Вы никогда не задумывались, почему в нулевые в Москве не строили дома с квартирами меньше 35 квадратных метров? И как это связано с принятыми летом ограничениями на размер малометражных квартир?
Давняя история
Да, никаких малометражек в продукции Мосстройкомплекса в начале века не наблюдалось. Если вспомним планировки таких широкораспространённых серий, как П-44Т, КОПЭ, П-3М, П-111, активно строившихся в нулевых и даже десятых годах нашего века, то увидим, что однокомнатные квартиры там начинались примерно с 36 кв. м, а двухкомнатные – от 50 кв. м. И речи не шло о квартирах, скажем, в 25 или 30 кв. м! Почему же потом эта логика куда-то испарилась?
Как известно, всё развивается по циклам. В недавней законодательной новации мы снова видим ограничение «снизу»: застройщики более не вправе строить дома с однокомнатными квартирами менее 28 кв. м и с двухкомнатными – менее 44 кв. м. Важный нюанс: в эти цифры не включены балконы, лоджии, неотапливаемые кладовые и т. п.
Откуда вообще возникает идея ограничивать нижний предел метража квартир? На что ориентировались, скажем, архитекторы и проектировщики 20-30 лет назад?
Всё дело в пресловутой социальной норме, по которой минимальная жилая площадь квартиры на человека (не путать с общей!) не должна была быть ниже 18 кв. м. Московские власти исходили из того понимания, что есть некий разумный предел комфорта проживания гражданина. Снижение жилой площади ниже этого предела попросту приводило к депрессии обитателя, подавлению его социализации и отказу от желания создавать семью.
Учитывая специфику панельного домостроения, а оно исходило из некой фиксированной сборной ячейки квартиры, всё это вело к тому, что возникало естественное ограничение общей площади квартиры. Скажем, однокомнатная квартира собиралась из двух ячеек по 18 кв. м – одна жилая комната, а вторая – это вспомогательные помещения и кухня. Сложение этих ячеек нам давало минимум в 36 кв. м. Конечно, были небольшие отклонения вследствие специфики серий, в итоге поступавшие на рынок и в социальный фонд квартиры начинались примерно с 35 кв. м.
Как апартаменты спутали все размеры
Всё изменилось с момента появления домов по индивидуальным проектам, строившихся на основе монолитной технологии. Они не были привязаны к сборным ячейкам и позволяли свободно варьировать размеры как комнат, так и прочих помещений. Однако долгое время монолитные дома предлагали квартиры, ощутимо превышавшие по размерам то, что можно было купить у ДСК.
Впрочем, время шло, и вскоре в Москве случилась апартаментная революция.
Суть этой апартаментной революции сводилась к следующему: теперь можно было не оглядываться на жилищный кодекс и социальные нормы, так как под застройку/реконструкцию шли участки и строения нежилого назначения.
Ряд старых административных или промышленных зданий позволял реконструировать их в лофты или апартаментные ЖК, но в процессе этой реконструкции неизбежно возникали апартаменты-«малометражки», в том числе и студии (апартаменты с одним окном). Дело доходило до лотов 12-15 кв. м общей площади.
И на стыке нулевых/десятых годов такой продукт оказался хитом, ведь он позволял установить необычайно низкие ценники на единицу жилья. Такой товар захватил широкую аудиторию тех, кто не мог себе позволить купить полноценную квартиру, ведь ипотека в те далёкие годы ещё не развилась.
Ящик пандоры
Успех продаж студий и малометражных апартаментов создал у девелоперов соблазн внедрить такой ассортимент в обычные жилые комплексы.
Сказано — сделано. К этому времени социальные нормы стали полной условностью, а монолитная технология домостроения позволяла создавать жилые помещения любой площади. Студии с одним окном стали обязательным блюдом в меню низших классов новостроек. И можно ещё сказать спасибо, что не появились квартиры вообще без окон!
Особый успех малометражные квартиры и студии получили в Московской области и удаленных районах Новой Москвы. Невысокий ценник кв. м и ограниченный метраж общей площади позволял достигать минимума полной цены квартиры на рынке региона. В итоге средняя площадь лота жилья в крупных проектах застройки устремилась к 45 кв. м, что означало малую долю многокомнатных квартир и сильно ограниченные метражи.
Потребитель метко окрестил такие ЖК «человейниками». Отдельной проблемой стало большое число квартир, приходящихся на этаж. Это вело к скоплению автомобилей жильцов, парковавшихся у дома. Как правило, у аудитории, покупавшей дешёвые квартиры, не оставалось денег на полноценное парковочное место.
К чему ведёт малометраж
На все проявившиеся недостатки малометражных квартир застройщики закрывали и продолжают закрывать глаза. Слишком аппетитным оказался захват массового сегмента покупателей с ограниченным бюджетом. Не смущают застройщиков ни то, что на этаже возникает более десятка квартир, ни слабый спрос на машиноместа, ни возросшая удельная себестоимость на лот жилья.
Однако главное неприятное последствие «малометражек» имело отложенный эффект и долгое время оставалось вне поля обсуждения. А оно весьма и весьма весомо. Ведь не просто так советская власть категорически не допускала в массовом жилье квартиры размерами ниже 30 кв. м. Всё дело было в демографии…
Что такое, по сути, сверхмаленькая квартира, размером с гостиничный номер? Это временное жильё. Человек, купивший такую квартиру, планирует как можно скорее расстаться с ней, приобретя с ростом доходов более просторное помещение. Это означает, что здесь не будет ни семьи, ни детей. Не будет и полноценного резидента дома, заинтересованного в качественном поддержании его и окружающей территории. Такой жилец, по сути, — временщик, а зачастую — краткосрочный арендатор.
А теперь представим, что таких квартировладельцев в доме 80-90% — что это за дом такой? Общежитие, да и только. А если в микрорайоне таких домов десятки? Выходит, что мы своими руками создаём готовое гетто низкосоциализированных граждан с психологией временщиков. Причём, понятно, что здесь можно не ждать детей — для них нужны квартиры с нормальным метражом.
Такое можно терпеть, если мы имеем дело с одиночными небольшими апартаментными проектами, вплетёнными в сложившуюся урбанизированную среду. В них, кстати, малометражки и возникли как вариант готового жилья под аренду. Но огромные «человейники» и кварталы-микрорайоны с подобными квартирами — это уже откровенный перебор, и с этим надо было что-то делать…
В следующей части материала обсудим с экспертами эффект на рынок строительства Москвы постановления о минимальной площади квартиры в 28 кв. м.
