Вывод на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности нового функционала для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет, в том числе с одновременной государственной регистрацией прав, даст возможность отслеживать статус рассмотрения заявлений в режиме онлайн, и призван в целом максимально упростить жизнь участников процессов. В июле ведущие эксперты рынка продолжают рассуждать о правовых аспектах и влиянии нововведения на строительную и смежные отрасли.
Согласно ФЗ от 13.07.2018 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон о регистрации недвижимости) правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сегодня составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указанный Федеральный закон, а также другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, перечисляет Марианна Меликсетян, ведущий юрист Land Law Firm.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения по кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость, является Закон о регистрации недвижимости. Кроме того, в части кадастрового учета применяются положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Отдельные вопросы кадастрового учета и регистрации прав предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Постановлениями Правительства и приказами Росреестра, в свою очередь, регламентируются уже вопросы самого порядка регистрации и административных процедур, а также утверждаются статус и полномочия государственных органов в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
Главным же ведомством в кадастровом учете и регистрации прав остаётся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В соответствии с Законом о регистрации недвижимости к полномочиям Росреестра относится ведение ЕГРН, государственный кадастровый учет недвижимого имущества (то есть постановка объектов на кадастровый учет), государственная регистрация прав на недвижимое имущество, регистрация сделок с недвижимостью.
Кроме того, Росреестр осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН). Отдельные полномочия переданы и недавно созданной (с 01.08.2022 года) Публично-правовой компании «Роскадастр» (ППК «Роскадастр»), которая объединила АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» и ФГБУ «ФКП Росреестра».
К остальным полномочиям ППК «Роскадастр» относятся: кадастровый учет границ и ведение реестра границ, обеспечение информационного взаимодействия Росреестра с кадастровыми инженерами, создание и обеспечение деятельности ФГИС ЕГРН, цифровизация реестровых дел, открытых до 01.01.2017, а также ведение и хранение реестровых дел, открытых после 01.01.2017, информационное обслуживание заинтересованных лиц посредством информационно-телекоммуникационной сети интернет, а также ведению кадастровых карт.
Не будем усложнять
Сейчас сложности есть для всех участников процесса, считает Никита Поляков, юридическая компания «Деловой дом», руководитель практики «Недвижимость и строительство».
В свою очередь, Константин Бойцов, советник, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, среди сложностей выделяет практику приостановлений/отказов в государственной регистрации недвижимости. «По нашим наблюдениям, наиболее часто случаи отказов Россреестра встречаются при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства (ОНС) и на вновь созданные объекты недвижимости, – делится г-н Бойцов. – Как правило, такие отказы мотивированы замечаниями к техническим планам ОНС, а также противоречиями в представленных заявителем и полученных органами Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия документами».
В действительности же большая часть таких замечаний может не иметь никакого юридического значения для целей процедуры государственной регистрации прав. Так, например, в одном из случаев заявителю отказали в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по причине того, что в заключении кадастрового инженера было указано: на момент проведения им осмотра объекта строительные работы на нем не велись, в то время как органом государственного строительного надзора в ответ на запрос Росреестра сообщалось, что, по их сведениям, на момент составления ответа на объекте ведутся строительно-монтажные работы.
Приостановления и отказы в государственной регистрации могут иметь существенные финансовые последствия для заявителя, приводящие к задержке или срыву реализации и строительства объектов недвижимости, существенным убыткам, кассовым разрывам и иным негативным последствиям для бизнеса вплоть до временного приостановления основной финансово-хозяйственной деятельности.
Электронный пир
Отдельно стоит сказать о проблемах в сегменте, связанных с использованием цифровых и электронных ресурсов, добавляет Марианна Меликсетян. «Несмотря на то, что Россия является лидером в Европе по степени цифровизации ресурсов, систем и услуг в сфере учета недвижимости и регистрации прав, зачастую возникают большие сложности с использованием электронных сервисов, – отмечает эксперт. – Например, в прошлом году порядка месяца были недоступны базы Росреестра для запроса сведений из ЕГРН, в начале этого года очень долгое время официальный ресурс «Публичная кадастровая карта» не был доступен, приходилось пользоваться непроверенными копиями на сторонних сайтах, не полагаясь на актуальность информации. Очень много перебоев в работе наблюдалось и в мае в связи с переходом на российские сертификаты безопасности».
Всё это, по словам г-жи Меликсетян, может быть очень критичным, ведь ЕГРН представляет из себя не только реестр информации об объекте, в нем содержатся персональные данные (даже если такие данные скрываются сейчас в общедоступных выписках, такие сведения все равно содержатся в реестровых делах). Органам и организациям, на которые возложена функция по обеспечению работы информационных ресурсов ЕГРН, приходится постоянно следить за надежностью всех систем и ресурсов, а также обеспечивать адекватное техническое оснащение; особенно сейчас, когда есть ограничения с поставками иностранного электронного оборудования, серверов.
Виталий Можаровский, партнер ALUMNI Partners:
Основные вопросы и сложности возникают, прежде всего, при применении нового порядка регистрации права собственности на построенные объекты в соответствии с Федеральным законом 6 декабря 2021 г. №408-ФЗ, который вступил в силу с 1 сентября 2022 г. Этот закон, по сути, объединил для застройщиков три процедуры – ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, его государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права. И, поскольку это новый порядок, при его применении, естественно, возникают сложности практического плана. Часть таких вопросов была зафиксирована Росреестром в письме от 14 ноября 2022 г. №14-9961-ТГ/22, однако некоторые по-прежнему актуальны. Так, например, существуют сложности с подтверждением оплаты государственной пошлины в бумажном виде, с заверением усиленной ЭЦП правоустанавливающих документов, изготовленных в бумажном виде.
Кроме того, застройщики часто сталкиваются со сложностями при отслеживании заявлений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права, ведь подает их государственный орган и часто не информирует застройщика.
Как это обычно бывает, сложности, выявленные в правоприменительной практике, влекут за собой через некоторое время внесение в законодательство соответствующих изменений. Насколько нам известно, пока таких инициатив на глубокой стадии проработки нет.
Что касается нового решения на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности, то это интересная идея, однако нужно принимать во внимание, что ЕЦП ГД – это информационная система, собственником которой является город Москва (Постановление Правительства Москвы от 12.08.2021 N 1257-ПП "О Единой цифровой платформе градостроительной деятельности"). Соответственно, чтобы она заработала и в области учетно-регистрационных процедур, потребуется наладить межведомственное взаимодействие с Управлением Росреестра по Москве, создать механизмы обмена информацией с ФГИС ЕГРН. Если это удастся, то да, это нововведение жизнь застройщиков облегчит.
У края платформы
В этом году планируется вывод нового функционала на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД) для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет и (или) одновременной государственной регистрацией прав. Предполагается, что решение даст застройщикам возможность отслеживать статус рассмотрения заявлений в режиме онлайн, а уведомления о статусе рассмотрения будет приходить в личный кабинет на mos.ru. «О создании единой цифровой платформы, например, в Москве начали говорить уже давно, еще в 2020-2021 годах, – вспоминает Марианна Меликсетян. – В августе 2021 года решение о создании ЕЦП ГД было принято Постановлением Правительства Москвы от 12.08.2021 № 1257-ПП «О Единой цифровой платформе градостроительной деятельности». Как заявляет Правительство, в рамках системы предполагается внедрение цифровых паспортов объектов строительства, включающих сведения о технико-экономических показателях и документации, графики строительства с указанием основных этапов, данные с умной строительной площадки, видеозаписи и фотоматериалы. Насколько известно, уже сейчас на «Госуслугах» появился раздел «Цифровое строительство» (есть в Пермском крае, Москве, Московской области и других регионах)».
Кроме того, услуги, связанные со строительством объектов недвижимости, можно посмотреть на сайте mos.ru в каталоге услуг в разделе «Строительство, реконструкция и ремонт». Очевидно, что все эти сервисы направлены на достижение как можно большей прозрачности при оказании услуг и сокращение мероприятий и этапов для самих заявителей, подчёркивает эксперт.
Всё большие акценты делаются на межведомственное взаимодействие и обмен информацией. «Но надо будет понять, насколько такие сервисы все же упростят жизнь заявителем, не получится ли так, что, внедрив что-то новое и незнакомое, мы потеряем что-то уже хорошо понятное, хоть и с несовершенствами, – уточняет г-жа Меликсетян. – Необходимо будет так же по набору информации, включенному в такой цифровой паспорт объекта, удостовериться, что сервис содержит всю необходимую по объекту информацию и необходимость проверять другие сервисы отсутствует. Это очень важно при проведении due diligence и решении вопроса о покупке объекта, а также в вопросах уже на этапе освоения площадки, когда в выдаче каких-нибудь разрешений может быть отказано именно по причине наличия ограничений, о которых заявитель должен был знать в силу должной осмотрительности».
Платформа более всего направлена на упрощение получения разрешительной документации для застройщиков, ускорения согласования проектов и последующей сдачи проектов, соглашается Никита Поляков.
Марианна Меликсетян поддерживает: сложности, если и будут, то, скорее всего, – с освоением системы. Как правило, параллельно с внедрением электронного сервиса госорганы сокращают штат сотрудников, который обеспечивает оказание соответствующей услуги, поясняет она. Вопросы же взаимодействия с пользователями электронного портала госуслуг зачастую в таких случаях ложатся на плечи сотрудников колл-центра, которые снабжены лишь общими инструкциями и руководствами, зачастую не знакомы с тонкостями и сложностями запроса правообладателя, ведь на практике могут возникать совершенно нетривиальные вопросы. Кроме того, подобные сервисы зачастую являются негибкими в наборе случаев и ситуаций, когда может понадобится госуслуга или сервис. Очень часто бывает так, что получить очно, обращением в госорган услугу уже невозможно, а предоставление услуги электронно еще не предусмотрено, констатирует г-жа Меликсетян.
Закон и основания
По словам Никиты Полякова, совершенствование законодательства необходимо, во-первых, в вопросах взаимодействия заявителей с Росреестром. «Во-вторых, необходимо обеспечить возможность воздействия на решение регистратора через вышестоящее должностное лицо, – продолжает г-н Поляков. – В-третьих, необходимо подробнее и конкретнее прописать основания для отказа в регистрационных действиях или приостановке, это исключит различную интерпретацию регистратором».
Марианна Меликсетян считает, что в целом законодательство в сфере кадастрового учета и регистрации прав развивается и так достаточно динамично развивается; законодатель идет по пути упрощения процедуры, уменьшения этапов для заявителей. «Да, всё больший упор делается на межведомственное взаимодействие между госорганами, – соглашается она с другими собеседниками «Строим просто». – Например, уже сейчас в отдельных случаях достаточно оплатить госпошлину и поставить необходимую галочку о регистрации права в заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, чтобы затем права на здание были зарегистрированы без обращения в Росреестр напрямую, а посредством межведомственного взаимодействия».
Кроме того, создается все больше электронных ресурсов со сводной градостроительной информацией, что позволяет еще на этапе проверки установить возможные ограничения для использования участка или объектов недвижимости в соответствии с интересами клиента. Очень важно, чтобы все эти электронные ресурсы внедрялись и развивались на основе соответствующей нормативной базы, предусматривающей ответственность госорганов за достоверность размещенной в них информации.
Сегодня на рассмотрении Государственной Думы находятся три законопроекта, предполагающие внесение изменений в закон №218-ФЗ, добавляет Юрий Аксенов, партнёр, Orchards.
- Первый (№200863-8) разработан в целях совершенствования процедуры выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и включения в ЕГРН сведений о них. Кроме того, законопроект допускает возможность кадастрового учета «бесхозяйной» недвижимости по заявлению муниципальных органов без подготовки технического плана, а также наделяет их полномочиями по подаче заявления на проведение регистрационных действий по упрощенной процедуре в случае физической гибели объекта недвижимости вследствие стихийных бедствий или чрезвычайной ситуации – без проведения кадастровых работ и акта обследования.
- Второй (№317135-8) устанавливает особенности кадастрового учета и регистрации прав на «режимные» объекты недвижимости, сведения о которых составляют государственную тайну.
- Третий законопроект (№328226-8) дополняет статью 40 закона №218-ФЗ положением об упрощенном порядке кадастрового учета и регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства (ОНС), включенных в федеральный или региональный реестр ОНС.
Совершенствование правового регулирования процедуры кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость направлено на максимальную актуализацию содержащихся в ЕГРН сведений и упрощение административного порядка внесения этих сведений, в том числе с использованием инструментов автоматизации и цифровизации, резюмирует Юрий Аксенов. На федеральном уровне эксперт отмечает постоянное развитие и наполнение электронных сервисов Росреестра, а в градостроительной сфере города Москвы – Единую цифровую платформу градостроительной деятельности (ЕЦП ГД), консолидирующую ключевые административные функции и государственные услуги в сфере строительства. Активное внедрение же цифровых технологий упрощает обмен документами, ускоряет прохождение административных процедур и, как следствие, экономит время и ресурсы всем участникам процессов.
Евгений Иванов
