«Локдаун стал краш-тестом среды, в которой мы живем»

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

О нарастающем спросе на новые форматы недвижимости и городской среды рассказывает Ирина Ирбитская, форсаж-архитектор и городской планировщик.

Как и почему изменились требования покупателей и горожан к недвижимости городской среде?

Наступила новая эпоха. В контексте девелопмента, градостроительства и архитектуры ее можно выразить фразой: Жилье – машина для работы. Лозунг Ле-Корбюзье Дом – машина для жилья – теперь скорее ассоциируется технологиями умного дома, чем с архитектурой.

В условиях локдауна и девелоперы, и покупатели осознали, насколько существующие форматы жилья, сервисной, офисной инфраструктур не приспособлены к полноценной жизни. Локдаун стал crash test'ом среды, в которой мы живем; своего рода лакмусовой бумажкой, проявившей неосознанный спрос на новые форматы недвижимости, и, более того, -- на новые форматы города.

В условиях недоступности города, парков, улиц и городской среды в целом, балкон или терраса стали главной ценностью жилья. А дефицит визуального разнообразия зафиксировал устойчивый спрос на архитектуру как искусство.

Спрос также массово смещается от стандартных представлений о недвижимости и городе в сторону типологического «между»: между квартирой и загородным домом; между жильем и офисом; между городом и деревней.

Каких-нибудь десять лет назад девелоперы заказывали новые форматы, направленные на нишевый спрос, чтобы отстроиться от конкурентов. Сейчас они просят новые форматы архитектуры, кварталов и поселков, чтобы удержаться на рынке. Возникла необходимость в методах, гарантирующих адресный индивидуализированный формат.

Какими методами можно понять эти новые потребности?

Один из них, типоукладный метод (An uklad method), и без локдауна давал ясную картину скрытого спроса. Если знаешь, какие уклады живут на территории или рядом, то знаешь точно, какую недвижимость они купят.

Речь не о количестве комнат или кладовых, а о принципиально новых функциях в жилье или новых функциях в офисном здании и торговом центре. Границы между типологиями недвижимости стираются: жильё уже не совсем жилье, а еще и немножко офис или культурный центр. Меняется и типология застройки: городской квартал как бы и не городского, а загородного формата, а загородный поселок по плотности сервисов, наоборот, приближается к городскому. Примеры из практики. В 2007 году создается новый формат поселка, -- ни городского, ни загородного формата, а между городским и загородным. Получившийся формат Rural apartments вобрал в себя экономические выгоды многоквартирного дома и комфорт загородной жизни. Так появились встроенные таунхаусы на земле и на крыше, квартиры с террасами на рельефе -- формат, нацеленный на запросы менеджеров среднего звена, строящих свою карьеру на предприятиях, растущих вдоль Новой Риги:  плотность застройки и сервисов городская, а образ жизни загородный. Формат жилого дома Со-living-villa-club для Калининградского проекта появился в 2008 году на растяжке форматов культурного центра и апартаментов, ориентированных на экспатские уклады Восточной Европы, оперирующие в Калининграде.  Городские кварталы, типологически стремящиеся стать районами, появились в одном из последних проектов для нового центра Новосибирска, чтобы создать инфраструктуру для предпринимательских укладов и одновременно обеспечить высокий спрос на коммерческую недвижимость.

Каков рецепт создания новых индивидуализированных форматов недвижимости?

Лайфхак для формирования таргетных форматов недвижимости прост. Если представить двумерную шкалу, на концах которой находятся разные типологии (скажем, офис-жилье), то смещение движка дает практически бесконечное разнообразие форматов недвижимости для каждой группы укладов. Трехмерная шкала дает точный таргет на каждый индивидуальный запрос в парадигме «жилье-деятельность-досуг», а типоукладный метод определяет – в какой локации на какие уклады таргетировать форматы.