В условиях нестабильности все участники инвестиционно-строительной деятельности стараются оптимизировать рабочие процессы, чтобы не терять запас прочности в виде денег. В связи с возвращением от рынка ипотечных условий к рынку продукта сейчас лидерами будут те, кто больше прорабатывают свой продукт и создают продукт, отвечающий потребностям клиентов. О том, как это сделать с помощью архитектурного аудита, рассказывает Леонид Киндрат.
Успешная оптимизация должна охватить все стадии работы над проектом, а не только маркетинговые расходы.
Архитектурный аудит – это совместная работа при проектировании архитекторов с аналитиками рынка, которая приводит как к сильному визуально, так и эффективному финансово продукту.
С последним пунктом почти повсеместно у архитекторов есть проблемы. Дело в том, что архитекторы не располагают данными о спросе на определенные типы квартир, популярные у клиентов УТП квартир, и поэтому не могут создать на 100% наиболее маржинальный продукт. Из-за этого у многих застройщиков мы видим коридоры размером с комнату, классические квартиры в избыточном количестве из-за технического задания (далее ТЗ) на проектирование и другие недоразумения.
Идея коллаборации аналитиков и архитекторов появилась в результате работы над одним из кейсов компании ПСК Дом Девелопмент. Архитекторам по классике дали ТЗ на посадку необходимого количества жилых метров на гектар и ТЗ на квартирографию. Предложение архитекторов было согласовано с собственником компании, но еще не согласовано с городом.
Аналитики рынка недвижимости подключились на этом этапе для формирования предварительного стартового ценообразования проекта. Увидели нарезку этажей и поняли, что проект можно доработать и выжать из него ещё больше денег. Во время этой работы мы предложили иную квартирографию, исходя из текущего спроса на рынке, донасытили квартиры особенностями, формирующими добавочную стоимость. При этом мы учли и ограничения, которые были указаны в первичном ТЗ:
- Не меняли посадку и размеры секций, т.к. проект уже был согласован с собственником компании.
- Почти не изменили количество квартир в проекте, потому что иначе пришлось бы добавлять количество машиномест, а их уже физически не было возможности посадить. Было 440 квартир, стало 449.
Итог проделанной работы – появилась возможность дополнительно получить с этого проекта 250 млн рублей, то есть увеличить выручку от его реализации на 8,5%.
Есть и другие примеры успешного архитектурного аудита, о которых можно рассказывать. Коротко остановимся на двух, которые показывают, что архитектурный аудит можно внедрить на любой стадии реализации проекта:
- Помогли клиенту продать квартиры после 10 месяцев со старта продаж при помощи работы с планировками: до нашей работы по одному из артикулов продалось 2 квартиры за 10 месяцев, после нашей работы в первый же месяц было продано 16 квартир этого артикула. За 10 следующих месяцев с внедрения - 59 квартир. Важно понимать, что мы не вносили изменений в проектную документацию проекта, а работали здесь с маркетинговым блоком и продумали сценарии реализации таких квартир.
- На 24 Га нашли возможность выжать больше метров с более удачными секциями и квартирографией. При этом увеличеиние метров не произошло в ущерб размеру квартир, средний метр квартир остался таким же. Итог работы - дополнительные 4,5 млрд или 10,1%.
Среди преимуществ метода – оценка эффективности проектирования и необходимости модернизации этого процесса. При этом архитектурный аудит можно внедрить на любом этапе реализации проекта - от начала освоения участка до финала продаж. Таким образом можно получить бОльшую выручку с проекта и избавиться от сложного ассортимента.
Кроме того, архитектурный аудит может быть своеобразной «подушкой безопасности» в нестабильных экономических условиях, он поможет оптимизировать продукт и/или создать запас прочности.
Опыт работы с различными кейсами и эффективность инструмента привел к появлению нашего сервиса «Неолитика», где мы помогаем проектировать полезные и безопасные для продаж метры, увеличиваем конкурентоспособность проекта и достигаем максимальной маржинальности за счёт ликвидного ассортимента и справедливой цены.
