Уходящий год был одним из самых сложных для строительства, жилой, коммерческой недвижимости и смежных сегментов. На рынки продолжали влиять ключевая ставка ЦБ, рост себестоимости строительства, санкции, уход поставщиков и вендоров, кардинальное изменение логистических цепочек, импортозамещающий бум, инфляция, курс валют и другие факторы. Однако по итогам 2023-го, отрасль сохранила не только статус главной для российской экономики, но и наиболее активной. Эксперты СтроимПросто вспоминают самые важные законопроекты и другие документы года для рынков.
В 2023-м, как и в 2022-м, строительной отрасли уделялось особое внимание законодателя – мораторий на взыскание неустойки при нарушении сроков строительства объектов, мораторий на проведение контрольно-надзорных мероприятий, пролонгация договора аренды, продление срока действия РнС – лишь часть мер, направленных на её поддержку, перечисляет Ксения Ульянова, советник, Land Law Firm.
Одними из наиболее заметных нововведений года остаются поправки в градостроительное законодательство, вступившие в силу 1 сентября, и направленные, в том числе, на упрощение и совершенствование разрешительных процедур в строительстве (ФЗ № 305-ФЗ от 10 июля 2023 года), подчёркивают Арташес Оганов, партнер, глава практики недвижимости и строительства, Елена Фотеева, юрист практики недвижимости и строительства, SEAMLESS Legal. В частности, теперь Правительство РФ вправе устанавливать порядок проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации по принципу «одного окна». При этом приведены в соответствие сроки их проведения: общий срок экологической экспертизы проектной документации сокращен до 42 рабочих дней.
«Также в ГрК РФ были уточнены полномочия Правительства РФ, - продолжает Валерия Дозорова. - Следует ожидать утверждения новых актов по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции высшего исполнительного органа. Например, теперь только Правительство полномочно устанавливать порядок подготовки, принятия, внесения изменений и отмены документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов власти и местного самоуправления. Помимо прочего, поправками в ГрК РФ был определен порядок привлечения к субсидиарной ответственности СРО в целях возмещения вреда, причиненного собственнику объектов капитального строительства».
Попали в историю
Девелоперам, реализующим, либо планирующим проекты по строительству уникальных объектов, будут интересны изменения в Закон № 214-ФЗ, отмечает Валерия Дозорова. Эксперт напоминает, что критерии отнесения объектов к уникальным перечислены в ст. 48.1 ГрК РФ. В случае строительства такого объекта указание на «уникальность» должно быть включено в ДДУ, а также в проектную декларацию. Кроме того, ограничена ответственность застройщика, реализующего проект по строительству уникального объекта недвижимости. В случае просрочки передачи объекта участникам долевого строительства размер неустойки ограничен 5% от цены договора. Однако просрочка не должна превышать 30 месяцев, а ДДУ – заключен до 15.08.2023.
В уходящем году был уточнен и порядок приватизации объектов культурного наследия (ОКН). ОКН, находящиеся в удовлетворительном состоянии, будут приватизироваться путем продажи их на аукционе вместе с занимаемыми ими земельными участками (в Москве, Санкт-Петербург и Севастополе может быть предусмотрен особый порядок предоставления участков). ОКН, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, будут отчуждаться по итогам конкурса. Также арендаторы-субъекты малого и среднего предпринимательства (МСП) получили возможность выкупа ОКН по преимущественному праву по истечении двух лет аренды. Принятые изменения должны помочь привлечь инвесторов, в том числе, со стороны МСП, для сохранения ОКН, поясняет Валерия Дозорова.
Постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 № 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» утверждены правила согласования и требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства. Они, снова же, не распространяются на города федерального значения Москву, Санкт-Петербург, Севастополь. Постановление по АГО является логичным следствием ранее внесенных поправок в ГрК РФ, указывает Валерия Дозорова. «С 1 марта 2023 года вступили в силу новые требования к согласованию АГО, которое является обязательной процедурой при получении застройщиком разрешительной документации (за предусмотренными исключениями)», - напоминает она.
Вижу землю
С 4 августа 2023 г. вступили в силу и изменения, которые предусмотрели право арендатора однократно продлить на пять лет срок действия договора аренды публичного земельного участка без проведения торгов. Продление возможно, если участок был предоставлен в пользование до 1 марта 2015 г., поясняет Валерия Дозорова. При этом, сформулированы семь обязательных условий для применения нового правила, поэтому до обращения за продлением необходимо проверить соответствие заявления их совокупности. «Особое внимание стоит уделить и фиксации на законодательном уровне критериев для квалификации строений и сооружений в качестве вспомогательных объектов, - убеждена Ксения Ульянова. - Вспомогательный объект – широко используемый в юридической лексике термин, однако, соответствующее нормативное закрепление отсутствует в законодательстве. Создание вспомогательного объекта в соответствии с ГрК РФ носит упрощенный порядок – для его возведения не требуется получение разрешительной документации. Учитывая, что правовой статус вспомогательных объектов четко не определен, возведение такого рода объектов без получения РнС порождает большое количество споров о признании их объектами самовольного строительства (в порядке ст. 222 ГК РФ). При «пробельности» законодательства в указанной сфере, вопрос квалификации оставался дискуссионным и, в итоге, упирался в судебное усмотрение по каждому конкретному кейсу».
Судебная практика выделяет следующие критерии вспомогательного объекта, перечисляют в Land Law Firm:
наличие главного объекта, отсутствие самостоятельного назначения, вспомогательный (обслуживающий) характер, отсутствие возможности самостоятельного использования (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 21.04.2021 N 308- ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2023 N Ф05-2948/2023 по делу N А41-32160/2022, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.08.2022 N Ф01-2639/2022 по делу N А43-35164/2019). Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 конкретизировало критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Учитывая, что ряд зафиксированных критериев (например, «технологическая связь с основным объектом», «обслуживающее назначение»), по-прежнему носят оценочный характер, полностью проблему квалификации указанное постановление не решит, но зато поможет систематизировать выводы судов и станет отправной точкой для разрешения споров, указывают в компании.
Арташес Оганов и Елена Фотеева также рекомендуют обратить внимание на нововведение в части объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых (РнС) выданы ранее 2023 года, но в отношении которых еще не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию.
«До 1 января 2025 года в отношении таких объектов не может осуществляться отказ во внесении изменений в РнС по причине их несоответствия разрешенному использованию земельного участка и установленным ограничениям, - напоминают эксперты. - Указанным федеральным законом также установлена субсидиарная ответственность саморегулируемой организации (СРО) в целях возмещения вреда, причиненного членом СРО собственнику здания или сооружения». Новое правило касается случаев, когда вред причинен вследствие разрушения или повреждения объектов капитального строительства в результате недостатков работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации или внесению в нее изменений.
Среди иных изменений в сфере строительства необходимо отметить отнесение к исключительной компетенции государственных организаций судебной строительно-технической экспертизы самовольных строений (распоряжение Правительства РФ № 3041-р от 31 октября 2023 года). Таким образом, не допускается привлечение частных экспертных организаций для дачи заключений в рамках споров о сносе самовольных построек, что, по мнению авторов проекта, позволит обеспечить беспристрастность при проведении соответствующей экспертизы.
Общее дело
В свою очередь, Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners, наиболее существенным из федерального регулирования в 2023 году называет изменения в ГК, регулирующие режим общей собственности. Положения, определяющие режим общей собственности, последовательно вводятся в российское законодательство, напоминает он:
- Первоначально в законодательстве были лишь положения, регулирующие общее имущество жилых многоквартирных домов (положения ЖК РФ и ФЗ №214-ФЗ «О долевом строительстве…»), а регулирование в отношении общего имущества в нежилых объектах недвижимости отсутствовало, по аналогии применялись положения законодательства в отношении жилых зданий (Постановление Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 года).
- В 2021 году в ГК РФ были включены положения об общем имуществе собственников помещений и машино-мест в зданиях.
- В июле 2023 года были приняты изменения в ГК РФ, устанавливающие режим общего имущества собственников недвижимых вещей (ФЗ №351-ФЗ от 24.07.2023 года). Теперь законодатель установил, что общим имуществом в силу закона может являться не только имущество, обслуживающее различные помещения, расположенные в одном здании, но и имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников нескольких недвижимых вещей, расположенных в пределах одной территории и физически или технологически связанных. Закон также определил, что если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. Более того, ГК устанавливает, что законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке. Новые положения ГК устанавливают не только принципы признания имущества общим, но также и порядок владения, пользования и распоряжения таким имуществом, особенности управления им.
Нововведения, по его словам, могут повлиять на структурирование строительных проектов, предполагающих общую инфраструктуру, поскольку застройщики столкнутся с необходимостью учитывать риски признания ряда инфраструктурных объектов, которые ранее оставались в собственности застройщика, общим имуществом собственников объектов недвижимости, составляющих логистический парк или коттеджный посёлок.
Однако в связи с большим количеством отсылочных норм остается неясным механизм реализации ряда положений. В частности, закон прямо не отвечает на вопрос, как должны урегулироваться отношения собственников уже существующих объектов, где функционально общее имущество не находится в долевой собственности и зарегистрировано за одним лицом, при дальнейшей продаже объектов, входящих в данное имущество. На практике данный вопрос вызывает массу сложностей в связи с коллизией существующих правовых норм и отсутствием норм, разъясняющих порядок действий собственников в данном случае, поясняет г-н Можаровский.
Валерия Дозорова выделяет и «изменения года» для садоводов:внесены поправки в Закон о ведении гражданами садоводства, скорректированы положения, касающиеся совместного владения, пользования и распоряжения имуществом общего пользования на территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
Где вы территориально?
Важнейшим в уходящем году для законодателя, строительной отрасли и смежных рынков оставался институт комплексного развития территорий (КРТ), отмечает Ксения Ульянова.
Несмотря на ожидания инициатив в части конкретизации сроков и установления лимита действия ограничений при включении объектов недвижимости в зону КРТ, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), законодатель в настоящий момент нацелен на уравнивание прав лиц, обеспечивающих реализацию решения о КРТ, и лиц, с которым заключены договоры о комплексном развитии территории в части принятия решения о подготовке документации по планировке территории (законопроект № 452646-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят в первом чтении 08.11.2023)). Указанный законопроект также предполагает также возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, подготовка и утверждение которой осуществлялись до предполагаемого КРТ. «Законодатель считает, что это позволит исключить нецелесообразное расходование средств, а также создаст возможность сэкономить время на подготовку и утверждение такой документации, - уточняет Ксения Ульянова. - При этом, актуальная судебная практика показывает, что именно отсутствие документации по планировке территории, разработанной в рамках реализации КРТ, является основной причиной отказа в выдаче РнС, ГПЗУ для целей строительства в отношении земельных участков, попавших в зону КРТ согласно ПЗЗ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.08.2023 №307-ЭС23-1848 по делу № А56-103770/2021; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2022 N Ф07-10538/2022 по делу N А56-39573/2021)».
В тоже время, законопроект №391467-8 «О внесении изменений в статью 68 ГрК РФ», внесенный в Государственную думу 29.06.2023, предполагающий снятие социальной напряженности путем одновременного строительства жилья и объектов инфраструктуры в рамках КРТ был отклонен законодателем 01.11.2023, как неэффективный с точки зрения его реализации.
«Впрочем, принципиальное влияние на активность в девелопменте оказывают, прежде всего, ключевая ставка рефинансирования и льготные ипотечные программы, - констатирует Виталий Можаровский. - Иными словами, традиционно финансово-экономические (а не законотворческие) факторы имеют гораздо большее значение для девелопмента в жилищной сфере. Более того, даже наличие неплохих законов вовсе не гарантирует их качественное применение в ситуации отсутствия баланса властных полномочий и эффективного контроля над ними. В данном случае речь идёт всё о том же важном аспекте жилищного девелопмента – возведении необходимой сопутствующей социальной и инженерной инфраструктуры. Да, законодательство предусматривает такой вид градостроительной документации, как нормативы градостроительного проектирования: в них определяются требования к комфортности среды проживания, например, количество мест в школах и детских садах, койко-мест в поликлиниках и больницах и к их транспортной доступности. Эти нормативы затем реализуются в документах территориального планирования и градостроительного зонирования. Власти, реализуя генеральные планы, теоретически должны организовывать строительство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. А застройщики, ограниченные в части параметров застройки (ТЭПов) градостроительным регламентом, возводят коммерческую и жилую недвижимость».
Поэтому с точки зрения теории государства, законодательства и здравого смысла детские сады и школы, поликлиники и физкультурно-оздоровительные комплексы, необходимое количество которых определено в градостроительной документации, должны строиться за бюджетные средства, то есть за счет налогов, которые уплачивают застройщики и конечные потребители – покупатели квартир.
«Но вовсе не секрет, что на практике используются любые способы, чтобы возложить обязательства по их строительству на частных застройщиков, - подчёркивает Виталий Можаровский. - Другими словами, как положено, собираются налоги, а потом вместо того, чтобы потратить их на социальную инфраструктуру, «предлагается» застройщикам за свой счёт построить эту инфраструктуру. Те, разумеется, закладывают эти расходы в конечную цену жилья. И, если упростить, то покупатели жилья фактически платят дважды за одно и то же: сначала в виде налогов, а потом – в виде премии к цене жилья».
«Можно продолжать долго, - вздыхает Виталий Можаровский. - Конечно, если у застройщиков получается строить социальную и инженерную инфраструктуру лучше, чем у властей, то почему бы и не позволить им делать это? Но тогда возникает резонный вопрос: а почему бы не снизить налоги, если всё равно не оказываются государственные услуги в этой части?». «16 октября 2023 года в Госдуму внесен законопроект, в соответствии с которым любая информация, распространяемая застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, будет признаваться публичной офертой, - напоминают, в свою очередь, Арташес Оганов и Елена Фотеева. - По замыслу авторов законопроекта застройщики будут обязаны выполнять свои «рекламные обещания» по созданию детских садов, спортивных площадок, зон барбекю или IP-домофонов, даже если они не были указаны в договоре долевого строительства, но содержались в рекламных материалах (законопроект № 459956-8). Напомним, ранее также предлагалось обязать застройщиков, реализующих комплексное развитие территорий, строить объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур не позднее сроков строительства жилых объектов (законопроект 391467-8). И, несмотря на то, что данный законопроект был отклонен, в целом сохраняется тенденция по ужесточению требований к застройщикам при реализации проектов в сфере жилищного строительства».
Существуют и инициативы более общего характера, которые в случае принятия затронут большее количество участников рынка недвижимости. Например, предлагается установить досудебный порядок обжалования решений о приостановлении регистрации прав. Сейчас такая возможность предусмотрена только для случаев одновременного приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав. По мнению Росреестра, разработчика законопроекта, предложенные изменения позволят не только улучшить качество государственной услуги, но и снизить нагрузку на судебную систему (ID проекта: 01/05/09-23/00141544).
Евгений Иванов
