Новая история
Новая Москва, которой первого июля исполнилось десять лет, становится столицей мегапроектов: именно здесь возводятся уникальные даже для мирового рынка кластеры.
Десять лет назад к Москве были присоединены земли Московской области площадью 148 тыс. га. В итоге площадь столицы увеличилась в 2,5 раза, и на карте появились два новых административных округа – Троицкий и Новомосковский (ТиНАО). В состав вошли девятнадцать поселений и два городских округа – Троицк и Щербинка.
Основной идеей стала полицентричность развития территорий, создание альтернативных центров приложения труда, отдыха и проживания резидентов
В итоге в Новой Москве активно возводится не только жилье, но и многочисленные социальные объекты, улучшается транспортная инфраструктура, модернизируются общественные пространства, реализуются впечатляющие коммерческие проекты.
Изменилась и транспортная доступность: в 2016 году введены в эксплуатацию «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии Московского метрополитена. В 2018 году запущены «Рассказовка» и «Говорово» Калининско-Солнцевской линии. В 2019 году - станции «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка».
Кроме того, были реконструированы две основные магистрали ТиНАО – Киевское и Калужское шоссе, построен участок ЦКАД. Ключевым же дорожным объектом для региона называется трасса Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе, которая обеспечит поперечную связь между районами, и станет полноценным дублером МКАД на юго-западе столицы.
Показательно, что непременным условием доступности и связанности микрорайонов было поставлено развитие локальной дорожной сети: строительство проездов и поперечных связок: это не только сокращает время в пути, но и позволяет снизить нагрузку на так называемых вылетных магистралях, улицах и внутриквартальных проездах, обеспечивает дополнительную доступность станций метро и МЦД. Число автобусных маршрутов за десять лет выросло на 77% - с 95 до 170; ежедневно автобусы перевозят до 336 тысяч человек.
Что нам стоит всё построить
С момента выделения территории Новой Москвы было построено более 50 новостроек, что дало возможность резидентам заселиться в 90 тысяч квартир общей площадью почти 5 млн кв. метров, подсчитывает, в свою очередь, Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. Строится ещё почти 10 млн кв. м жилья.
Однако руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин неоднократно подчёркивал: главное в Новой Москве – принцип комплексного развития с тем, чтобы не превратиться в гигантский спальный район
«Из уникальных кластеров хотелось бы выделить в большей степени социальные и деловые объекты: административно-деловой центр в Коммунарке, спортивно-событийный кластер «Прокшино», многопрофильный медицинский центр в Коммунарке», - перечисляет Кирилл Голышев.
Объекты от А101 – несомненно, в числе наиболее амбициозных проектов Новой Москвы, соглашается Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. «Девелопер осваивает участки в лучших мировых традициях развития городов-спутников – начиная от качества жилья и заканчивая развитием сопутствующей инфраструктуры, в том числе школ, - поясняет эксперт. – Тот же застройщик реализует бизнес-парк «Прокшино» у одноименной станции метро: предполагается пять зданий, и первая очередь уже находится на этапе строительства. Также возле метро А101 возводит спортивно-событийный кластер – еще одну доминанту, которая закроет досуговый функционал Новой Москвы. В рамках проекта предусмотрены аквапарк и горнолыжный курорт, который находится на этапе реализации. Стоит подчеркнуть, что развитие мегапроектов продолжается теми же темпами, которые девелопер принял на себя еще до событий февраля».
Из коммерческой недвижимости в Новой Москве наиболее интенсивно развивались логистические центры, считает Андрей Данилов, генеральный директор ООО «ДНС». Всего за 10 лет в развитие Новой Москвы было вложено порядка 3 млрд руб. инвестиций, уточняет он.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, с 2012 по 2021 год в Новой Москве введено в эксплуатацию свыше 5 млн кв. м нежилых площадей. Большая часть из них – именно складские комплексы.
За 4 месяца 2022 года – еще шесть складских комплексов общей площадью более 30 тыс. кв. м: в деревне Шарапово, Румянцево, на 104-ом км МКАД. Самые крупные – в деревне Николо-Хованское и поселении Сосенское площадью более 17 тыс. кв. м и офисно-складской комплекс 11 тыс. кв. м соответственно. Всего же с начала 2022 года оформлены разрешения на строительство еще более 33 тыс. кв. метров складских площадей. В том числе, складской комплекс площадью 1 ты. кв. метров в поселке Краснопахорское.
В регионе, несмотря ни на что, продолжается складской бум, подчёркивает эксперт. «Очевидно, что на территории «старой» Москвы сложно найти свободные территории, обеспеченные подъездными путями, - поясняет Андрей Данилов. - А транспортная инфраструктура в Новой Москве лучше развита, чем в районах Московской области. В результате именно эти территории становятся привлекательными для девелоперов. На процесс оказывает влияние и импортозамещение».
Экстенсив и интенсив
Новая Москва исторически позиционировалась и городскими властями, и игроками рынка недвижимости как район «молодой Москвы» – города будущего, в котором множество возможностей и где удобно всем, напоминают в RRG.
Привлекательность, безусловно, во многом зависит от инфраструктурной составляющей: строительство новых станций метро и новых дорог – то, без чего Новая Москва не смогла бы иметь тот спрос, который сейчас есть, добавляют в компании
«Вся Новая Москва изначально была единым мега-проектом, который в итоге развивается вполне логично и последовательно, - соглашается Валерий Трушин. - В первую очередь, этому действительно способствовало то, что освоение территории началось со строительства метро и дорожной инфраструктуры, что значительно улучшило доступность района. Работа в этом направлении не останавливается, и эта стратегия будет давать району все новые и новые импульсы к развитию». «В Новой Москве множество интересных проектов, но я хочу отметить именно те, которые являются мощным драйвером развития региона, - делится, в свою очередь, Денис Колокольников, управляющий партнер RRG. - Девелопер А101 ведет строительство жилья, создает коммерческую инфраструктуру и новые офисные центры в Новой Москве. Это - достаточно амбициозные проекты, в которых большое внимание уделяется качеству жизни, красивой и комфортной среде, развлечениям, спорту. Я считаю, что в Новой Москве есть и хорошие перспективы, и потенциально высокий спрос на развитие загородного жилья с современной и качественной инфраструктурой – таунхаусов, коттеджей, «малоэтажек».
Из объектов рынка коммерческой недвижимости эксперт выделяет торгово-развлекательный центр «Саларис» с гипермаркетом «Глобус». Помимо качественной концепции, это ещё и удобный транспортный пересадочный узел с перехватывающей парковкой, в котором удалось добиться синергии между транспортной и торговой функцией – «классика» лучших мировых ТПУ, поясняет Денис Колокольников.
В свою очередь, офисный парк Comcity уже назван «одним из наиболее масштабных бизнес-проектов современности», и реализуется в формате «города в городе». Вторая очередь объекта включает в себя два офисных здания, четырехзвездочную гостиницу, торговую галерею, подземный и наземный паркинги. С вводом объектов в эксплуатацию количество резидентов Comcity вырастет до 16 тысяч.
Сергей Цыганов, коммерческий директор «СоцМедиаМаркетинг»:
Мы работали на протяжении десяти лет с различными проектами в Москве и Новой Москве. Есть ряд проблем, которые были актуальны и десять лет назад, и сегодня. Чаще всего серьезно отражались на состоянии информационного поля застройщика следующие ситуации:
- полное несоответствие заявленным изначально срокам на реализацию всего проекта;
- уход от общей концепции проекта, привлечение на территорию дополнительных девелоперов;
- просадка в качестве при смене подрядчиков;
- изменение материалов, которые влияют на внешний вид;
- изменение экономики проекта, уплотнение застройки;
- отмена части социальной инфраструктуры;
- отказ от больших коммерческих площадей, замена их дополнительными жилыми площадями.
Каждая из этих ситуаций возникает при неверном просчете ТЭПов или практически непредсказуемом прогнозе ситуации внешнего направления, речь идёт о ситуациях, которые не зависят от девелоперов. Последние два года ожидания растут непропорционально возможностям для их реализации.
Жили, были
В свою очередь, в Nikoliers в качестве мегапроектов выделяют жилые комплексы комплексного освоения территории с общей продаваемой площадью жилья более 300 тыс. кв. м.
Из них построены: ЖК «Москва А101» - сдан в начале 2021 года, а также «Солнцево Парк, проект ГК ПИК, полностью сдан совсем недавно, во втором квартале этого года, перечисляет Кирилл Голышев.
По его словам, активное развитие «мега-девелопмента» будет продолжаться вдоль линий метрополитена, а также в прилегающих территориях к будущей трассе «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе»
«Результаты влияния мы видим уже сейчас, когда введено и заселено огромное количество домов, при этом многие резиденты уже хотят не только проживать в районах Новой Москвы, но и работать, получать образование и медицинские услуги, и все это стало возможным, - резюмирует эксперт. - Отличным примером, где жители ближайших районов могут работать, является бизнес-центр Comcity, вторая очередь которого будет введена уже в этом году».
Однако в «меганежелании» властей превратить Новую Москву в ещё один городской «спальник» в Nikoliers видят и сложности. «Основная проблема: необходимость строительства не только жилого или офисного кластера, также девелоперам приходится организовывать всю социальную и бытовую инфраструктуру, - поясняет Кирилл Голышев. - Поэтому пока территорию Новой Москвы развивают только самые крупные девелоперы Московского региона, которые могут себе позволить такие масштабные инвестиции. Из других сложностей, с которыми могут столкнуться девелоперы - поиск новых площадок».
Денис Колокольников поддерживает: для реализации мегапроектов важно, чтобы было были созданы градообразующие функции. По его словам, хорошим подспорьем стала бы реализация первоначальной идеи с размещением правительственных структур, а также создание определённой свободной экономической зоны с подведением коммуникаций и различных технологических решений; запуск инновационных и высокотехнологичных производств, которые работали бы в том числе на импортозамещение и обеспечили бы новые рабочие места.
Архитектурные излишества
Александр Балабин, руководитель архитектурной мастерской «Северин Проект», профессор MAAM, парирует: принципиально новых по идейно-функциональной составляющей проектов в Новой Москве не появлялось, увы, давно. «Все, что сейчас строится или построено, нельзя назвать чем-то новым, - убеждён он. - В части жилой недвижимости, заявленные как идейно и культурно «заряженные» и отличные от других по «интеллектуальному наполнению» объекты (типа проекта компании «Родина»), на деле ведь представляют обыкновенный девелоперский продукт типа условного класса комфорт+ «со словами». Девелоперов со свежим взглядом и смелым, ярким подходом к развитию недвижимости на этой территории сейчас нет. Что я хочу этим сказать? Есть типичная классификация объектов недвижимости, которой обыкновенно пользуются участники сегодняшнего рынка. Критериями оценки обыкновенно являются их местоположение, количество квадратных метров в предлагаемых юнитах и некие специальные характеристики, формулируемые и выставляемые к оплате потенциальным покупателям в описаниях. Есть ли в этом что-то инновационное, или сверхъестественное - при предметном рассмотрении принципиально ничего нового нет. Просто какой-то небольшой текст в рекламной брошюре».
А что бы это могло быть, спросим мы? Много чего, считает Александр Балабин. Например – «суперархитектура». «Не уровня неких «необыкновенных фасадных вентсистем» или «редкоземельных отделочных материалов в комбинации с интеллектуальной заумью кодовых замков и управляемых со смартфонов камер слежения за домработницами, а рациональных, гуманных и эстетически выдержанных объёмно-пространственных решений, реализованных с нестандартной естественностью и обоснованной рациональностью, - поясняет он. - Усложненная инженерно-техническая оснащённость зданий тоже не представляется мне особенно необходимой, хотя, если это действительно будет нечто комплексное и необременительное в эксплуатации, то почему бы и нет».
Что действительно важно, так это исключительная инфраструктурная обеспеченность: те самые скоростные автотрассы, выводящие на все главные направления, собственный аэропорт малой авиации, скоростная железная дорога и прочие транспортные и иные коммуникации, перечисляют в «Северин Проект».
Объединённые с общетерриториальной транспортной системой, в комплексе с нестеснённой системой поселения, они могут стать действительно исключительными характеристиками принципиально нового объекта
По словам Александра Балабина, отсутствие «широты замысла» у девелоперов привели к тому, что продукты застройщиков на всём рынке вообще сегодня слились в один вид, вне зависимости от того, к какому классу недвижимости их относят или позиционируют.
«Да, можно сказать: раз все, в конце концов, продаётся, то зачем девелоперам что-то менять, вот они и не меняют, а мы имеем везде один и тот же очень средний результат, - вздыхает эксперт. – И можно назвать такой подход консервативной продуктовой политикой, но, на мой взгляд, это просто косность рынка. И она такова не только у нас, в России, но и за «бугром». Яркие по идее и воплощению здания редки везде, ведь для их появления нужна синергия от встречи и совместной доверительной работы нескольких неординарных личностей - смелого, интеллектуального инвестора с достаточными финансовыми возможностями и широкой насмотренностью, - архитектора с большим, разнообразным практическим опытом проектирования, способного нестандартно мыслить и формировать коммерческую составляющую своей работы, совместно с заказчиком и его маркетологами».
Успешный прорывной проект должен начинаться не с так называемой квартирографии, выдаваемой в виде таблички в техническом задании на проектирование и прочих результатов бухгалтерских выкладок. Очевидно, что каждый проект должен быть прибыльным, но начинаться он должен с формулирования концептуальной идеи, повторяют в «Северин Проект»: и не только словесно, но и объёмно-пространственно.
Александр Балабин также добавил, что на поиск и формулирование идеи, разработку вариантов концепции для нового проекта необходимо дать время и достаточный бюджет. Для этого девелопер должен развиться сам, до понимания, что ему это нужно. А к подобному выводу, по его словам, приходят немногие.
Мега-проекты Новой Москвы
Административно-деловой центр в Коммунарке
Одна из признанных «точек роста» Новой Москвы. Объемы строительства сопоставимы с застройкой Московского международного делового центра «Москва-Сити» – планируется возвести около 7 млн кв. метров недвижимости. В итоге будет создано почти 160 тысяч рабочих мест.
Спортивно-событийный кластер «Прокшино»
Проект вокруг станции метро «Прокшино» уже назван уникальным для России и Европы с точки зрения масштаба, наполнения, возможностей проведения досуга и ведения бизнеса. Он будет включать три крупных объекта ГК «А101» – спортивно-событийный кластер, бизнес-квартал и жилой комплекс. Ввод поэтапный; завершение планируется к 2035 году.
Многопрофильный медицинский центр в Коммунарке
Начало строительства - 2017 год. Четыре корпуса, возведенные в рамках первой очереди, уже принимают пациентов. В рамках второй очереди построены перинатальный центр, амбулаторно-поликлинический корпус, детский инфекционный корпус и подстанция скорой помощи. Также введена в эксплуатацию вертолетная площадка, которая позволяет доставлять пациентов с отдаленных территорий в максимально короткие сроки.
Инфекционный госпиталь в Вороновском
Клинический центр инфекционных болезней «Вороновское» стал символом борьбы с пандемией коронавируса в Москве. Фактически в чистом поле была возведена новая больница с современным оборудованием, отвечающим международным стандартам. В рекордно короткое время – 37 дней – была построена больница.
Екатерина Горячева
