Тенденция сегодняшнего дня – постепенная замена привычных генпланов на мастер-планы. Эта новая стратегия, разработанная путем соединения усилий регулятора, бизнеса и активных горожан, объединяет долгосрочные перспективы развития жилья, транспорта, ЖКХ, местной промышленности, сохранения исторического наследия.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что формирование перечня 200 крупных и малых городов для подготовки мастер-планов, которое завершится в ближайшее время, поможет достичь показателей по улучшению качества среды в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни».
«Уже зарекомендовавшие себя механизмы, такие как инфраструктурное меню и КРТ, позволяют развивать населённые пункты, их инфраструктуру. Мы активно работаем над созданием нормативной базы, необходимой для реализации национального проекта, в том числе в части подходов к регулированию мастер-планов», – сказал глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.
Эффективность мастер-планов как инструмента развития обсудили на сессии собравшиеся эксперты. По общему мнению, мастер-план в ближайшее время будет являться приоритетом стратегического планирования вследствие большей универсальности и широты охвата составляющих (по сравнению с генпланом).
Разработчики мастер-планов рассматривают город как единое целое, планируя строительство жилья вместе с развитием промышленности, формированием комфортной среды обитания. По мнению собравшихся, больше всего мастер-план необходим девелоперам — это поможет ему при разработке концепции своего проекта понимать, какие объекты запланированы в окружающих локациях.
Юлия Зубарик, основатель и руководитель градостроительного бюро Master’s plan привела следующую статистику: больше всего разработанных мастер-планов сегодня в Дальневосточном федеральном округе, в то время как в Центральном федеральном округе их восемь, а в Уральском федеральном округе – девять; задача же стоит разработать еще около двухсот.
Эксперт назвала основные пробелы разработки мастер-плана и пути их решения. Уход от стандартизации и однообразия, необходимость делать упор на историческую уникальность городов, избегать глобалистских подходов, учитывать реалистичные демографические прогнозы и не увлекаться чрезмерно масштабными проектами – вот основные тезисы, которые озвучила Юлия Зубарик.
О пользе мастер-планов также высказалась Марина Егорова, руководитель архитектурного бюро Empate: «В своем время, после присоединения территорий Новой Москвы нашей задачей стало создать некий микс на основе проекта планировки территории, но без межевания, без публичных обсуждений. Документ должен был быть очень детально проработан, с визуализациями, с макетами. Мы называли его просто градопотенциалом, территорией развития, но мастер-план, в том виде, в котором он стал заявлен по России, в Москве не прижился, потому что новое строительство сейчас возникает только через механизм КРТ. Также мы видим проблему в неверных показателях плотности, влияющих на финансовую модель. Какими механизмами можно это исправить? Мы всегда говорим о том, по законодательству существует право создать свои региональные нормативы».
По мнению спикера, в некоторых районах следует выделять зоны максимальной плотности, например там, где идет глобальная реорганизация в рамках КРТ — и тогда финансовые показатели инвесторов будут улучшаться. При этом необходимо строить такое количество жилья, чтобы переселить ветхий фонд, который будет сноситься в рамках КРТ. Не все муниципалитеты могут позволить себе за бюджетные средства разработать мастер-планы, отметила Марина Егорова, это означает необходимость более детально исследовать территорию, включить все вышеперечисленное в проект договора по площадке на торгах.
Анастасия Остапенкова, коммерческий директор, «Генпро» рассказала о влиянии КРТ на городские сообщества. По словам эксперта, мастер-план — это стратегический инструмент развития территории с учетом влияния на ее развитие как внутренних факторов, в частности, ее жителей, так и внешних. КРТ, в отличие от мастер-планов, — инструменты более конкретные. Также КРТ включает в себя и редевелопмент территории, и реновацию, то есть комплексный подход с детальной проработкой социальных и инфраструктурных объектов.
Мастер-план полезен не только для девелоперов, считает Максим Смирнов, руководитель проектов «Студии Артемия Лебедева»: «Жителям развиваемой территории важно понять идентичность, которая присуща каждой территории, каждому городу и каждому региону. Поэтому при разработке мастер-планов одним из фундаментальных этапов специалисты студии выделяют разработку бренда территории; частным ее случаем является айдентика территории. Это система символов, которая представляет ключевые особенности и ценности того или иного города».
По мнению Максима Смирнова, разработка правильного направления, айдентики и бренда территории позволяет повысить его узнаваемость, инвестиционную и туристическую привлекательность. Бренд территорий — важная часть мастер-плана, поскольку она является частью стратегии, тем фундаментом, на базе которого можно предлагать какие-то конкретные решения в мастер-плане, в идеях и проектах развития. Поэтому необходимо использовать свои локальные символы. Идентичность можно найти через самобытность, при помощи исторических исследований и анализа историко-культурного наследия, а также с помощью социологии.
Комментарий эксперта
Комментирует:
Смирнов Максим
руководитель проектов «Студии Артемия Лебедева»
Мы считаем, что необходимо начинать с поиска идентичности, позиционирования региона и разработки бренда территории.
Бренд должен отражать ментальность людей, которые там живут. Так люди будут понимать, на какой территории они живут, в чем их идентичность, в чем их уникальность. Они должны хотеть жить на своей земле, видеть, в каком направлении будет двигаться развитие региона.
Почему это важно? Потому что люди — это демографическая составляющая экономики региона, экономика строится на людях.