11–13 ноября в Москве проходил IX ежегодный форум «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости», на котором эксперты отрасли обсудили критерии эффективного мастер-плана крупных локаций. Как оптимально переложить мастер-план с бумаги на реальную территорию? Что необходимо учесть при разработке мастер-плана и как оценивать его эффективность?
После того, как девелопер приобретает земельный участок, наступает момент, когда нужно заказывать разработку мастер-плана. При этом девелопер рассуждает так: «У меня есть 10 гектаров земли, я могу получить 10 тысяч квадратных метров с гектара, соответственно можно реализовать на этой территории 100 тысяч метров». И некоторые из консультантов могут даже пообещать ему такие цифры. Но в реальности это так не работает.
Пример из нашей практики: к нам обратился девелопер с участком в 8 гектар, и он планировал с 8 гектар извлечь около 120 тысяч квадратных метров. Однако после того, как мы наложили на мастер-план все ограничения з\у, произвели расчеты и анализ, оказалось, что под реализацию может уйти только 1,5 гектара. Потому что у застройщика было обременение в виде кампуса университета, включающего спортивный зал, общежитие, лабораторный корпус и так далее.
Девелопер купил участок за 11 миллиардов рублей. То есть по факту компания заплатила 11 миллиардов за полтора гектара. Я не знаю, что там нужно такого построить, чтобы в итоге получить доход. Этот кейс показывает, почему очень важно правильно проводить все расчеты на самых первоначальных этапах работы с участком.
Второй очень интересный инсайт. Если вы в ТЗ на мастер-план пишете, что хотите извлечь определенную площадь с участка, то в мастер-плане вы всегда увидите эту цифру. Но вот сможете ли вы это построить в реальности – это уже другой вопрос. То есть, если вы задаете: «я хочу извлечь миллион квадратных метров с одного гектара», то у вас будет в мастер-плане написано «миллион квадратных метров».
С другой стороны, есть ситуации, когда девелопер не знает, сколько можно получить со своего участка, и сначала просит подготовить аналитику. И в этом как раз суть мастер-плана.
Потому что мастер-план – это аналитика и последующая стратегия, как работать с территорией, чтобы из нее было возможно что-то извлечь.
И в этом случае, если у вас в ТЗ нет конечной цифры – сколько вы хотите извлечь, то, скорее всего, у вас будут прописаны реально возможные площади.
Частая ошибка, с которой мы сталкиваемся на практике: к нам приходит готовый мастер-план, в котором заложено 300 тысяч квадратных метров жилья на 10 очередей. Мы начинаем проектировать, а там не 300 тысяч получается на выходе, а 200 тыс. или даже 180 тыс. Мы объясняем, что больше реализовать не выйдет, и в этот момент оказывается, что проект уже согласован.
Поэтому всегда необходимо проводить внешний аудит или внутренний аудит той документации, которую вы получаете. Это проблемы экономики, потому что, если средняя стоимость проектирования документации в мире составляет 10% от СМР, в России – это 1% в случае суперэлитного жилого комплекса.
Соответственно, что делать архитектурным и проектным бюро? Это значит, что за одну единицу времени вместо одного качественного проекта они должны сделать 10 проектов, чтобы выйти на нужную маржу. А чтобы сделать 10 проектов, надо максимально унифицировать проект. В этом случае включается стандартный конвейер по работе с мастер-планом.
Еще одно любопытное наблюдение – чем дешевле цена, тем моложе специалист, который разрабатывает мастер-план. Однажды мы доторговались до того, что наш мастер-план разрабатывал человек, который еще не окончил вуз.
Тут снова мы упираемся в вопрос, зачем мы разрабатываем мастер-план?
Во всем мире мастер-план — это некая стратегия. В России мастер-план модернизировали под идею «нам нужен генеральный план застройки, дайте нам генеральный план с ТЭПами». Но если вы заказываете генеральный план, то почему вы не заказываете планировки на генеральном плане? И почему вы не заказываете рельеф? Почему вы не заказываете благоустройство на генеральном плане? И поэтому мы видим огромное количество мастер-планов, где нарисованы белые кубики, написаны ТЭПы, есть очень красивые рендеры, но все это не работает.
Запомните значение 0,65 – это переходный коэффициент. Рисуете пятно застройки, умножаете на 0,65, умножаете на количество этажей и получаете площадь реализованных площадей, которые вы сможете извлечь из контура здания.
0,65 – это предельный в мире коэффициент. Вы его не перешагнете никогда, что бы вам не пообещали.
Как должен выглядеть мастер-план? Реальная эффективность мастер-плана, его ключевая идея должна занимать страницу А3. Для девелопера по факту важны только две страницы во всем мастер-плане:
- генеральный план, где «посажены» дома;
- ТЭПы, которые поясняют, что здесь посажено.
И вот эти два листа нуждаются в постоянном аудите, поэтому у вас должен быть главный архитектор внутри компании или на аутсорсе.
