«Если 2020 год нас всех чему-то научил, то это тому, что нужно быть гибкими»

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

Как сегодня под влиянием пандемии, гибкого графика и «удаленки» меняются офисы, рассказала директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management Елена Чернова

Насколько «умнее» стали офисы за последние полтора года, по вашим наблюдениям?

Я считаю, что самый сильный скачок за эти полтора года произошел в части организации удаленной работы. Этому способствовала законодательно закрепленная обязанность работодателей перевести определенный процент персонала на дистанционный режим работы. Тренд на «цифровые решения» для офисных пространств начался задолго до пандемии, она лишь ускорила процесс. Подобные решения, как правило, применяются в недвижимости достаточно высокого класса, так как данные технологии весьма затратны. Сложно точнее оценить объем и уровень проникновения. Однозначно, что количество и качество новых технологий в офисном сегменте с каждым годом растет.

Немаловажную роль играет тот факт, кто является владельцем и арендатором офиса. К примеру, сейчас IT-компании активно развиваются, потому что есть и стабильный возрастающий спрос на их продукцию, и поддержка от государства. Таким арендаторам для роста просто необходима мощная цифровая среда. Но наряду с ними есть много представителей консервативных отраслей, которые могут вполне спокойно обходиться без «цифры».

Если рассматривать именно концепцию, а не программное обеспечение, то организация гибкого – трансформируемого – пространства является одним из мощных восходящих трендов во всем мире. Это вовсе не значит, что офисы поголовно станут «умными и гибкими». Скорее, это попытка переосмыслить новые реалии – удаленная работа, социальное дистанцирование, необходимость перемен и т. д.

Как запрос на «умнеющие» офисы влияет на новые проекты, в том числе только находящиеся в стадии разработки?

В настоящий момент российский рынок инновационных технологий пока что отстает от Европы и по показателю объема инвестиций, и по объему использования инструментов. Мы наблюдаем сильную стратификацию спроса в офисном сегменте. Новые проекты появляются и охватывают не только продвинутые IT-компании, которые имеют высокую степень внедрения инноваций в свой бизнес, но и более консервативные сегменты, в том числе государственные компании.

Если 2020 год нас всех чему-то научил, то это тому, что нужно быть гибкими, уметь подстраиваться, смотреть дальше и шире. Спрос всегда рождает предложение, поэтому изменение потребностей работодателей в эпоху пандемии однозначно приведет к трансформации офисного сегмента. К сожалению, этот процесс не быстрый, речь идет не про ближайший год-два, а о десятилетии. Вспомните, ведь еще не так давно переход от кабинетов к open space казался смелым шагом.

Назовите самые интересные технологии – уже внедренные и готовящиеся к запуску?

Если говорить о технологиях, связанных именно с недвижимостью, а не с облачной реализацией рабочих процессов, то к новым относится концепция hot desks или закрепленное рабочее место. Данный подход к организации офисного пространства предполагает, что сотрудники не имеют персональных столов и кресел, а занимают свободные рабочие места по необходимости. Это позволяет повысить эффективность используемого пространства и снизить арендные площади.

Есть очень интересные примеры в реализации фронт-офиса в банковском секторе. В июне прошлого года Альфа-Банк презентовал в Москве первый Phygital-офис (от английского Physical и digital, сочетание цифровых и физических каналов). В обыденном понимании это совершенно не похоже на офис банка. Клиент может запланировать в приложении визит, а на входе его буквально узнают в лицо. Пользователю достаточно единовременно пройти регистрацию, а далее все сработает автоматически. Посетитель просто входит в офис, и система распознавания лиц Face ID передаст сотруднику всю важную информацию: как зовут клиента, с какой проблемой он пришел, какими сервисами банка пользуется, что ему может быть интересно и т. д. В офисе нет бумажных документов, все они хранятся и подписываются с помощью смартфона. Но самое необычное для посетителей – это отсутствие привычных стоек сотрудников. Не клиент сидит с талоном и ждет очереди, а наоборот, посетитель садится в любое удобное место, а консультант подходит к нему. Аналогичные решения есть и у других ведущих игроков, например, открытие офисов новых форматов уже реализуют СберБанк и ВТБ.

Еще одно удобное практичное решение – цифровое бронирование переговорных комнат с выводом информации на дисплеи. К примеру, в гибких пространствах, которыми управляет наша команда, используются разного рода программы и приложения: дистанционная регистрация посетителей, регистрация и контроль заявок арендаторов, приложение для плановых профилактических работ, маркировка инженерного оборудования QR-кодами. Эти решения ежедневно упрощают работу сотням людей, а значит, повышают эффективность бизнеса.

Что на этом фоне происходит с себестоимостью, новыми стройматериалами и технологиями?

Очевидная взаимосвязь – цифровые технологии увеличивают стоимость проекта как такового, а строительство инновационных зданий приводит к появлению новых решений и материалов. Сейчас в девелопменте, особенно в Европе, актуален вопрос устойчивости зданий. В данное понятие входит использование наиболее инновационных строительных технологий, сводящих к минимуму потребление энергоресурсов. Такие технологии в России тоже развиваются и внедряются, возможно, не так активно, как хотелось бы.

А что же с арендными ставками?

Я не вижу прямой связи, если мы говорим о «классической» схеме аренды.  Как правило, помещение сдается в состоянии shell & core, а далее арендаторы делают отделку «под себя». По сути факторы, влияющие на ставку, совсем другие. Если это сервисные офисы, то цифровые технологии являются скорее «приятным бонусом», нежели фактором, влияющим на стоимость аренды.

Однозначно, за прошедший год увеличился арендный поток для гибких офисов. Но это связанно не только с модой на такие проекты. В отличии от стандартных офисов договоры аренды в коворкингах и гибких пространствах краткосрочные или имеют право на досрочное расторжение.

Как цифровизация продолжит изменять офисный сегмент дальше?

Продолжится спокойное развитие, пока в сегменте класса «А», возможно, «B+». Отделка делается на довольно продолжительный срок с расчетом затрат, а значит, компании не будут переделывать все офисы одномоментно только ради цифровых решений. Как и любые технологии – со временем офисные цифровые решения станут дешевле и будут куда более массовыми, но это вопрос нескольких лет или десятилетия.