Что является самовольной постройкой?

ВОПРОС-ОТВЕТ

Не стоит недооценивать важность подачи заявление о начале и окончании возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовых домов.  При нарушении нормативов строительства ИЖС возведенный объект нельзя зарегистрировать – он становится самостроем.

Вопрос: Что такое самовольная постройка? Какие признаки позволяют считать её таковой?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или  на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений  или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Решения в отношении самовольной постройки по умолчанию принимает суд (п.3 ст. 222 ГК), но в определенных случаях – органы местного самоуправления (п.4 ст. 222 ГК).

Верховный суд Российской Федерации (ВС РФ) в конце 2015 года классифицировал эти нарушения. Классификация ВС РФ (308-ЭС15-15458):

 • частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю)

• публично-правовые нарушения: формальное (нарушение вида разрешенного земельного участка, отсутствие необходимых разрешений, согласований) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В этом перечне нет четкой нормы, которая говорила бы, если объект капитального строительства (ОКС) возведен в границах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и это противоречит режиму ЗОУИТ, то это самовольная постройка.

Если ОКС противоречит разрешенному использованию земельного участка и участок находится в границах ЗОУИТ или отсутствует разрешение на строительство (РС), то является ли ОКС самовольной постройкой?

Да, при условии, что разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Границы ЗОУИТ, необходимость наличия РС должны быть установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства объекта и на момент выявления.

Позиция высших судов: статья 222 ГК может быть применена при наличии вины. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (изменения Федерального закона от 03.08.2018 г. N 339-ФЗ).