В сложившейся сегодня на рынке ситуации девелоперы вынуждены активно применять различные так называемые «альтернативные» механизмы продаж. Так, например, доля рассрочек в структуре продаж застройщиков уже в августе выросла втрое и составила 35%. Совместно с банками девелоперы внедряют всё новые ипотечные инструменты. Всё это происходит на фоне роста ключевой ставки, которая сделала коммерческую ипотеку практически неподъемной для большинства россиян.
Продажи встанут?
В конце сентября на мероприятии Клуба недвижимости «Движение» «Конверсия в продажах девелопера. Бенчмарки. Как с ней работать в текущих условиях» эксперты обсудили резкое снижение конверсии продаж, которое и заставляет застройщиков разрабатывать всё новые альтернативные ипотечные инструменты.
«Еще в прошлом году конверсия из обращения в целевой лид была 60–70%, на сегодня этот показатель упал до 30%. Конверсия из лида в договор при сделках в Москве снизилась с 12% до 7%, в регионах же этот показатель упал до 3%», — прокомментировал коммерческий директор агентства «Этажи Девелопмент» Александр Дмитриев.
На этом фоне Центробанк заявляет о своей обеспокоенности появлением непрозрачных схем, которые ведут к удорожанию конечной стоимости жилья. Регулятор уже представил рынку стандарт защиты ипотечных заёмщиков, утвержденный комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, который станет обязательным с 1 января 2025 года. Как данный стандарт повлияет на уровень продаж и какие механизмы ипотечного кредитования станут невозможны в следующем году, мы спросили у экспертов рынка недвижимости.
«Все понимают, что альтернативные механизмы продаж – это временные подпорки, которые должны позволить пережить этап высоких ставок. Когда ключевая ставка начнет снижаться, рассрочка начнет работать в пользу разумных покупателей со взвешенными решениями. Но когда это случится – пока никто точно не знает», — высказался руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
Между тем, с 22 октября Сбербанк повысил ипотечные ставки сразу на 3 п.п. Теперь минимальная ставка на вторичное жилье составит 24,6%, на первичное — 24,9%. Очевидно, что такие условия делают коммерческий ипотечный кредит невыгодным и недоступным инструментом покупки жилья.
«Альтернативные инструменты поддержки были придуманы для того, чтобы в условиях высокой ключевой ставки потребители сохранили свою платежеспособность, — объясняет Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости». — После введения стандарта партнерские программы субсидированного кредитования могут попросту исчезнуть, появится запрет на ипотечное кредитование без первоначального взноса и ипотеку с размещением денег на аккредитив на длительный срок, а также запрет ипотек с кешбэком, траншевых и субсидированных программ. Все это, безусловно, скажется на спросе. При этом больше всего нововведение затронет сегменты, в которых львиную долю недвижимости покупают с помощью ипотеки, а это, как известно, стандарт и комфорт-классы».
Если все эти банковские продукты будут закрыты, рынку недвижимости потребуются новые инструменты для поддержания спроса, уверен Алексей Новиков: «И если раньше банки не были заинтересованы в разработке или запуске таких инструментов, то сейчас с принятием стандарта работа в этом направлении, по нашему мнению, сильно ускорится».
Ограничения во благо
Однако не все участники рынка настроены столь пессимистично. «Принятие ипотечного стандарта — это очередная мера Центробанка, направленная на оздоровление рынка жилищного кредитования. Регулятор показывает, что готов жертвовать спросом на недвижимость ради минимизации рисков. К тому же сокращение ипотечной активности будет способствовать подавлению инфляции — главной стратегической задаче, которая сегодня стоит перед ЦБ», — объясняет Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
«Своеобразной "платой" за повышение надежности ипотечного портфеля и защиту домохозяйств от излишне обременительных кредитных обязательств станет подорожание заемных средств. А застройщики, со своей стороны, недосчитаются 7-10% возможной выручки. Им придется разработать линейку альтернативных инструментов по стимулированию покупательского интереса», — заключил эксперт.
По всей видимости, будут активно предлагаться различные программы рассрочки, бонусы у компаний-партнеров (производителей мебели, электроники, декоративного текстиля, строительных и отделочных материалов и т.д.), а также различные акции, основанные на комбинации двух продуктов: квартира+машиноместо, квартира+кладовая, квартира+квартира.
Комментарий эксперта
Комментирует:
Коноваленко Денис
управляющий партнер Prime Life Development
Новый стандарт нацелен на защиту прав заемщиков – сокращению их рисков. Например, он исключит возможность для банков направлять деньги на аккредитивы – вместо эскроу-счетов.
Также нововведения исключат вероятность искусственного завышения стоимости недвижимости – в случае, если кто-то использует такой вариант для получения вознаграждения за снижение рыночной ставки. Более того – в перспективе планируется разработка принципов контроля за соблюдением стандартов работы банков.
«Принятие данного стандарта — давно обсуждаемая и ожидаемая мера на рынке ипотечного кредитования, — считает Ольга Воронцова, коммерческий директор проекта THE FIVE. — Введение стандарта установит единые подходы в формировании банками условий выдачи ипотеки, что должно привести к систематизации рынка и унификации предложений, а также повысить их прозрачность, тем самым поставив всех игроков в равные условия».
Комментарий эксперта
Комментирует:
Новиков Алексей
операционный директор Est-a-Tet
Безусловно, данный стандарт нужен для обеспечения прозрачности ипотечных продуктов, для минимизации рисков заёмщиков. Но хотелось бы начать с того, что все эти схемы возникают только из-за того, что после окончания «Госпрограммы-2020», изменения условий по ряду льготных программ, а также после очередного увеличения ключевой ставки, клиенту стало практически невозможно взять ипотечный кредит на выгодных условиях.
Поэтому и застройщики, и банки пытаются найти инструменты, которые позволят их покупателям снизить ежемесячные платежи, либо взять кредит с меньшим первым взносом.
После вступления ипотечного стандарта в силу станут недоступны такие механизмы покупки жилья как: