В последние десять лет Пресненский район называют новыми Хамовниками: он не просто джентрифицируется, но становится центром филантропического девелопмента и знаковых для истории архитектуры проектов. Собеседники «СтроимПросто» размышляют о прошлом, настоящем и будущем Пресни, и её привлекательности для инвесторов и бизнесов.
«У Пресни есть как узкое, так и более широкое определение, - напоминает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. - Границы муниципального района простираются от участка Москвы-реки между Шелепихой и Филями, и доходят почти до Кремля (захватывая Патриаршие пруды, Большую Никитскую улицу). Но чаще всего всё-таки с ним ассоциируется территория, расположенная за Садовым кольцом и некогда – один из главных индустриальных районов Москвы».
С 1918 по 1921 гг. на Пресне появляется множество предприятий, и найти в начале прошлого века более «рабочий» район было бы очень сложно, соглашается Александр Кукарин, управляющий партнер брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO. Пресня была и местом основных революционных боев, что, в свою очередь, при «новой власти», позволило получить и десятилетиями сохранять статус очень уважаемого, легендарного района. «При этом, на протяжении всего XX века это было место, где жили рабочие, занятые на местных фабриках», - напоминает г-н Кукарин.
Ещё в конце XIX века одной из доминант Пресненского района стал зоопарк, площадь которого сегодня составляет почти 22 га, напоминает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». В 1928 году был построен Московский планетарий, один из самых первых и крупных в мире, добавляет Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+». «Яйцевидный бетонный купол диаметром 25 метров и толщиной всего 8 – 12 сантиметров накрывает зал, изначально рассчитанный на 1400 зрителей, - указывает Ольга Благовещенская, президент МBA-программы МФТИ МИУУ Международного института урбанистики и управления. - Сейчас Большой звездный зал вмещает 350 человек. Вход и лестница, выступающие за пределы цилиндров нижних этажей, подчеркивают формы здания. Ещё один знаковый для района проект тех лет, вошедший в мировые учебники истории архитектуры - дом Наркомфина». А, например, знаменитая высотка на Кудринской набережной предназначалась для проживания авиаторов, сообщает Руслан Сырцов.
«Конечно, район начал меняться уже после Декабрьского вооруженного восстания в 1905 году, но массово – со сносом деревянного жилья в конце 1950-х годов, – рассказывает Денис Ромодин. – И если в самом начале это были пятиэтажные дома типовых московских серий, то с 1970-х тут уже все жилые новостройки – дома улучшенной планировки и так называемое номенклатурное жилье. Их выделяет желтый лицевой кирпич. Возведение здания СЭВ, а в дальнейшем – появление Дома правительства РСФСР (т.н. Белого дома) и Центра международной торговли с Экспоцентром существенно изменили развитие этого района, предопределив его ревитализацию и конец промышленной Пресни. Второй этап – закрытие старых предприятий в 2000-2010-х годах и их снос или частичное сохранение промышленного наследия конца XIX - начала XX вв., в которое интегрируется новое строительство».
Однако процесс деиндустриализации здесь начался позже, чем в тех же Хамовниках, где почти все промышленные территории были превращены в жилые или офисные комплексы уже к середине 2010-х, добавляет Елена Лапшина. В Пресненском в первое десятилетие XXI века были затронуты лишь несколько производственных площадок (в том числе, квартал, на месте которого сейчас достраивается Москва-Сити).
Часть исторического наследия всё-таки удаётся здесь сохранить, говорит Александр Кукарин. Например, Трёхгорную мануфактуру. Старые здания старейшей московской фабрики были реконструированы, и теперь в них располагаются магазины, рестораны, офисы, отели и другие современные пространства, перечисляет Любовь Шиптур, руководитель проектного офиса ADG group. «Да, в девяностые, когда 70% предприятий обанкротилось, район начал приходить в запустение, - вспоминает Александр Кукарин. - Новым драйвером развития стало решение разместить на Краснопресненской набережной деловой центр «Москва-Сити». Строительство такого крупного проекта неизбежно повлекло за собой необходимость в появлении жилых комплексов премиального уровня, где собственники и резиденты кластера могли бы проживать в шаговой доступности от офисов. С этого момента в районе и начинается масштабный редевелопмент территорий».
В период конверсии и ликвидации старых предприятий статус района кардинально изменился, соглашается Руслан Сырцов: он начинает рассматриваться, прежде всего, как престижная локация с обилием достопримечательностей и хорошей транспортной доступностью.
«Но я бы вообще не называл Пресню новыми Хамовниками, они развивались одновременно, и Пресня в современном понимании стала элитарной раньше – именно здесь в 1990-е годы стало появляться первое современное элитное жилье»парирует Денис Ромодин
Сейчас по уровню эклектичности район, очевидно, превосходит Хамовники, в то же время, не уступая по качеству инфраструктуры и благоустройства: старинные усадьбы, памятники конструктивизма, сталинский ампир и современные проекты, включая всё тот же главный деловой кластер России «Москва-Сити», перечисляет Руслан Сырцов. «Строительство каждого небоскреба становится событием, - указывает он. - Первоначально планировалось, что высотки будут объединены единой концепцией, но уже в начале 2000-х гг. от этого амбициозного замысла отказались. Тем не менее, независимые проекты разных девелоперов формируют гармоничный, устремленный ввысь ансамбль».
Александр Кукарин называет «Москву-Сити» «визитной карточкой столицы, наравне с Большим театром и Кремлем».
«Что касается жилья и многофункциональных проектов, то, например, Red Side был, можно сказать, пионером этого района и строился в то время, когда вокруг была сплошная промзона, - указывает Александр Кукарин. - Тем не менее, те, кто в него поверил, сейчас в огромном плюсе. Район изменился, сам объект оброс всей необходимой инфраструктурой, а за квартирами на «вторичке» в этом жилом комплексе выстраиваются очереди». «Девелопер оставил большую часть построек бывшего лакокрасочного завода, включая кирпичные трубы, создав синтез реконструированных и модных современных зданий, - соглашается Руслан Сырцов. – В итоге проект назван социокультурным кластером, поскольку помимо жилья, включает офисы и общественные пространства».
В «Метриум» успешным примером интеграции памятника архитектуры в новую застройку называют культурно-образовательный центр «Зотов». «MR Group сохранила главное здание завода — шедевр конструктивизма, от которого, словно лучи, теперь расходятся три 44-этажные башни, - считает Руслан Сырцов. – Новое арт-пространство быстро привлекло внимание москвичей благодаря нестандартной культурной повестке. «Зотов» — не обычный музей, а инновационный культурный центр, посвященный исследованию теории и практики конструктивизма».
Александр Стариков называет «Зотов» одним из лучших примеров филантропического девелопмента.
В последние годы Пресненский район развивается в соответствии с концепцией пятнадцатиминутного города, когда все основные объекты находятся на расстоянии 15-минутной прогулки пешком, на велосипеде или самокате, подчёркивает Любовь Шиптур. «Такой подход помогает делать город комфортным для всех, - поясняет она. – Поэтому, помимо жилых зданий на Пресне появляется много мест, которые дают возможность местным жителям интересно проводить время, и получать новые впечатления и опыт, не тратя много времени на дорогу».
При этом, Пресня остаётся одним из самых контрастных районов Москвы, в котором кварталы премиальной недвижимости соседствуют с «хрущёвками», констатирует Александр Кукарин. «Стремительный рост стоимости квадратного метра и престижности локации замедляет переезд собственников старого фонда в другие районы, - поясняет он. – Возможно, это и останется фишкой района на долгие годы, но в итоге старые дома будут снесены, так как проект КРТ предусматривает масштабное преобразование района».
Даже пять лет назад стоимость недвижимости в Пресненском районе была существенно выше, чем в соседних, вспоминает Марина Толстошеева. «Если сравнивать те же Хамовники и Пресненский районы за последние три года, то объем предложения вторичной городской недвижимости в каждом из них заметно сократился (на 30% и 18% соответственно), а цена квадратного метра выросла (на 22% и 27% соответственно), - сообщает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК МИЭЛЬ. - Если все-таки в качестве метрик популярности ориентироваться на объем предложения и цену квадратного метра в абсолютных значениях, то район Хамовники был и остается более дорогим и востребованным у покупателей вторичного жилья».
Развитие деловой активности района привело к масштабной реконструкции всей транспортной сети, подчёркивает Марина Толстошеева. Уникальность района ещё и в том, что, помимо наземного транспорта и метро, здесь организованы пересадочные станции трех московских центральных диаметров и Московского центрального кольца, а также станции электрического речного трамвая. Сюда же приходит одна из последних магистралей, открытых в городе – проспект Багратиона.
Пресня — одна из самых привлекательных для жизни и инвестиций локаций в Москве, соглашается Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Пресненская недвижимость остаётся очень интересным вариантом для инвестирования: стоимость новых объектов каждый год возрастает на 7-10%, поддерживает Ольга Благовещенская. По числу лотов в активной реализации район занимает первое место в ЦАО, уточняют в Циан. Кроме того, здесь сосредоточено около четверти всех лотов ЖК “премиум” и “де-люкс” классов (~почти 900 квартир и апартаментов). Средняя цена квадратного метра в новостройках “премиум” и “де-люкс” классов в Пресненском районе составляет 816 тыс. рублей, в среднем по Москве в этих же сегментах - 960 тыс. рублей.
С 2015 года именно Пресненский район лидирует и по числу сделок в премиальном сегменте. В 2023-м 20% всех сделок с ЖК “премиум” и “де-люкс” классов были заключены здесь (~530 шт.), в отдельные годы доля превышала 30% (в 2015-2017 гг. и в 2019 г.). В ЦАО в 2023 г. на Пресню приходилось около половины всех сделок с высокобюджетным жильем (для сравнения, на Хамовники - 30%). «При всём разнообразии уже построенных объектов, район продолжает застраиваться крупнейшими девелоперами Москвы: Sminex-Интеко, Донстрой, MR Group, Capital, «Киевская площадь», - резюмирует Изабелла Гоглидзе, лидер практики Kontakt InterSearch Russia. - Продолжают осваиваться площадки не только под жилую недвижимость. В ближайшее время на территории бывшего Пресненского машиностроительного завода будет возводиться и проект инновационного центра с офисами».
Евгений Иванов
