Мало кто из людей знает, какие этапы строительства многоквартирного жилого дома предшествуют появлению новых «гигантов», обеспечивающих жильем сотни, а то и тысячи человек. На первый взгляд создание таких объектов — простой процесс, включающий в себя подготовку документов, возведение здания и последующую отделку квартир. На практике строительство дома представляет собой сложный процесс, имеющий множество нюансов и сложностей, которые приходится преодолевать застройщику. Ниже рассмотрим стадии возведения многоквартирного жилого дома и особенности этой работы.
Выбор земельного участка
Первым этапом является поиск подходящего участка для строительства нового объекта. При выборе застройщик ориентируется на два основных критерия:
- Близость к городской инфраструктуре. Оптимальным вариантом является возведение жилого дома ближе к центру, где имеется все необходимо для комфортного проживания (магазины, больницы, школы, садики и прочие объекты). Но чем ближе участок к центральной части, тем выше стоимость земли, да и получить разрешение сложнее.
Покупка земельного участка за городом позволяет сэкономить деньги и быстрее оформить документы, но возникают сложности с продажей квартир. Люди не спешат приобретать недвижимость в местах, где отсутствует нормальное транспортное сообщение, и нет необходимых объектов инфраструктуры. Соответственно, стоимость одного «квадрата» жилья снижается.
- Возможность подведения коммуникаций. Следующий важный момент — близость телефонных линий, теплоснабжающих, электрических и газовых сетей. Если в новостройке предусмотрено автономное отопление, вопрос с подключением к центральной теплотрассе решается сам собой. При этом к дому все равно необходимо тянуть воду, ставить опоры для подвода электричества, подключать газ и так далее. Все это повышает стоимость строительства и усложняет проект.
Следующим «камнем преткновения» является градостроительный план, с учетом которого производится застройка города. Строительным компаниям приходится пройти настоящие «круги ада», чтобы получить одобрение на возведение многоэтажного дома, а общее количество разрешений при строительстве объекта возле центра города может исчисляться несколькими десятками.
Простейший путь — получить разрешение на строительство в том районе, где еще мало новостроек, а по генеральному плану предусмотрено возведение нескольких домов. Процесс оформления разрешения упрощается и в том случае, когда в роли заказчика постройки выступают муниципальные власти. Но здесь речь идет о многоэтажных домах с квартирами эконом-класса, предназначенных для малообеспеченных семей.
Проведение топографической съемки и геологической экспертизы
На следующей стадии строительства проводится топографическая съемка, благодаря которой удается решить два вопроса — точно определить координаты нахождения будущего многоквартирного жилого дома, а также характеристики местности. Кроме того, проведение топографической съемки — возможность узнать глубину расположения грунтовых вод, а также оценить качество земельного участка, вероятность усадки грунта после укладки фундамента и реальность возведения объекта в целом.
Выполнение геологической экспертизы и топографической съемки — работы, к которым привлекаются компании, имеющие специальный допуск. По завершении мероприятий сотрудники такой организации передают застройщику отчет. В документе отражается следующая информация:
- Состав грунта, его геологическое построение и физические характеристики.
- Особенности рельефа местности.
- Метеорологические и климатические параметры.
- Прочие данные по земельному участку.
Проведение рассмотренных мероприятий позволяет с м точностью определиться с технологией возведения объекта, а также правильно выбрать строительные материалы. Если на земельном наделе грунтовые воды находятся на большой глубине или имеет место сложный рельеф, требуется применение особых методик строительства.
Проектирование
После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии — составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит будущая планировка квартир, размер жилплощади, а также внешний вид объекта.
Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. К примеру, в санитарном законодательстве ключевое внимание уделяется качеству вентиляции и освещенности. Что касается теплоизоляции, необходимость дополнительной отделки фасада определятся с учетом среднегодовой температуры.
При разработке проекта учитывается множество факторов, вплоть до расположения коммуникаций. Здесь разработчикам проектной документации приходится учесть множество требований (в том числе в секторе экологии), а также особенности окружающей среды.
Главной сложностью при разработке проекта является необходимость его согласования с архитектурно-строительными организациями. Именно этот этап занимает «львиную» долю времени.
Если многоквартирный жилой дом имеет высоту от 22 этажей и больше, требуется дополнительный расчет нагрузки на фундамент и определение стойкости несущих элементов. При создании проекта специалисты должны учитывать особенности не только той территории, где ведется строительство, но и план застройки близлежащих участков.
От правильности составления проекта, а также проверки документов на факт соответствия требованиям зависит результат работы по возведению многоквартирного жилого дома, его надежность, безопасность и внешняя привлекательность. Обязательно составляется проектная декларация, где приводится информация о застройщике и объекте.
Строительство
Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:
Подготовка участка под строительство
Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.
На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.
Разметка осей дома
Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.
Земляные работы
Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.
Укладка фундамента
В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.
Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.
Строительство внешних стен
Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.
Подвод коммуникаций
Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.
Обустройство крыши
Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.
Завершающие этапы
На завершающей стадии выполняются следующие работы:
- Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
- Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
- Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
- Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
- Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
- Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.
Обустройство придомовой территории
Последняя стадия строительства предполагает обустройство территории возле многоквартирного жилого дома. Это позволяет решить две задачи — соблюсти требования градостроительных норм и привлечь потенциальных покупателей.
В комплекс работ по обустройству придомовой зоны входит насаждение клумб и зелени, установка детской площадки возле дома, прокладка тротуарной плитки и создание подъездных путей для транспорта. Также обустраивается уличное освещение и парковка возле здания. В домах элит-класса может предусматриваться подземный паркинг, бассейн прочие удобства.
Итоги
Из сказанного выше видно, что строительство многоквартирного дома включает в себя множество стадий, а сама процесс требует больших временных затрат. Застройщики отмечают, что наибольшие сложности возникают на этапе создания и утверждения проекта, сбора документов и оформления разрешения. Чтобы ускорить строительство и уменьшить итоговую стоимость объекта, часто применяются типовые проекты.
