Строительство – многомерный процесс, результат которого виден всем жителям города. В нем задействовано множество участников: инвесторы, строители, маркетологи, архитекторы и проектировщики – все они вносят свой вклад в возведение здания. А еще – кадастровые инженеры, ведь практически все операции с недвижимостью требуют их участия. Мы поговорили с действующим кадастровым инженером и генеральным директором компании «Кор» Еленой Кораблиной об особенностях ведения кадастровой деятельности.
Елена, вы – действующий кадастровый инженер с 2015 года и работаете на рынке уже 10 лет. Расскажите, как все начиналось?
Технические планы для ввода объектов в эксплуатацию требуются уже больше 10 лет, с марта 2013 года. Свой первый технический план для ввода (это была стилобатная часть одной из башен в Сити) я, как специалист, сделала как раз в то время.
Тогда для Мосгосстройнадзора это был довольно формальный процесс. Достаточно было подшить техплан в дело с описью. А настоящая проверка технического плана происходила уже после ввода в эксплуатацию, в кадастровой палате. Кадастровая палата и осуществляла постановку объекта на кадастровый учет.
Что изменилось за это время?
За 10 лет процедура постановки на кадастровый учет претерпела радикальные изменения: теперь заявителем должен выступать не застройщик, а Мосгосстройнадзор. Форма технического плана за это время только официально менялась два раза, а еще было множество изменений в Градостроительном кодексе и федеральных законах, и десятки разъяснительных писем.
Поэтому процедура подготовки технического плана и постановки на кадастровый учет сейчас и несколько лет назад - это два совершенно разных процесса.
На наш взгляд, до 2020-2021 годов требуемая степень детализации проработки документов непрерывно увеличивалась, и только изменения в федеральном законодательстве в течение 2021 года, ограничивающие пределы правовой экспертизы государственного регистратора по поданным документам, остановили процесс непрерывного усложнения.
Сколько времени занимает процесс подготовки технического плана?
Сказать, сколько времени занимает весь процесс подготовки технического плана и кадастрового учета, сложно.
На наш взгляд, на сроки влияют два основных фактора:
- Время на геодезические работы, обмеры помещений и подготовку технических планов. Оно зависит от строительной готовности объекта и навыков сотрудников кадастровых компаний.
- Качество исходно-разрешительной документации. Например, насколько проектная документация соответствует факту, внесены ли все изменения проекта и заключений экспертизы в разрешение на строительство, соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка в ЕГРН сведениям в ГПЗУ.Эта составляющая зависит о того, насколько внимательно застройщик следит за своей документацией, ну и от того, обращает ли кадастровый инженер на это внимание заказчика.
Мы расцениваем влияние этих параметров на сроки как 30% для первого, и 70% для второго. Причем чем реже застройщик сталкивается с процедурой кадастрового учета, тем больше проблем из второй составляющей.
К сожалению, застройщики часто серьезно не относятся к документации, говоря, что «нельзя построить ровно как в проекте» или «вы придираетесь», и забывают, что при кадастровом учете их проверяют специалисты Росреестра с высшим юридическим образованием, которые не выходят на объект, и для которых качество документации превыше всего.
Стала ли жизнь кадастрового инженера проще в связи с процессуальными изменениями? И что на это повлияло?
Да, с точки зрения кадастрового инженера последние два года - это первый за десять лет период, когда технический план для ввода объектов в эксплуатацию стало делать проще, а не сложнее. И вот почему:
- В законе о регистрации и Градостроительном кодексе официально прописали, что площадь зданий и сооружений, протяженность линейных объектов может отличаться от проектных значений. Сейчас установлен допуск в 5%. Теперь не нужно либо корректировать проектную документацию под фактические значения, либо подгонять фактические результаты под проект, а раньше нужно было делать это даже при разнице в несколько метров для объектов площадью в сотни тысяч метров.
- Законом о регистрации и приказом о форме технического плана стало разрешено не включать в состав технического плана проектную документацию. Теперь государственный регистратор не проверяет ее на соответствие Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, а раньше практически всегда на этом этапе всплывали какие-то недочеты.
- Упомянутые выше ограничения пределов правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором. Например, теперь планы этажей в техническом плане не должны идеально соответствовать проектной документации, а значит, микрорасхождения, когда, например, дверь по факту перенесена на 20 см, теперь не считаются основаниями для приостановления.
Какие сложности чаще встречаются в вашей работе?
Существуют риски, связанные с кадастровым учетом. Например, застройщик несколько месяцев не может ввести в эксплуатацию уже построенный объект из-за того, что к техническому плану у Росреестра будут замечания.
Причины возможных замечаний мы бы разделили на технические, связанные именно с работой кадастрового инженера, и замечания из-за расхождения сведений в техническом плане с исходно-разрешительной документацией.
- Технические в нашей практике не так критичны. Во-первых, нормальный кадастровый инженер следит и за изменениями законодательства, и за практическими требованиями Росреестра к документам, стремится им соответствовать. Во-вторых, даже если инженер допустил ошибку, он может оперативно и самостоятельно ее исправить.
- Замечания из-за исходных документов хуже, потому что иногда они требуют изменение всей цепочки документов: корректировку проектной документации, получение нового заключения экспертизы, внесение изменений в разрешение на строительство.
Например, иногда в проектной документации на реконструкцию указаны не все виды выполненных работ или площади в проекте рассчитаны по сумме комнат, а не по требованиям действующего законодательства, или вид разрешенного использования земельного участка в ЕГРН указан как «эксплуатация чего-нибудь», а не по действующему классификатору. Исправление таких замечаний занимает недели и месяцы. Все это время уже построенный объект стоит и никак не используется.
Еще из распространенного: сейчас в проектной документации площадь объекта нужно считать по СП, а при кадастровом учете по приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393. А если на объект потом еще и выходит БТИ, то они считают площадь по «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
Есть постоянная путаница с балконами и лоджиями: в жилых зданиях они не включаются в площадь помещения, но включаются с понижающими коэффициентами в площадь по ДДУ, в нежилых зданиях - включаются в общую площадь помещения без понижающих коэффициентов.
Сейчас с этим сложно разобраться не только обывателю или представителю застройщика, но и инженерам-проектировщикам.
Какие изменения в законодательном плане помогут участникам рынка?
С нашей точки зрения, нужно увязать законодательство в сфере градостроительной деятельности, кадастрового учета и технической инвентаризации. В идеале сделать так, чтобы все органы власти обращали внимание на одни и те же моменты, имели единую картину происходящего. Тогда, например, мы бы регулярно не оказывались в ситуации, когда Мосгосстройнадзор устраивают все документы застройщика, а Росреестр - категорически нет.
Появление функции уведомлений о статусе рассмотрения заявки на регистрацию прав собственности и кадастровый учет в личном кабинете застройщика на mos.ru или в других системах также облегчит жизнь застройщика.
