Маленькие, но гордые

АНАЛИТИКА
Автор фото: Трепольский Дмитрий

Расходы стран на реализацию концепции умного города постоянно растут: к 2025 году в общемировом масштабе они составят $820,7 млрд против $410,8 млрд в 2020-м, а затем будут ежегодно прибавлять по 15 %. В России уход в «умные» технологии и «цифру», если не всего, то очень многого, прогнозировали ещё полтора года назад – от сделок и контактов с управляющими компаниями до вызова лифта и полива цветов. Эксперты портала «СтроимПросто» – о решениях, влияющих на жизнь каждого москвича уже сегодня.

В самый разгар пандемии, с апреля по май 2020 года, бизнес был просто вынужден перевести большую часть процессов в онлайн, а не перестроившиеся пострадали намного больше других, вспоминает Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. Перед каждым собственником стояли тогда две задачи: во-первых, наладить новые каналы сбыта, во-вторых, организовать эффективную удаленную работу персонала и дистанционный мониторинг. Всё это изменяло бизнес, города и их жителей также в режиме онлайн, продолжает г-жа Якименко. «Мы, например, как управляющая компания и до локдауна имели опыт удаленной работы, с сохранением доступа к глобальной базе данных центрального офиса, - поясняет она. - Однако клиенты, конечно, всегда предпочитали очные встречи. Но пандемия внесла корректировки: многие ушли на «удаленку», а zoom-конференции и онлайн-сервисы моментально стали неотъемлемой частью рабочего процесса».

Мир за полтора года, конечно, не ушёл в «тотальный онлайн», однако коронакризис всё-таки заставил его жить по новым правилам, резюмирует эксперт.

Магазин на диване

Возможность провести онлайн любую сделку «под ключ» и изменение отношения к электронным сделкам в принципе собеседники «Строим просто» называют «главным завоеванием пандемии» для рынков недвижимости.

Цифровые технологии всего за несколько дней перевели на «качественно новый уровень» отношения между застройщиком и конечным покупателем квартир, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: начиная от знакомства с проектом, оформления сделки и заканчивая собственно проживанием. Более того, именно возможность проведения онлайн-презентаций проектов и дистанционное оформление сделок были де-факто единственным способом купить тогда жилье. Сюрпризом для рынка оказалось другое: даже после ослабления карантинных мер «диванные сделки» сохранились и усовершенствовались – в некоторых проектах появилась возможность провести виртуальный 3D-тур по комплексу, «прогуляться» по всем апартаментам и квартирам, а в карточке лота - изучить вид из окон (для каждого из юнитов делается панорамный снимок с квадрокоптера).

Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet, оценивает постпандемическую цифровизацию сделок с недвижимостью на московском рынке в 30 %. Часть застройщиков (ПИК, MR group), по его словам, вообще на 90-100% вывели «в цифру» сделки с электронным бронированием и электронным оформлением ДДУ и регистрации.

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС-Девелопмент» напоминает, что ПИК, например, вообще закрыла офисы продаж.

Процесс ухода «в цифру» начался, впрочем, задолго до пандемии, уточняет эксперт: так, уже весной 2019-го в ЖК «Holiday House» в Анапе 70% сделок было проведено онлайн. «В новостройках цифра вообще интересна, к ним больше доверия, чем на «вторичке», - соглашается Роман Соколов. - На вторичном же рынке введение электронного оформления ДКП и электронной регистрации прав собственности активно лоббируется Сбером и ВТБ, и их сервисами ДомКлик и Метр квадратный. Они позволяют оформить сделку в «цифре», однако здесь важно учитывать специфику вторичного рынка, где люди пока больше доверяют бумажным носителям».

Для рынка в целом игроки оценивают долю просмотров жилья онлайн по состоянию на август 2021-го в 20-25 %. Правда, собственно просмотры полностью в сеть уйдут вряд ли, прогнозируют они: несмотря на любые технологии «дополненной реальности», российскому клиенту всё ещё очень важно «потрогать руками». Именно поэтому многие девелоперы, в свою очередь, не слишком спешат вкладываться в цифровизацию. К тому же некоторые офисы продаж находятся в непосредственной близости от стройплощадок, указывает Игорь Сибренков: в итоге клиент может сразу оценить расположение проекта, окружение, транспортную доступность и стадию строительной готовности.

Кроме того, «онлайн-история» ещё долго не будет работать с премиальным и элитным сегментами, где сервис, в который входит, в том числе, личное общение, остаётся одним из ключевых факторов принятия решения, полагает Александр Коваленко.

«Цифровизация, разумеется, не заменила полностью офлайн- услуги, и, я полагаю, не заменит, - поддерживает Александр Балабин, руководитель архитектурной практики «Северин Проект», профессор MAAM. – Да, первичный отбор лотов, первичная оценка и сбор информации проходят часто онлайн. Но, приобретая любой «товар», люди желают его видеть и трогать. Доверять только картинкам даже сейчас никто не станет - нарисовать можно многое, поэтому окончательный выбор в 99% проходит очно».

Впрочем, москвичи, например, очень легко перевели всю подачу документов в сеть, резюмирует Оксана Федосеева, руководитель отдела продаж СЗ "Катуар Девелопмент". Для регионов же всё это станет привычным лет через семь-десять, прогнозирует она.

Дом, который построил зум

Уже сейчас у подавляющего большинства пользователей на мобильном устройстве установлено минимум десять приложений, а общее число их загрузок по миру в 2020 году превысило 204 млрд. В среднем каждый месяц в Google Play появляется более 100 000 новых мобильных утилит, а в Apple App Store — более 30 000. Это неудивительно, считает Наталья Якименко, указывая, что сама возможность быстро обмениваться данными или оперативно получать информацию и стала ключевым элементом трансформации общества.

Именно смартфон превратился в способ, который безгранично расширяет возможности, и влияет, в том числе, на решения о покупках.

Около 36% покупателей сравнивают товары и цены, еще 23% читают отзывы прямо у прилавка или в офисах продаж, 22% проверяют наличие интересующих позиций в других магазинах или офисах.

Благодаря «взлетевшим» агрегаторам можно заказать доставку блюд из любого кафе и ресторана, получить продукты, найти и забронировать свободное рабочее место в гибком офисе и даже воспользоваться медицинскими услугами. Особыми игроками остаются глобальные технологические компании – например, Apple и Google, которые строят экосистемы, базируясь на проникновении собственных уникальных операционных систем, сопутствующих им потребительских товарах, контенте, платежных сервисах и партнерских программах, перечисляет Алена Власова, директор по продажам Becar Asset Management.

Именно возможность иметь двадцать четыре часа в сутки под рукой офисы продаж квартир, управляющих компаний, банки, мессенджеры, службы такси, маркетплейсы и вообще сотни «умных» персонифицированных решений переформатирует абсолютно все сегменты рынка и города, констатирует Наталья Якименко.

В некоторые ЖК, например, уже сейчас можно попасть только по биометрическому паспорту, а следующие поколения в принципе не будут понимать, как можно чем-то там управлять «аналоговым» методом, убеждён Роман Соколов.

«Конечно, пока для девелоперов умные технологии и сервисы – часть маркетинговой стратегии, возможность отстроиться от конкурентов и привлечь платежеспособного качественного «продвинутого» клиента, - уточняет Элина Метелица, руководитель отдела коммуникаций ИФГ Agastone. - Однако, не позднее, чем через пять лет всё это и у всех будет по умолчанию, и выделяться придется чем-то другим». 

Умные и красивые

По оценкам «Яндекса», более 10% владельцев «умных» колонок применяют технологии «умного дома». Уже за первые полгода с момента запуска сервиса «Умный дом», управляемого посредством робота Алисы, среднее количество «умных» устройств на одного пользователя в России увеличилось с 1,6 до 4, и показатель продолжает расти.

Подобные системы в целом становятся все более доступными, простыми и удобными. Так, в мае 2021 года компания «МТС» объявила, что начинает предоставлять девелоперам услугу по созданию в жилых домах инфраструктуры IoT уже на стадии строительства.

Первое стратегическое соглашение о партнерстве было подписано с девелоперской группой «Эталон»: в рамках контракта МТС оборудует пилотные ЖК системой бесшовного входа в подъезд и на лестничную площадку (ключом будет служить смартфон жильца), счетчиками воды и электричества, которые подключаются к интернету, а также установит домофоны, вызовы с которых поступают на смартфон пользователя.

«Умный дом» нашел Алису (Гугл-помощника, Марусю, Алексу), а она – его, – смеется Элина Метелица. – Запустить стирку, приготовить сложное блюдо, полить цветы дома или покормить кошку, находясь в офисе, открыть ворота гостям стало не просто весело и интересно, но действительно удобно. Появились мини-системы, так называемые агрегаторы, которые способны объединить в единую цепочку устройства от разных брендов, которые пока ещё часто конкурируют между собой, выпуская отдельные приложения. Думаю, совсем скоро появится идеальный агрегатор, через который можно будет проектировать сложные сценарии действий, увязывая целую группу разноплановых устройств».

Из-за снижения себестоимости процессов «умный дом» в России давно не «элитный» сервис, но настоящий супермаркет продуктов и технологий для проектов комфорт и даже массового класса. На рынок в итоге вышли решения, позволяющие за очень небольшую сумму и десять минут, потраченных на настройку, начать эксперименты по «цифровизации» жилья. Можно выстраивать довольно сложные сценарии, запуская последовательность действий с помощью всего одной команды, поясняет Эллина Метелица: за комнатой идет дом, затем присоединяется дача, офис, а затем все это объединяется с общегородскими системами. Далее – коммуникация в масштабах страны и мира.

Впрочем, пока в России наиболее востребованы и развиты всё-таки «умные» технологии в сфере безопасности, считает Оксана Федосеева. Активно, особенно после начала пандемии, внедряются и приложения по оплате коммунальных услуг, передаче показаний тепла и воды, вызову мастеров, любых коммуникаций с управляющими компаниями, а также по вопросам организации собраний, голосований, контроля качества. Дистанционно теперь действительно можно всё: подключаться к системам видеонаблюдения, управлять контролем доступа и даже заказывать лифт к определенному времени. Спрос на решения бесконтактного вызова растёт, соглашается Василий Марков, московский региональный директор компании KONE. Технологии «умных лифтов», конечно, были разработаны еще несколько лет назад, но особенно популярными стали именно сейчас. «Задолго до начала пандемии нами, например, был разработан бесконтактный способ вызова лифта с помощью приложения для мобильных телефонов KONE Flow, - рассказывает г-н Марков. - Подключение к «облаку» позволяет пользователю вызвать лифт из любой точки здания, не прикасаясь к кнопкам ни в кабине, ни на этаже».

Правда, хотя запрос на бесконтактные технологии для конечного пользователя переживает в России бум, но их адаптация для нашего рынка — не самый быстрый процесс. Помимо того, что в большинстве российских домов установлены, в лучшем случае, обычные лифты, к которым не подключить новые сервисы, для массовой эволюционной интеграции бесконтактных технологий нужно время, напоминает Василий Марков. 

Рост интереса к «цифре» вообще обусловлен не только и не столько постковидными реалиями, считают в KONE: резиденты жилых комлексов всё чаще, например, считают минимальное время ожидания лифта конкурентным преимуществом ЖК - в некоторых домах в часы пик ведь возникают целые очереди из жильцов около лифтов.

Где у него кнопка

Будущее – за сервисами, которые позволяют попасть в квартиру или офис, не нажимая вообще ни одной кнопки, прогнозирует Василий Марков. С новыми сервисами можно открывать двери и вызывать лифт для гостей или курьера, причем для этого совсем не обязательно находиться дома – звонок поступает не на домофонную трубку, а в мобильное приложение. В приложении также можно создать цифровой ключ, действующий определенный период времени, что удобно для гостей, приехавших на несколько дней или недель.

Девелоперы как никогда сосредоточены на повышении привлекательности и престижа здания, а также ценности любого офиса или квартиры, считает Василий Марков. В итоге они заинтересованы в тех же высокотехнологичных лифтах, которые можно связать с системой «умного дома», а также подключить к сторонним интеграторам с помощью API технологии (application programming interface). В свою очередь, управляющие компании получают возможность формирования имиджа их объекта как долговечного, надежного и инновационного – например, за счёт удалённого «умного» мониторинга любую неисправность можно будет обнаружить еще до того, как она даст о себе знать. «При этом часть функционала может предоставляться жителям бесплатно, а часть – за дополнительную оплату, – поясняет Игорь Сибренков. – Таким образом, владелец квартиры или апартаментов сам решает, какие опции ему необходимы. Инновационные решения интересны покупателям еще на стадии выбора квартиры, им нравится, например, бесконтактная система доступа и модули автоматизации, за счет чего они могут передвигаться по территории дома без необходимости контакта с поверхностями. Есть и «умные» постаматы на первых этажах для бесконтактной и безопасной доставки заказов. Управлять такими постаматами жители могут также через приложение».

Показательно, что все новые модели среднего и даже эконом-сегмента бытовой техники уже выпускаются с подключением к wi-fi и возможностью присоединиться к «умному дому». Доходит до смешного: мусорное ведро от одного известного бренда посылает сигнал на смартфон, что внутренний пакет заполнен, надежно загерметизирован и подготовлен для утилизации. Правда, далеко не все клиенты осознают, что купив пару вещей с такой обратной связью, уже невольно начали формировать свой собственный «умный дом».

Prop-Tech-компании вообще «растут как на дрожжах», соревнуясь в разрабатываемых сервисах, отмечает Элина Метелица. Скоро рынок ждут голографические визуализации голосовых помощников, а значит, у них появятся дополнительные функции.  «Всё это «новое добрососедство» – также плод информационных технологий, - полагает она. – Чаты подъездов, домов микрорайонов стали той «объединяющей силой», которая в свое время ушла с развитием индустриального домостроения. Жители не просто обсуждают бытовые вопросы, но влияют на городскую среду, благоустройство, выбор компаний-арендаторов, определяют сервисы и услуги, которые им нужны; создаются комьюнити по интересам. Особенно сильный тренд в новостройках - считается, что этим пользуется более 80% населения в городах».

On/off

Информационная эко-среда в больших городах (в первую очередь, в Москве) стала «комфортной и популярной», резюмирует Александр Балабин.  Facial recognition плюс аналитика больших данных становятся в итоге перспективным инструментом для ритейла; роботизация транспорта и доставки, 3D печать – обретают всё больший прикладной смысл, и можно ожидать более активного внедрения технологий в горизонте 5-7 лет.  Для девелоперов и управляющих компаний же – это почти безграничная возможность кастомизации услуг, прогнозирует г-н Балабин.

Для коммерческой недвижимости, в свою очередь, за полтора года выделилось два фактора, рассказывает Арсений Тарасов, Global CEO HiPer IT. Первый – использование BIM-технологий на этапе эксплуатации: наиболее продвинутые управляющие компании начали формировать BIM-паспорта своих объектов. Это – та самая база для дальнейшей цифровизации эксплуатационных процессов, уточняет он.

Вторая тенденция – использование всё тех же больших данных для анализа и оптимизации работы инженерных систем, энергопотребления, для аудита всех эксплуатационных процессов. «BIM-модель объекта дает представление о структуре здания: его помещений, инженерных систем, – продолжает г-н Тарасов. – Использование цифрового двойника сразу повышает качество эксплуатации, но для того, чтобы создать цифровую предиктивную систему управления, одной «анатомии» мало, нужно получить доступ к «чувствам» здания. Сбор и анализ больших данных такую возможность дает. Интеграция больших данных с BIM-моделью или 360°-фотопанорамами объектов позволяет «оживить» цифровую копию: виртуальное здание «чувствует» все физические процессы, протекающие в реальном времени».

Анализ больших данных во времени позволяет накапливать знания о возникающих проблемах и методах их решения, формируя, своего рода, инженерную генетическую память зданий и городов. На ее основе формируются паттерны «нормального поведения» (своего рода цифровая модель «здоровых» зданий) - вместо обычного сегодня ведения мониторинга параметров в BMS. Подобные технологии дают возможность реализовать идею «цифрового двойника» уже сегодня, поясняет Арсений Тарасов.

Учитывая, что последние полтора года в сегменте, например, офисной недвижимости – рынок арендатора, именно конечные пользователи диктуют условия, что становится драйвером всеобщей цифровизации. Ежедневно растут запросы к качеству сервисов; другие требования теперь, например, и к экологии рабочего пространства, качеству воздуха в помещениях. Кроме того, снизились бюджеты на управление, реновацию объектов недвижимости.

Именно поэтому востребованы те продукты, которые позволяют добиться заметного прогресса без значительных инвестиций в цифровую инфраструктуру. «Конечно, офисы пока отстают по объемам внедрения умных технологий, но это вопрос времени, - размышляет Элина Метелица. - Но и в этом сегменте на первое место выйдет вопрос экономии - прежде всего, электричества, воды, человеческих ресурсов. Очевидно, что электронный администратор, который распознает сотрудника, расскажет, что у него сегодня в расписании и в какой переговорной его уже ждут – гораздо эффективнее и дешевле секретаря Анны, которая может заболеть, отлучиться в самый неподходящий момент, что-то перепутать, да и вообще быть не в настроении искренне улыбаться каждому входящему. Это «умный офис» выключит освещение там, где нет сотрудников, а после семи часов вечера - сделает свет приглушенным везде».

Для самого сложного и консервативного рынка в России – рынка недвижимости - пандемия ускорила то, что даже для самых технологичных игроков растянулось бы еще на месяцы и годы, убеждены собеседники СтроимПросто. «Но смысл цифровизации как раз и заключается в «демократизации» процессов на новом технологическом уровне, - напоминает Арсений Тарасов. – Сейчас рынок эксплуатации, например, – на пороге таких же преобразований, что были в цифровой музыке или корпоративной телефонии двадцать лет назад. Помните, как Skype демократизировал рынок международной телефонии? Всё, что было сложным и дорогим, стало простым и доступным».

Евгений Иванов