Двадцать лет назад было построено первое здание московского международного делового центра «Москва Сити». С тех пор эта локация сильно изменилась и стала одной из самых успешных деловых районов столицы. А осенью 2021 года уровень вакантности в деловом центре «Москва Сити» упал до 3,9%. Эксперты рынка недвижимости рассуждают о причинах успеха проектах и разбираются в том, как будет развиваться «Москва Сити», и есть ли ещё потенциал для расширения.
От Багратиона до наших дней
Первые планы по строительству нового делового квартала появились ещё в 1991 году, когда мэром Москвы был Юрий Лужков. Для строительства и эксплуатации комплекса при поддержке Правительства Москвы было создано Акционерное общество «Сити», позднее преобразованное в ПАО «Сити». В 1996 году было начато строительство «Башни 2000», ставшей первым зданием, построенном в «Москва Сити», и моста «Багратион». Строительство было завершено в 2001 году.
За двадцать лет на территории «Москва Сити» появились Башня на Набережной, деловой комплекс «Империя», башни «Город столиц», «Эволюция», «Евразия»,«Федерация», «Меркурий», «Око», «Северная башня», Neva Towers и IQ Quarter. Строятся One Tower — проект, который должен стать самым высоким зданием в Москве — и Grand Tower. В так называемом центральном ядре «Москва Сити» работают ТРЦ «Афимолл» и гостиница Novotel, также запланирован киноконцертный зал.
«Москва-Сити» — один из самых масштабных градостроительных проектов, реализованных в России за последние десятилетия, если не самый масштабный.
Небоскребы на Пресненской набережной Москвы занимают территорию площадью 60 га. Задолго до строительства «Сити» на этом месте были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Здесь не было ни кафе, ни столовых, ни общественного транспорта. Даже таксисты не знали, как сюда подъехать. Теперь это один из самых популярных и известных районов столицы. По данным столичных властей, сегодня здесь работают больше 80 тысяч человек, и каждый день приезжает сюда больше 140 тысяч человек.
Будущие башни
Всего к 2024 году на территории ММДЦ «Москва Сити» будет 20 небоскребов. Сейчас ведутся работы по строительству двух небоскребов: One Tower и Grand Tower. One Tower станет первой жилой башне в «Сити» с квартирами, а не апартаментами. Кроме того, здесь создадут 5 700 рабочих мест. Высота здания составит 444 метра, что сделает его самым высоким жилым зданием в Европе. Расположена башня One Tower будет между «Меркурием» и проектом Grand Tower.
«Важно, что это будет первая башня в Сити с квартирами, а не апартаментами. Помимо жилья здесь откроют фитнес-центр с бассейном, детский досуговый клуб, рестораны и магазины. На одном из этажей разместится открытая терраса с садом и зоной отдыха для жителей комплекса», — говорит глава Строительного комплекса Москвы Андрей Бочкарёв.
Небоскреб One Tower будет включать парковку, офисы, физкультурно-оздоровительный центр, торговый комплекс на первых этажах. Жилье разместится с 20 по 105 этажи. На 19 этаже будет открытая терраса, зона досуга и отдыха жителей, зимний сад. Grand Tower будет состоять из двух башен, объединённых общей стилобатной частью. Общая площадь 62-этажного небоскрёба составит порядка 400 тысяч квадратных метров. Внутри расположатся офисы, апартаменты, торговые площади, кафе и рестораны, столовая для сотрудников, конференц-зона на 600 человек, подземный паркинг с автомойкой на 692 автомобиля. Сообщается, что Grand Tower может стать первым в России небоскребом, получившим сертификат LEED Gold на здание в целом.
Комментирует совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Мурад Дамиров:Глобальный проект «Москва Сити» не исчерпал потенциал для развития после 25 лет существования. По нашему профессиональному мнению, в течение 7-10 лет все расположенные в непосредственной близости территории будут отданы под новые проекты разного функционального назначения, которые войдут в состав ММДЦ, что укрепит позиции «Сити» как полноценного района Москвы.За ММДЦ «Москва Сити» прочно закрепился статус главного делового хаба страны с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Здесь удалось выстроить эффективную экосистему для взаимодействия и развития бизнеса. Не зря за последние годы сюда перебрались крупнейшие корпорации, в том числе государственные, и миграция продолжается по сей день.
Офисы в «Сити» разобрали
По данным CBRE, доля свободных офисных площадей в «Москва Сити» осенью 2021 года сократилась до минимального значения — 3,9%. По словам аналитиков компании, столь низкие уровни наблюдались в самом начале развития делового центра, когда объекты вводились в эксплуатацию полностью реализованными.
В третьем квартале 2021 года объем сделок составил 51 000 кв. м, половина этого объема пришлось на сделку компании «Яндекс» в Neva Towers. Годовой объем сделок с офисной недвижимостью в ММДЦ может составить 150 00 кв. м. Дальнейшая динамика сделок будет ограничена доступным предложением.
Средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения в «Москва Сити» составляет 32 000 рублей за квадратный метр в год.
«Рекордно низкая доля свободных площадей и ставки аренды, сопоставимые со ставками в Центральном деловом районе, подтверждают высокую востребованность «Москва Сити» среди арендаторов. В среднесрочной перспективе объем сделок будет находиться на минимальных уровнях ввиду отсутствия доступных площадей. Транзакционная активность в «Сити» может увеличиться только за счет крупных сделок предварительной аренды или купли-продажи проектов», — комментирует старший директор отдела офисных помещений CBRE в России Елена Денисова.
Динамика спроса на недвижимость в этой локации была нелинейной, было несколько этапов роста. «Сначала это был спрос на апартаменты премиум-класса и коммерческую недвижимость в первых модных небоскребах Москвы, который пришелся на конец 90-х и начало 2000-х годов. На тот момент это была первая масштабная локация деловой активности в Москве», — вспоминает генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Параллельно с возведением жилой застройки решалась проблема транспортной доступности: были запущены станции метро «Международная», «Деловой центр», станции БКЛ и МЦК «Деловой центр», «Шелепиха», а также часть Северо-Западной хорды. Сейчас здесь активно строятся мосты через Москву-реку, что поможет существенно улучшить транспортную ситуацию. Ожидается, что новые витки популярности (уже на прилегающих к ММДЦ «Москва Сити» территориях) будут связаны со строительством новых проектов бизнес- и премиум-классов, а также с улучшением в данной локации транспортного сообщения.
Как вспоминает партнер, руководитель департамента оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев, 5-7 лет назад уровень вакансии в «Москва Сити» был стабильно 20-25%, и это казалось незыблемым. «Арендаторы не хотели ехать на стройку. Территория комплекса была не обустроена, парковка хаотична, потоки людей не отрегулированы, горы строительной пыли, остекление готовых объектов было постоянно грязное. Успех пришел, как только большинство проектов было готово (примерно 70%-80%), и башни начали заселяться. Пользователи площадей быстро оценили возможность свободно передвигаться вертикально и горизонтально «по сухому» между зданиями, а существующая инфраструктура полностью заполнила их потребности во всем», — говорит эксперт.
По данным аналитиков «Бон Тон», на сегодняшний день в реализации в «Москва Сити» находится порядка 280 апартаментов в башнях ОКО, «Федерация» и Neva Towers, а также порядка 150 лотов коммерческих помещений. Офисные помещения в Москва-Сити пользуются высоким спросом, который вырос на фоне переезда сюда министерств, подтверждают в компании.
Комментирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев:Безусловно, определенное положительное влияние на развитие «Сити» оказал переезд сюда нескольких министерств. Однако успешность «Сити» наглядно проявилась именно в пандемию, когда в такого рода проектах с крайне насыщенной деловой функцией стали понятны все преимущества города — большое количество коммуникаций между людьми для вырабатывания новых бизнес-идей. Мы видели, как стремление к сокращению поездок по городу в пандемию при сохраняющейся необходимости во встречах привело к тому, что многие компании предпочитают находится в том месте, где не требуется перемещений.Конечно, сыграла свою роль возможность организации офиса для технологичных компаний там, где сотрудники могут получить всю необходимую инфраструктуру в непосредственной близости от офиса, а компании — найти достаточное количество площадей. Поэтому мы видели столь высокий спрос на «Москва Сити» со стороны «Озона», «Яндекса» и других компаний в последнее время. Это и привело к низкой вакантности в деловом кластере.
В Cushman & Wakefiled соглашаются с тем, что именно IT компании сейчас формируют стабильный спрос на офисы в «Москва Сити» и являются ключевыми арендаторами. Доля арендуемых ими площадей увеличивается год от года, сейчас это около 10-15% от всех площадей «Москва Сити». Это глобальная тенденция на рынке недвижимости, и Москву она коснулась в полной мере.
От «маленького» Сити к Большому
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, сегодня «Москва Сити» является главным налогоплательщиком города и значительным налогоплательщиком страны. Следующим шагом по развитию «Москва Сити» стал проект, который получил название «Большой Сити». Проект, который реализуют в ближайшие шесть-семь лет, обещает огромный толчок развитию экономики города.
К «Большому Сити» отнесут территории, расположенные на участке от Ленинградского проспекта до Кутузовского проспекта, включающие части территорий четырех административных округов города Москвы (ЦАО, САО, СЗАО, ЗАО). В «Большой Сити» вошли Мневниковская пойма и Ходынка, а по правому берегу Москвы-реки — район Филевский Парк.
«Это возможность комплексной реновации не только жилья, но и десятков заброшенных промышленных территорий, которые сегодня находятся в активной фазе развития. Идет благоустройство набережных, прокладка новых коммуникаций, освоение больших заброшенных территорий», — говорит мэр Москвы Сергей Собянин.
Концепцию развития пешеходных пространств территории «Большого Сити» разрабатывает Институт Генплана Москвы под руководством Москомархитектуры. Планируется обустройство и озеленение 24 км набережных, протяженность туристических маршрутов составит 37 км, протяженность вело- и пешеходных дорожек — 140 и 154 км соответственно.
Крупнейшим анонсированным проектом в «Большом Сити» является Национальный космический центр. Его построят на части территорий бывшего ракетно-космического завода им. Хруничева. Общая площадь зданий центра составит около 250 тыс. кв. м, здесь разместится штаб-квартира госкорпорации «Роскосмос». Доминантой станет 288-метровая башня, над дизайном которой работало бюро UNK project.
По данным компании Kalinka Group, сейчас в «Большом Сити» в продаже находятся квартиры и апартаменты в 25 новостройках. Большинство из них (80%) относятся к сегменту бизнес. В премиальной категории представлено 12% новостроек и 8% — в комфорт-классе.
Наталия Кузнецова из «Бон Тон» перечисляет часть новостроек, которые находятся в реализации на территории «Большого Сити»: ЖК «Западный порт» (ГК ПИК), ЖК «Сердце столицы» («Донстрой»), Headliner («Кортрос»), «Береговой» (Главстрой), «Фили Сити» (MR Group), «Level Причальный» (Level Development), Sidney City (ФСК), Neva Towers (Renaissance Development), ЖК Famous и Noble (МR Group) и Capital Towers (Capital Group). Среди перспективных проектов и участков — ЖК Сosmopolit (ТПУ Шелепиха), промзона на Силикатном проезде (1,2,3 Силикатный проезд), Филикровля (Кутузовский проезд, 16), Автокомбинат им. Краузе (Мневники,1), Красногвардейский проезд, Сергея Макеева 11 и 7. Кроме того, в рамках программы реновации ведется застройка территории микрорайона Камушки.
Комментирует партнер, руководитель департамента оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев:Сама территория «Большого Сити», безусловно, интересна, и, самое главное, это по-настоящему «золотая земля», с развивающейся транспортной инфраструктурой (ждем северный дублер Кутузовского проспекта) с вполне сложившейся рыночной конъюнктурой. В моем представлении эта территория будет развиваться кластерно. Офисные площади, инфраструктура здесь должны соседствовать с существующими жилыми проектами.Развитие территорий вокруг «Москва Сити» неизбежно. Создан якорный проект, достопримечательность, доминанта. С точки зрения урбанистики, близлежащие территории будут тянуться к существующему девелопменту и испытывать определенное давление. Уже сейчас можно видеть, что стало с Шелепихинской набережной или Кутузовским проспектом в районе «Сити». Много проектов уже заявлено рядом, соседние территории будут стараться продлить или как-то связать себя с этой историей.
Комментирует партнер, руководитель департамента оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев:Сама территория «Большого Сити», безусловно, интересна, и, самое главное, это по-настоящему «золотая земля», с развивающейся транспортной инфраструктурой (ждем северный дублер Кутузовского проспекта) с вполне сложившейся рыночной конъюнктурой. В моем представлении эта территория будет развиваться кластерно. Офисные площади, инфраструктура здесь должны соседствовать с существующими жилыми проектами.Развитие территорий вокруг «Москва Сити» неизбежно. Создан якорный проект, достопримечательность, доминанта. С точки зрения урбанистики, близлежащие территории будут тянуться к существующему девелопменту и испытывать определенное давление. Уже сейчас можно видеть, что стало с Шелепихинской набережной или Кутузовским проспектом в районе «Сити». Много проектов уже заявлено рядом, соседние территории будут стараться продлить или как-то связать себя с этой историей.
Где появится новый «Сити»?
По мнению Наталии Кузнецовой, аналогом «Сити» могут стать территории застройки Северного Речного порта от Capital Group и «Кортрос». Согласно проекту планировки территории в 58 га, между Химкинским водохранилищем, Ленинградским шоссе и парком Северного речного вокзала (владения 57, 63) здесь предполагается построить около 1 млн кв. м недвижимости. Из этого объема около 733,5 тыс. "квадратов" придется на жилье, примерно 263 тыс. кв. м займут административно-деловые объекты. В составе образовательной инфраструктуры появятся две школы на 1250 мест и три детских сада на 550 мест. Максимальная высота одной из башен достигнет 350 м и может стать третьей-четвертой по высотности после МФК Федерация, МФК ОКО или ЖК One Tower.
Константин Лебедев из Cushman & Wakefield описывает вектор развития так: на западе это «Большой Сити», на территории самого ММДЦ «Москва Сити» (МС) — территория Экспоцентра. Далее, если двигаться по набережной к Кремлю, новый проект на территории ЦМТ, Трехгорная мануфактура, ТЭЦ-7, через реку бывшая территория Бадаевского завода.
По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, город имеет прекрасную предрасположенность к высотной застройке, поэтому ожидаемо, что власти будут развивать тему такого строительства. «Например, в промзоне «Южный порт» планируется новая точка роста — аналог «Сити». В целом, можно сказать, что несмотря на усилия по децентрализации, так или иначе, власти нацелены на создание более плотной высотной застройки в рамках центра города, позволяющей людям комфортно жить и работать с учетом динамичного роста населения столицы», — говорит генеральный директор RD Management Константин Пыресев.
«Москва — один из крупнейших, передовых и динамично развивающихся мегаполисов мира. Это город высоких скоростей и возможностей. Очевидно, что предложение не будет поспевать за спросом, и параллельно с расширением ММДЦ «Москва-Сити», имеет смысл создавать другие аналогичные конгломераты. К примеру, территория промзоны «Южный порт», где в скором времени начнутся масштабные работы по проектированию и строительству, имеет все шансы получить статус второго «Сити», — добавляет Мурад Дамиров.
Екатерина Сахарова
