В четвертой части нашей серии публикаций о московской джентрификации эксперты СтроимПросто разбираются, какие районы в столице джентрифицируются в ближайшем и не очень будущем, и прогнозируют, что жёсткий западный сценарий в России априори невозможен.
Процесс «перезапуска» устаревших кварталов и индустриальных зон в Москве активен, как никогда, констатирует Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. По данным мэрии, градостроительный потенциал только промышленных территорий Москвы оценивается более чем в 30 млн кв. м. «В качестве наиболее перспективных я бы выделил три: «полуостров ЗИЛ», где уже функционирует крупнейший развлекательный кластер в России – «Остров мечты», бизнес-центры и разнообразные досуговые объекты, - перечисляет г-н Волох. – Но сейчас вся территория активно застраивается жильем, и подавляющее большинство новостроек, особенно у береговой линии Москвы-реки – преимущественно высокого класса. Также активно развивается и застраивается Даниловский район и территория Шелепихинской набережной». Модернизация Нагатинского полуострова продолжится: там уже появились премиальный комплекс Dream Towers, крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», ландшафтный парк, самый большой в России пляж с бассейнами, яхт-клуб, соглашается Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Теперь Regions Development хочет строить в районе дома делюкс-класса на первой береговой линии и улицу с модными бутиками.
Самой перспективной локацией для джентрификации в ближайшие три года эксперт называет часть района Хорошево-Мневники, входящую в «Большой Сити».
Территорию выделяют хорошая экология, транспортная доступность и близость к международному деловому центру. Вместе с тем здесь до сих пор преобладает типовая советская застройка. Однако недавно в районе стартовали два масштабных проекта с футуристической архитектурой и инфраструктурой – Emotion от ГК «Основа» и Jois от MR Group (бронирование). Их появление станет первым серьезным импульсом к трансформации местности, убеждены в компании.
Знаковые изменения ожидаются и в районе Покровское-Стрешнево, где возводятся «Клубный город на реке Primavera» от СЗ «Стадион Спартак» и City Bay от MR Group с набережными. «Существенные перемены же, например, в облике Ростокино в последние годы, главным образом, были связаны с благоустройством местных парков, - добавляет Руслан Сырцов. - Серьезный вклад в социальную трансформацию района внесет Группа Родина, которая создает спортивно-оздоровительный кластер «Союз». В социальной структуре Северного района в ближайшей перспективе увеличится доля креативных молодых людей. Связано это как раз со скорым вводом в эксплуатацию инновационного комплекса апартаментов «ФизтехСити» от ГК «Основа» и масштабной модернизацией расположенного рядом Московского физико-технического университета (МФТИ), подразумевающего возведение новых кампусов».
Александра Тарханова, ведущий аналитик консалтингового бюро ATLAS 
Александра Тарханова, ведущий аналитик консалтингового бюро ATLAS
Базар, вокзал
Сергей Марков, архитектор, генеральный директор и сооснователь Бюро А4, делится собственным рейтингом самых интересных проектов джентрификации будущего:
1. Электрозавод на Яузе. Популярное притягательное место уже сейчас для офисов и фотостудий, которое, как мне кажется, станет новой вехой развития этого района, когда начнется его заявленная реконструкция и приспособление. Территории вдоль Яузы и у метро Бауманская оживут, в том числе благодаря новому строящемуся кампусу МГТУ им. Баумана.
2. Кластеры Хлебозавод, Flacon на Дмитровской и окрестности. Эти места уже давно на слуху, и значительно улучшили привлекательность этой локации Москвы — направление Савеловская, Дмитровская и Тимирязевская будут активно реновироваться и развиваться, повышая статус района.
3. Территории у Суперметалла и завода Кристалл. Послужат драйвером обновления Лефортово, фундаментом нового облика. После того, как появятся новые современные корпуса института МГТУ им. Баумана, район и его окружение определенно заживет новой жизнью.
4. Хамовники. Продолжится развитие этого уже известного и теперь богемного района Москвы. Медленная джентрификация района будет завершена в ближайшие 3-5 лет, окончательно сформировав новый облик.
5. Покровское-Стрешнево в районе метро Спартак и Тушинская. Район уже известен несколькими жилыми кварталами, новым стадионом и большим комплексом зданий Ростеха. В ближайшие годы привлекательность возрастет в разы, а благоустроенные набережные и парки образуют новый локальный центр Москвы.
6. Район Нагатино-Садовники – в последние годы существенно обновляется, реализуется как мегапроект ревитализации промзон, территории завода ЗИЛ, так и точечные улучшения среды и досуга в районе.
«А я из строящихся назову жилой проект в районе бывшего завода «Серп и молот»: соседство с историческим центром, удобная транспортная доступность, интересные ландшафтные решения (центральный публичный парк), жилой квартал Lucky на бывшей территории лакокрасочного завода НПФ «Спектр-ЛК» на 2-й Звенигородской улице, - перечисляет Олег Гулеватый президент девелоперской компании G3 GROUP. - Интересный проект, конечно, и редевелопмент территорий Бадаевского пивоваренного завода – с точки зрения архитектурных решений в условиях существующей исторической застройки; а также редевелопмент территории фабрики «Красный Октябрь». «В ближайшие десять лет я думаю, мы не узнаем ещё и районы Северного и Южного речных портов; возможно, новыми гранями откроется Коммунарка», - прогнозирует Сергей Марков.
Кардинально, по словам Руслана Сырцова, изменяются и привокзальные районы Москвы. «На месте бывших промзон вырастают кварталы с яркой архитектурой, приватными парками и собственной инфраструктурой, что, очевидно, привлекает в эти места состоятельных людей, - перечисляет эксперт. - Импульс джентрификации придают, конечно, и строительство жилых комплексов, например, Symphony 34 от MR Group у Савеловского вокзала и Era от Tekta Group у Павелецкого вокзала».
Однако основным центром джентрификации в ближайшие десять лет станет «Сберсити» – настоящий «город в городе», создаваемый «Сбербанком» на западе Москвы, в Рублево-Архангельском, считают в «Метриум». «Некогда пустующая окраина мегаполиса превратится в большой район с однородной социальной средой, разветвленной инфраструктурой и местами приложения труда, - рассказывает Руслан Сырцов. - Также ожидаю активную застройку, которая повлечет неминуемые социальные изменения, рядом с научным кластером МГУ «Ломоносов», на месте завода «Свобода» в Бутырском районе и рядом с Тимирязевской сельхозакадемией».
Джентрификация практически всегда сопряжена и с комплексным развитием территорий, подчёркивает эксперт. Подобный подход к девелопменту позволяет обеспечить жилье всей необходимой инфраструктурой. Большинство проектов, становящихся фундаментом для джентрификации, рассчитано и на долгосрочную реализацию, что позволяет обеспечить высокий уровень продаж к моменту ввода в эксплуатацию.
В итоге серьезные вложения застройщиков в инфраструктуру «для всех» неизменно окупаются, поясняют в «Метриум». Параллельно в новых районах активно развивается малый и средний бизнес, запускаются стартапы. «На выходе квартиры становятся более ликвидными и привлекательными, - поясняет Руслан Сырцов. - Вместе с тем, применение при разработке проектов современных технологий позволяет сократить затраты на их реализацию и предлагать доступное жилье без ущерба качеству».
На примере мировых рынков было установлено, что стоимость квадратного метра увеличивается примерно в два раза быстрее в близлежащих районах к тому, где объявлен и запущен проект джентрификации, чем это было бы при обычных темпах инфляции, указывает Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+». Что касается коммерческой недвижимости, то в среднем за последние десять лет рост цен составил, как минимум, 20% в год в проектах на джентрифицированных территориях против 12% в год – в проектах, построенных на свободных участках. По данным портала mos.ru, прямо сейчас в Москве реконструируется 28 промзон, самая крупная из которых – «Автомоторная» площадью 77 га в Головинском районе.
Среди самых перспективных для джентрификации локаций в Москве выделю:
1. Перово – Фрезер. Старый завод, некогда депрессивное и небезопасное место; определённо будет джентрифицировано в самое ближайшее время
2. Очаково (Рябиновая улица) – думаю, здесь однозначно будет «расстройка»
3. Выхино
4. Солнцево
5. Митино
6. Котляковская ул.
7. Нагатинская набережная – гаражно-строительные кооперативы, они уже стоят в планах: здесь будет город-сад.
Жёсткая посадка
Жесткий западный сценарий джентрификации в России априори невозможен, убеждены собеседники СтроимПросто. Он основан на прогрессивном налоге на недвижимость, напоминает Леонид Волох: чем лучше район, тем дороже квартиры, и тем выше платеж за недвижимость. «Данный налог – локальный, и средства, полученные от плательщиков, идут на улучшение условий жизни в районе, - поясняет эксперт. - Этот процесс замкнут: чем лучше становится район, тем выше налог, соответственно еще больше денег на его благоустройство, и опять рост налога».
Но если разобраться детальнее, то процесс улучшения районов в Европе более сложный, чем кажется на первый взгляд, подчёркивает г-н Волох. Покупая недвижимость в престижном дорогом районе с высокой налоговой нагрузкой, люди рассчитывают получить определенные же привилегии, например, лучшее образование для своих детей (более дорогие учителя и качественные школы), шикарные гольф-клубы и другие развлечения, ухоженные парки, развитую инфраструктуру, хорошие медучреждения и т. д. Еще одна особенность, которая не слишком актуальна пока для России – высокие требования сообществ и общества в целом к арендаторам. «В дорогом районе резидент получает образованное и безопасное общество, - поясняет эксперт. - Но и желающий должен пройти сложную процедуру согласования. Арендодатели придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать кредитоспособность, подтвердить место работы и свой доход, образование и прочее. На просмотре квартиры вас не только попросят заполнить объемную анкету потенциального арендатора, но и приложить весомый пакет документов. При этом в большинстве таких комьюнити владелец недвижимости не имеет права сдать свою квартиру или дом кому бы то ни было. Такие обременения действуют не случайно, жители таким способом тоже участвуют в выборе соседей. Например, могут отказать одинокому парню или девушке (во избежание частых громких вечеринок)».
При действующей же законодательной базе в России ситуация тотальной джентрификации – маловероятна, убеждены в Lynks Property Management. Во-первых, налог в стране рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая лишь приближена к рыночной, но при этом является очень грубой оценкой. Во-вторых, самые уязвимые группы социума – пенсионеры, вовсе освобождены от данного бремени.
Еще один механизм джентрификации в Европе – это коммунальные платежи. Но и они в России унифицированы (однако здесь стоит оговориться: в новостройках класса «бизнес» и «элит», помимо платы за ресурсы, управляющая компания, как правило, собирает деньги на обслуживание жилого комплекса и размер может сильно варьироваться). В-третьих, в России на данный момент вообще нет столь жесткой градостроительной политики как в Европе.
Новый мир построим
В общем смысле процесс джентрификации Москвы более органичный и обусловлен новым строительством и реконструкцией, то есть – направлен на обновление устаревших районов и промышленных территорий, а не связан с прогрессивным ростом тарифов, резюмирует Леонид Волох.
В итоге о джентрификации можно говорить лишь в случае современной квартальной застройки столицы, но не более того.
«Москва, по сути, не является примером джентрификации мировых столиц, потому что классических примеров – по пальцам, и более характерно понятие реновации, - соглашается Сергей Марков. - Происходит ли частичная джентрификация в реновированных кварталах? Да, ее определенно можно наблюдать: когда обновленная городская среда становится комфортной, безопасной и интересной, она привлекает средний класс, успешных и молодых людей в бывшие спальные районы пятиэтажек на «рабочих» окраинах Москвы». «Если говорить про классическое понимание термина, джентрификация — это все-таки не московский сценарий, - поддерживает Ольга Мальцева, руководитель проектов, консультант по развитию территорий консалтинговой компании Like4Like. - У нас, скорее, моно-, чем полицентричный город: с точки зрения стоимости жилья и разделения по принципу дорогое-дешевое — всё падает в цене ближе к периферии. У нас нет деления города на районы по принципу классового уровня и социального расслоения. Отдельные ЖК бизнес-класса и выше тут не в счет — это, снова же, точечные решения, чем переселение целым районом. Тем не менее, тренд очевиден: за счет постепенного редевеломента промышленных площадок по принципу комплексного развития территорий, в Москве появляется больше центров деловой, интеллектуальной и креативной активности. Это всё и есть наш локальный вариант джентрификации».
- На протяжении практически всего прошлого столетия Москва-река была в статусе своеобразного «заднего двора» столицы. Все то многое, что она могла дать мегаполису, помимо обеспечения, работы индустриальных объектов, было мало востребовано. Однако сейчас власти взяли курс на превращение водных магистралей в полноценные благоустроенные «улицы», что соотносится с общемировыми трендами. А если это важная городская улица, то на ней должны быть обозначены все соответствующие маркеры: качественные фасады и общественные пространства. Вообще водоемы и набережные стали одним из ключевых звеньев в цепочке мероприятий по созданию новой качественной городской среды и ее джентрификации. Кроме того, разнообразие общественных пространств, которые можно организовать в таких местах поражает, и его сложно переоценить.
Авторы сценария
Многие эксперты в России негативно относятся к классическому варианту джентрификации: она не решает проблему населения с низкими доходами в целом, а заставляет их лишь сменить локацию, вытесняя их, и, по сути, сегрегируя общество, подчёркивает Сергей Марков. Обновление и смена жителей одного района города, еще больше маргинализирует оставшиеся неблагополучные территории, создавая отчасти настоящие «гетто».
В итоге московский сценарий продолжит реализовываться в формате top-down, а в западных наоборот — bottom-up. «Это когда район, скажем, начинает капитализироваться благодаря развитию кластера художников, которые заселились в условное гетто, и начали привлекать внимание к локации, - поясняет Ольга Мальцева. - Но, кажется, что и сам термин уже уходит в прошлое, потому что описывал процессы, которые происходили как будто до 2010-х годов. И, занимаясь такими процессами, инициатор, например, Правительство Москвы, начинает играть роль девелопера, и сама модель взаимоотношений участников, и предложение площадок на рынке недвижимости меняется».
Мария Толстошеева поддерживает: именно мягкий московский вариант джентрификации станет фундаментом для уникальных мировых проектов. «Например, сейчас активно застраивается территория часового завода «Слава» на Белорусском вокзале: последний вариант концепции предполагает строительство 300 000 кв.м недвижимости, включая жилые, офисные и торговые площади, а также паркинг на 2000 кв.м, - перечисляет она. - Проект планируется к завершению в 2024 году. А редевелопмент промзоны завода ЗИЛ закончится только в 2030 году». «Другое дело, что вот натой жеОстоженке, например, основная, очевидная урбанистам, проблема – потеря исторических связей и уникальности места, - резюмирует Сергей Марков. – А новые связи, новое успешное комьюнити именно в этой локации еще не сформировалось. Бизнес чаще всего и сталкивается на подобных новых территориях с проблемой несформированного комьюнити. Не всегда магазины, бутики и другие компании, открывшие филиалы в таких местах, соответствуют населению».
Евгений Иванов
