В ближайшие десять лет проекты комплексного развития территорий останутся ключевыми для строительной отрасли и смежных рынков. Эксперты «СтроимПросто» продолжают обсуждать, почему далеко не все заявленные как КРТ проекты можно на выходе таковыми считать, и почему битва между лучшими происходит уже сегодня.
К концу 2023 года в Москве число проектов КРТ оценивалось в 188 суммарной площадью порядка 2,45 тыс. га, подсчитывает Владимир Щекин, основатель Группы Родина. Сюда входят проекты разных стадий строительной готовности: не только жилая застройка и реновация, но и общественно-социальные объекты, а также производство. Мэр Москвы Сергей Собянин оценивал объёмы после реализации КРТ свыше, чем в 13 млн кв. м недвижимости; будет, кроме того, создано более 137 тыс. рабочих мест. Новые пространства с развитой инфраструктурой, по его словам, появятся в 42 районах в 11 округах Москвы.
При этом свыше 2,1 млн кв. м отводится под высокотехнологичные производства и более 3,9 млн кв. м – под общественно-деловые и социальные объекты (детские сады на 5 тыс. воспитанников, школы общей вместимостью более 10,2 тыс. учеников, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы, бизнес-центры, парки и скверы). Кроме того, будет построено свыше 7 млн кв. м жилья, в том числе не менее 2,6 млн для участников московской программы реновации. Общий объем инвестиций по этим проектам может составить 4,1 трлн рублей.
«С учетом ограниченности территорий внутри городов, перспективы развития механизмов КРТ связаны с адаптацией под редевелопмент и специализацией для эффективного использования имеющихся участков, - подчёркивает Дмитрий Павлов директор по маркетингу компании BM Group. - Реновация городских территорий и внутригородских пространств становится все более актуальной и важной задачей для обеспечения качественной среды и улучшения качества жизни. Новые технологии и сценарии жизни позволяют создавать компактные и качественные жилые пространства, отвечающие современным запросам жителей и городской среды».
КРТ обладают мультипликативным эффектом: они реализуются на территориях с богатым промышленным наследием, и в одинаковой степени глубоко и качественно влияют и на агломерацию в целом, и на жизнь конкретного человека, убеждён Владимир Щекин.
В широком смысле КРТ-проекты могут и де-факто должны оказывать влияние на достижение национальных целей, поскольку именно комплексный характер масштабной застройки создает среду обитания для большого количества людей и ревитализирует пространство для жизни жителей существующего жилого фонда.
Жанна Махова, директор по продукту MR Group, поддерживает: КРТ кардинально изменяют уровень и качество городской среды и переформатируют городскую ткань. «Преображение облика города, создание комфортных, функциональных и эстетически привлекательных общественных пространств становятся визитной карточкой успешно реализованных проектов КРТ, - перечисляет она. – Здесь, конечно, нужно понимать, что речь идёт не просто о возведении новых зданий, а о формировании целостной и гармоничной экосистемы, где учтены интересы жителей, бизнеса и окружающей среды. КРТ способны вдохнуть новую жизнь в заброшенные промышленные зоны, превратив их в современные и динамичные районы с развитой инфраструктурой. Заброшенные фабрики превращаются в креативные кластеры, на месте пустырей возникают зеленые парки, а обветшалые здания обретают вторую жизнь благодаря программе реновации».
Владимир Щекин повторяет: механизм КРТ, как никакой другой, позволяет учитывать мнение всех заинтересованных сторон. Это и органы власти, и жители локации или сносимых на земельном участке строений.
Доверительные отношения с жителями позволяют снизить риск общественного недовольства, соглашается Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management.
«Для привлечения инвесторов же важно демонстрировать гибкость и адаптивность проектов, способность учитывать изменения в рыночной конъюнктуре и потребностях населения – все эти факторы повышают инвестиционную привлекательность проекта, - продолжает г-н Волох. - Создание партнерств между государственными и частными структурами (Public-Private Partnerships) для финансирования и реализации проектов КРТ может значительно повысить эффективность реализации и управления.
Однако в результате процесс выхода на девелоперский проект значительно удлиняется. Такая ситуация создает серьезные барьеры для начинающих девелоперов и небольших компаний, которые не обладают достаточным капиталом для долгосрочных вложений. Они не могут позволить себе ждать, пока площадка будет готова к застройке. Это приводит к тому, что рынок становится более закрытым для новых игроков, что способствует росту доли крупных региональных и федеральных участников рынка в общем строительном секторе. К таким компаниям можно отнести «ПИК», «Донстрой», «Инград», MR Group, «Самолет», «А101», «Дом.рф», КБ «Стрелка», «Гранель», «ФСК» и другие».
Многим девелоперам нравится работать над КРТ проектами, в том числе, потому, что инженерная подготовка таких районов, а также дорожная сеть и все необходимые согласования по коммуникациям и снабжению ресурсов находятся под отдельным контролем городских властей, соглашается Марина Толстошеева эксперт в области управления недвижимостью и развития бизнеса. «Большая часть вопросов с инфраструктурой бывает решена уже на этапе котлована, - поясняет г-жа Толстошеева. - При этом за решением стоит правильный подход по планированию будущей территории, позволяющий минимизировать возможные ошибки и переделки. Застройщикам остается сосредоточиться на основном профиле деятельности, а именно – качественном строительстве необходимых объектов».
В последнее время, кроме того, изменилось рассмотрение и согласование ППТ (проектов планировки территории), добавляет Анастасия Остапенкова, коммерческий директор Генпро. «Задолго до стадии котлована город смотрит на развитие территории более комплексно, так что проектирование ведется довольно детально ещё на стадии принятия решения – что будет на данном участке, - поясняет она. - Лично я считаю, что это прекрасная политика, которая позволяет оценить, продумать и спланировать территорию «в масштабе». Я убеждена и в том, что вклад архитекторов в подобный проект наиболее значительный, ведь именно они организовывают пространство для жителей, обеспечивают комфортное состояние “без перегруза” и без лишнего времени на дорогу».
Реинтеграция земель и органичное встраивание бывших промышленных анклавов в каркас мегаполиса изменяет городскую ткань в режиме реального времени, соглашается Георгий Тюгаев, глава архитектурного бюро HADAA.
«"Серые пятна" на карте постепенно превращаются в полноценные точки деловой, социальной и рекреационной активности, части общей среды, - перечисляет г-н Тюгаев. - Без подобного подхода невозможно соединить территории в общую сеть, а достижение эффекта бесшовности остаётся как раз одной из основных целей функциональной работы архитекторов и урбанистов.
И хотя КРТ и базируется на общих принципах, но, с точки зрения архитектурного облика каждый проект уникален, ведь у него есть свои потребности, задачи, степень автономности экосистемы. Например, если мы в какой-то мере сохраняем промышленную функцию, то требуется проработка особых условий безопасности, маршрутов трафика различных пользователей и одновременно все это должно быть тонко включено в общий контекст».
Одной из основных задач КРТ остаётся изменение качества жизни и притяжение экономически активного населения, добавляет Марина Толстошеева.
«Многие проекты КРТ в своем составе содержат общественные пространства, - напоминает эксперт. - Это позволяет не только синхронизировать по времени различные мероприятия и городские сообщества, встречи, мероприятия, различные массовые активности, но и активнее переходить резидентам в оффлайн-взаимодействие и общение, что ранее могло быть недоступно по причинам удаленности или отсутствия необходимых локаций».
В случае удачной реализации проекты КРТ способствуют существенному укреплению или перезапуску городских сообществ, соглашается Жанна Махова. Помимо этого, КРТ априори привлекают в районы новую аудиторию: молодых специалистов, семьи с детьми. Это способствует развитию инфраструктуры, появлению новых сервисов и образовательно-досуговых предложений. В центре внимания проектов КРТ вообще всё чаще будет находиться человек и его потребности, констатирует г-жа Махова.
Иногда КРТ – настоящий подарок для застройщиков, осознающих, что в интересной для них локации нет свободных площадок, пространств, участков. Залогом же успешной реализации остаётся управление проектами уже на «стадии котлована», уверена Жанна Махова. «Соглашусь с коллегами, что критически важно обеспечить максимальную открытость и публичность всех этапов реализации КРТ, - рассуждает г-жа Махова. – Именно проведение общественных слушаний, консультаций с жителями, учет их мнений и предложений позволят создать решение, отвечающее реальным потребностям горожан.
И напротив – бездумная реализация проектов КРТ, без диалога с жителями, может привести к разрушению сложившихся социальных связей, к конфликту интересов, условно говоря, «старожилов» и «новосёлов». Именно поэтому, при планировании и реализации проектов КРТ критически важно находить баланс между интересами всех участников городского сообщества, сохраняя его уникальность и идентичность».
«Внедрение технологий PropTech для оптимизации процессов планирования, строительства и управления недвижимостью, включая использование цифровых платформ для проектирования, мониторинга и управления объектами, а также включение в проекты экологически устойчивых и «умных» технологий, таких как энергоэффективные здания, системы управления ресурсами, «умные» сети, улучшает качество жизни и делает проекты КРТ более привлекательными для современных инвесторов и потребителей, - подчёркивает Леонид Волох.
Технологические инновации, такие как искусственный интеллект и цифровизация, будут играть всё более значимую роль, оптимизируя процессы планирования, строительства и управления недвижимостью. И, безусловно, проекты комплексного развития территорий будут продолжать эволюционировать в соответствии с изменяющимися потребностями общества. Одним из ключевых направлений в долгосрочной перспективе, я надеюсь, станет акцент на экологию и устойчивое развитие. Внедрение зеленых технологий, энергоэффективных решений и экологически чистых материалов, очевидно, должно стать стандартом для всех новых проектов КРТ».
Евгений Иванов
