Несмотря на новую волну пандемии, Москва не отказывается от выполнения городских строительных программ, которые носят социальный характер и направлены на формирование удобной и комфортной городской среды. Для столицы в этом году нацпроектом и Государственной программой Москвы «Жилище» установлено плановое задание по вводу жилья в размере 4 млн кв. метров, сейчас нацпроект выполнен уже более чем на 80%. Отмечу, что за счет внебюджетных источников финансирования сдано в эксплуатацию 2,8 млн «квадратов» жилья, что составило 87% от общего ввода жилой недвижимости».

По оценкам совладельца Группы Родина Владимира Щекина, во второй половине года застройщики вводят в эксплуатацию больше жилья, чем в первую: на второе полугодие обычно приходятся 60% от годового объема ввода новостроек. К примеру, в 2019 году только в декабре ввели 18% нового жилья, а в 2018 году — 30%. Поэтому осенью скорее всего можно ожидать очередной рекорд в строительном комплексе.  

Комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

«Вполне возможно, что 2021 год может стать рекордным по объемам ввода жилья в Москве. И на это есть две причины. Проекты, которые сдаются сегодня, были запущены примерно два с половиной или три года назад, в преддверии перехода рынка на эскроу-счета. Тогда девелоперы форсировали события, в ускоренном темпе получали разрешительную документацию, запускали в стройку проекты, изначально рассчитанные на более поздний срок, чтобы успеть начать их реализацию по старым правилам. Вторая причина связана с ухудшением эпидемиологической ситуации в стране и введением режима самоизоляции, которые дали новый импульс развитию индивидуального жилищного строительства в целом по стране и в частности на территории Новой Москвы».

В июне в Москве было выдано 14 разрешений на строительство объектов жилой недвижимости суммарной полезной площадью 302 тыс. кв. м. Из них 17% приходится на объекты реновации. Всего за второй квартал выдано 42 разрешения на строительство жилых объектов с суммарной полезной площадью порядка 1,3 млн кв. м. Всего же перспективный объем строительства по выданным разрешениям на строительство за 2018-2021 годы составляет 4,65 млн кв. м, это без учета уже вышедших на рынок проектов и объектов реновации.

130 домов по программе реновации

С момента старта программы реновации в Москве по ней построено уже 130 жилых домов общей площадью 1,7 млн кв. метров. Из них 107 домов переданы под заселение. В настоящее время переезжают и уже переселились в новые квартиры 43,9 тысячи жителей.

Сейчас продолжается строительство 165 домов площадью 2,5 млн кв. метров, еще 141 новостройка общей площадью 2,8 млн кв. метров находится в проектировании. По данным за июнь 2021 года, в программу включены уже 547 площадок.

Комментирует генеральный директор НПЦ «Развитие города» Илья Киевский:

«Можно сказать, что реализуемые стандарты домов, строящихся по программе реновации, настолько высоки, а передаваемые под заселение дома такого высокого уровня, что инвесторы начинают повышать качество своего жилья и инфраструктуры. Такая своеобразная конкуренция на рынке положительно сказывается на отношении жителей к строителям, спросу на недвижимость и требованиям к городской среде».

Комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка:

«Московская программа реновации, безусловно, представляет собой масштабный проект преобразования городского пространства. Ее влияние на рынок недвижимости можно оценить следующим образом. Прежде всего, с 2017 года фиксируется увеличение стоимости квартир во включенных в программу домах, пусть даже в последние год-полтора темпы роста замедлились. Это можно объяснить как востребованностью таких лотов как перспективных объектов вложения средств (из-за того, что новая квартира будет дороже старой), а также желанием продавцов получить дополнительный доход на фоне спроса. Отмечу, что доля вариантов в реновационных новостройках на вторичном рынке пока невелика».

Предложение новостроек в «старой» Москве сократилось на 28% за год

Ввиду высокого спроса на недвижимость предложение квартир в «старой» Москве сократилось за год на 28,1%. По итогам II квартала 2020 года в предложении было 2,274 млн кв. м жилья, а по итогам II квартала 2021 года — 1,635 млн кв. м. В Новой Москве предложение сохраняется на стабильном уровне, за год произошел прирост на 0,8%. По итогам II квартала 2021 года в Новой Москве предлагалось к продаже 514,7 тыс. кв. м квартир.

Комментирует совладелец Группы Родина Владимир Щекин:

«В Новой Москве предложение рынка в основном сформировано несколькими очень масштабными проектами, в которых застройщики начинают строить всё новые и новые очереди и корпуса. Поэтому здесь рынок стабильно обновляется. В «старой» Москве другая ситуация — здесь много небольших проектов, которые завершаются и появляются не столь ритмично, поэтому предложение может быстро сокращаться, но затем также быстро восстанавливаться. При этом порядка 20% квартир застройщики держат в резерве, то есть не выставляют на продажу здесь и сейчас».

В целом, всего в трех округах по сравнению с прошлым годом фиксируется прирост предложения квартир: помимо ТиНАО, это ЗАО и ЮЗАО. Прирост предложения в апартаментных комплексах за год произошел в СЗАО, ЮВАО, ТиНАО и ВАО. В июне 2021 года на рынок вышли квартиры и апартаменты в проектах застройщиков «Энергостройинвест», ГК ПИК, «Самолет», «ЛСР», ГК ФСК, «Донстрой», «А101» и «Гранель».

В «старой» Москве 9% предложения квартир приходится на студии, 27% — на однокомнатные квартиры, 34% — на двухкомнатные, 25% – на трехкомнатные и 5% — на многокомнатные. В Новой Москве лишь 9% суммарно представлено студиями и многокомнатными вариантами. В основном предложение сформировано однокомнатными (38%) и двухкомнатными (36%) квартирами, а на долю трехкомнатных лотов приходится еще 17% предложения. Сейчас 53,2% квартир и апартаментов в Москве предлагаются без отделки, 22,3% с предчистовой отделкой, 24,5% — с отделкой «под ключ».

Комментирует директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский:

«Основное преимущество готовой отделки — это экономия времени. Покупатели не готовы тратить месяцы на ремонт, ценность времени постоянно увеличивается, поэтому и спрос на квартиры с отделкой будет постоянно расти. С начала года больше половины нового предложения в Московской агломерации вышло в массовом сегменте, для которого наличие отделки уже стало обязательным условием. Группа «Самолет» начала первой реализовывать все свои проекты с готовой чистовой отделкой. Постепенно рынок подхватил этот тренд и сейчас мы видим, что квартиры с отделкой есть даже в более высоких сегментах, например, в новостройках бизнес-класса».

Цены за год выросли более чем на треть

По итогам июня 2021 года средняя цена квадратного метра квартир в «старой» Москве без учета элитных новостроек выросла на 2,4% за месяц — до 311,6 тыс. рублей. С учетом скидок средняя цена по итогам июня составила 302,2 тыс. рублей за «квадрат». Среднерыночный дисконт в июне был порядка 3%. За год средняя цена квартир в «старой» Москве увечилась на 34-35%, а с начала 2021 года цены выросли на 20,7%.

В Новой Москве средняя цена предложения квартир по итогам июня зафиксирована на уровне 197,7 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц прирост составил 2,7%, а с начала года — 16,4%. По сравнению с июнем 2020 года цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 40,9%.

Застройщики продолжают повышение цен ввиду сохраняющегося высокого спроса, в том числе на фоне изменений по условиям выдачи льготной ипотеки (с 1 июля лимит кредита по программе сократился до 3 млн рублей). Дополнительно цена на новостройки росла за счет «вымывания» лотов с более низкой ценой за «квадрат» и ввиду роста строительной готовности объектов.

Комментирует совладелец Группы Родина Владимир Щекин:

«Главная причина роста цен — это повышение себестоимости строительства. Основные строительные материалы (металл, дерево, бетон) значительно подорожали. Некоторые отделочные материалы выросли в цене в два-три раза. Безусловно, все это отражается на ценообразовании на рынке жилья. Еще одной предпосылкой стала девальвация рубля в 2020 году, из-за которой наша валюта ослабла примерно на 15-20%. Соответственно, выросли цены на импортное оборудование и материалы для строительства. Полагаю, до конца года мы увидим стабилизацию цен на текущем уровне или с незначительно коррекцией».

По словам директора по аналитике и оценке группы «Самолет» Ильи Витковского, удорожание стоимости метра в первом полугодии также связано с фазой активного развития рынка. «На данный момент предпосылок для его перенасыщения предложением нет. Но ожидать сопоставимого роста цены на новые объемы и на экспонирование не следует, с изменением ипотечных ставок и учетом роста предложения во втором полугодии мы прогнозирует снижение роста цен — до 2-3% по полугодию», — говорит эксперт.  

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что во втором полугодии динамика роста цен замедлится, однако стоимость квадратного метра все равно будет меняться, как минимум в пределах инфляции. По оценкам эксперта, до конца 2021 года цена «квадрата» увеличится еще на 5-7%.   

Спрос за год увеличился вдвое

По данным Росреестра, в Москве в июне было совершено 9 561 сделка по ДДУ, это на 35,8% больше майских показателей. А вот в годовой динамике спрос вырос почти вдвое — на 96,9%. Совокупно за второй квартал 2021 года объем поглощения новостроек в Москве составил 24 704 ДДУ — на 18,6% больше, чем в мае и на 109,5% выше показателя второго квартала прошлого года, на который пришелся разгар пандемии и локдаун в Москве.

Таким образом, резкий прирост объема поглощения в основном обусловлен прошлогодним спадом, связанным с ковидными ограничениями. Но также на спрос повлияли другие факторы — например, льготная ипотека, которая поддержала рынок новостроек. На данный момент сохраняется баланс цены предложения и уровня ипотечной ставки как основного драйвера спроса, при котором покупка квартиры в новостройке остается доступной.

Отметим, что почти три четверти спроса приходится на проекты 15 ведущих застройщиков. При этом 29% квадратных метров в июне приобретены в 15 новостройках: «Символ», «Люблинский парк», «Метрополия», «На Береговом», Ever, Slava, «Ривер Парк», «Тринити», «Достижение», «Павелецкая Сити», Hay, Will Towers, «Остров», «Дмитровский Парк» и «Зиларт».